האוצר: עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד
סקירת הכלכלנית הראשית באוצר מלמדת על זינוק של 18% בעסקאות הנדל"ן בחגים - וזאת בגלל מכירות מחיר למשתכן שהכפילו עצמן ורשמו שיא חדש; משפרי הדיור מתקשים למכור את דירתם הישנה וחרגו מפרק הזמן המותר בחוק למכירתן
לראשונה - מכירות מחיר למשתכן עקפו את סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בין החודשים ספטמבר-אוקטובר 2019: 3.4 אלף ו-3.1 אלף דירות בהתאמה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר.
זאת ועוד, לפי הסקירה, המכירות במסגרת מחיר למשתכן הכפילו את עצמן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ובכך הביאו לזינוק של 18% ברכישות דירות. בניכוי העסקאות המסובסדות מדובר בגידול של 4%. כמו כן, בחודש ספטמבר נרשם שיא חדש במכירות מחיר למשתכן, הגבוה ב-30% מהשיא הקודם שנרשם בחודש מרץ האחרון.
יש לציין כי למרות שמדובר בתקופת החגים המתאפיינת בסך עסקאות נמוך מהרגיל, זו הרמה הגבוהה ביותר במכירות במסגרת התכנית מאז החלה הקשורה בעסקאות שהגיעו לכדי מימוש.
מבחינת השוק החופשי, פלח השוק של דירות יד שניה הוביל את הגידול בעסקאות בתקופה זו עם עליה של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
אזור ת"א מוביל ברכישות ומכירות המשקיעים
רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז נרשמה רמת שפל ברכישות המשקיעים לאחר שירדו ב-24% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017.
- הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
- משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר בתוספת דו-חודשית של 50 דירות שנרכשו להשקעה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה על 11% מסך העסקאות, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
אזור ת"א הוא הדומיננטי ביותר ברכישות המשקיעים (אם כי במידה פחותה בהשוואה לשנות הגאות בפעילות המשקיעים), עם גידול של 10% בחודשים ספטמבר-אוקטובר, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. מנגד, באזור ירושלים הוסיפו לרדת רכישות המשקיעים גם בחודשיים אלו.
מכירות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-2.6 אלף דירות, עליה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם כאן בולט אזור ת"א, כמו גם אזור המרכז, עם עליה של 9% במכירות המשקיעים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
לפי הכלכלנית, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 (עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה). בקרב מי שהינם ישראלים עומד שיעור זה על 30%.
הזוגות הצעירים מגדילים רכישות במרכז
רכישות הזוגות הצעירים (מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה) הסתכמו בחודשים ספטמבר-אוקטובר ב-8.9 אלף דירות. מתוך סך זה, 5.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, בדומה לרמתן בתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור המרכז גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-13%, כאשר שיעור גידול דומה נרשם באזור חיפה. מנגד בולטים אזורי נתניה ורחובות עם ירידה חדה ברכישות אלו, בשיעורים של 18% ו-10%, בהתאמה.
משפרי דיור מתקשים למכור את דירותיהם הישנות
רכישות משפרי הדיור באותה תקופה הסתכמו ב-5.3 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כאן דווקא בולט אזור רחובות עם גידול של 23% ברכישות, זאת בין היתר על רקע שיעור גבוה יחסית של משפרי דיור באזור זה הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת.
מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה עמד על 19 חודשים בממוצע, פרק זמן הארוך בחמישה חודשים מזה שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.
בסקירתה, מציינת הכלכלנית כי מדובר בפרק זמן החורג מהתקופה המירבית המותרת בחוק - 18 חודשים, מבלי שמשפרי הדיור ימוסו כמשקיעים, שפירושה כי חלק לא מבוטל מאלו שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" ובכך ניתנה להם ארכה למכירת הדירה הקודמת. עוד ניתן להסיק על קושי גובר בקרב משפרי הדיור למכירת דירתם הישנה.
- 3.מישאל 24/12/2019 22:02הגב לתגובה זוהפנינה של חיפה ... התחדשות קרית חיים מערבית... דגש מיוחד מושם בתכנית על חיבור השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. במסגרת זו יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה, שתכלול טיילת חוף המשכית, אשר תיצור רצף שטחים פתוחים בהם יוכשרו שבילי הליכה ושבילי אופניים, שטחים ירוקים וחופי רחצה פעילים. בכך, ימומש לראשונה הפוטנציאל האדיר של קריית-חיים, כשכונה הממוקמת על קו החוף, שתושביה ייהנו ממבני מגורים חדישים, חיים עירוניים לצד בתי-מלון, מסעדות ובתי קפה.
- 2.אספני דירות בלחץ 24/12/2019 16:01הגב לתגובה זושוקלים לבטל פטור על שכירות עד 5,000 שקל , כנראה מס דירה שלישית חוזר, המשכנתא עלתה הריבית גדלה. לא מצליחים לכסות את המשכנתא. מי שמכר בזמן הציל את ההשקעה. כל השאר מופסדים כסף.
- 1.שלא יעבדו עליכם 24/12/2019 15:59הגב לתגובה זולפני המפולת, מעל 22,000 משקיעים ברחו ומכרו , בעד 2 המצב גרוע יותר מעל 85,000 דירות ואין קונים , משרדי תיווך מפוצצים, התשואה נשחקה מזמן .
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
