גזית גלוב צללה ב-22% בתוך שנה. האם השוק מגזים?
מניית חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, צנחה בכ-22% בשנה האחרונה. אולם אם נשפוט לפי הלך הרוח בחברה, נראה כי מנהלי גזית גלוב סבורים שהשוק טועה.
בתחילת השבוע השיקה החברה תכנית חדשה לרכישה עצמית של מניות בהיקף של עד 250 מיליון שקל, זאת בנוסף לרכישת איגרות החוב בהיקפים משמעותיים מתחילת 2018.
בדיווח אודות תכנית הרכישה של המניות הוסבר כי "תוכנית הרכישה תעניק להנהלת החברה גמישות לרכישת מניותיה ככל ומחיר המניה בבורסה ישקף הנחה משמעותית ביחס ל-NAV של החברה, כפי שיהיה מעת לעת. כמו כן, דירקטוריון החברה מעריך, כי בשים לב לתנאי השוק ולמחירי המניות ולפער בינם ובין שוויין הכלכלי, רכישתן תהווה שימוש נאות בחלק מיתרות המזומנים שבידי החברה. כמו כן, התכנית מהווה הבעת אמון בחברה".
נכון להיום ועל בסיס תוצאות הרבעון השלישי של 2018 לחברה יתרת רווחים ראויים לחלוקה של כ-5.2 מיליארד שקל, כך שלהערכת דירקטוריון החברה, נראה כי לא קיים חשש סביר שביצוע התכנית ימנע מהחברה את יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה. בנוסף, מציינים בגזית גלוב כי אין בתכנית הרכישה כדי לפגוע ביכולתה של החברה לעמוד באמות מידה ודרישות פיננסיות קיימות.
במסגרת תכנית הרכישה העצמית הקודמת של החברה, אף היא בהיקף של 250 מיליון שקל, בוצעה רכישה עצמית של מניות בהיקף של כ-156 מיליון שקל (מאז חודש מאי 2018), לפי מחיר ממוצע של כ-29.9 שקלים למניה - גבוה בכ-10% ביחס לשער הבסיס של המניה הבוקר. אלא שהרכישות לא בלמו את הצניחה במחיר המניה, שאיבדה במהלך התקופה כ-16% מערכה.
- מנכ"לית גזית ברזיל, מיה שטרק, נבחרה לאחת הנשים הבולטות בברזיל ל-2024
- חיים כצמן מממש נכס בצ'כיה ב-1.1 מיליארד ש'; אגרות החוב בתגובה עולות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פער של 3 מיליארד שקל בין שווי השוק של הנכסים לשווי בספרים
בין הסיבות לצניחת המניה ניתן להצביע על פער מהותי בין שווי השוק של החזקות החברה לשווי בספרים. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018 גזית גלוב מחזיקה בכ-47.6% ממניות סיטיקון (סימול: CTY), כמו כן, החברה מחזיקה בכ-60.1% ממניות אטריום (סימול: ATR) וכ-31.3% ממניות חברת First Capital Realty (סימול: FCR). בעוד השווי לפיו מוצגות החזקות אלו בספרי גזית גלוב נאמד בכ-13.6 מיליארד שקל, שווי השוק הנוכחי של החזקות אלו מסתכם בכ-10.6 מיליארד שקל בלבד, כלומר קיים פער של כ-3 מיליארד שקל או פער של כ-22%.
דיסקאונט של כ-3% בשווי המניה
אם נניח שהשוק 'צודק' בתמחור הנכסים, וניישם את אותו הדיסקאונט על השווי בספרים של כלל נכסי החברה באמריקה ואירופה, תחת הנחה כי שווי הספרים של הנכסים בברזיל עלה בכ-10% ביחס לסוף ספטמבר בשל התחזקות המטבע הברזילאי, ותחת הנחה כי שווי הנכסים בישראל גבוה בכ-15% מהשווי בספרים (הרחבה בהמשך), נקבל שווי נכסים כולל של כ-17.4 מיליארד שקל (לעומת שווי בספרים של כ-20.5 מיליארד שקל).
למה לקחת פרמיה על שווי הנכסים בישראל? כי בחינת מכפיל ההון של חברות נדל"ן מובילות בישראל כגון עזריאלי שנסחרת במכפיל הון של 1.35 ומליסרון שסחרת במכפיל הון 1.2 מצביע על הצורך להוסיף פרמיה גם לשווי הנכסים של גזית גלוב בישראל ביחס לשווי בספרים.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
שווי השוק הנוכחי של גזית גלוב עומד על כ-5.2 מיליארד שקל, ונכון לסוף הרבעון השלישי של 2018, לחברה חוב פיננסי נטו של כ-11.35 מיליארד שקל (בסולו המורחב, הכולל את החוב של החברות הפרטיות). לאחר הפחתת הוצאות ההנהלה וכלליות מהוונות לאינסוף בהיקף של כ-520 מיליון שקל ולאחר הפחתת כ-180 מיליון שקל מיתרות המזומן בשל תשלומי דיבדנד ורכישות עצמיות, נגיע לשווי נכסי נקי (NAV) של כ-5.3 מיליארד שקל. במילים אחרות, מחיר המניה משקף דיסקאונט של כ-3% ביחס לשווי נכסי החברה המבוסס על שווי השוק של הנכסים הסחירים.
שווי הנכסים בישראל עושה את ההבדל
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018, שווי הספרים של נכסי גזית גלוב בישראל עמד על כ-3.1 מיליארד שקל, כאשר ניתוח רגישות לשווי הכלכלי של נכסים אלו מצביע על דיסקאונט של עד 8% בשוי השוק של גזית גלוב, ביחס לשווי הנכסי הנקי (NAV).
כלומר, אם מעניקים פרמיה של 25% לשווי נכסי גזית גלוב בישראל ביחס לשווי בספרים, נקבל שהמניה נסחרת בדיסקאונט של כ-8% ביחס ל-NAV. מנגד, אם נפחית משווי הנכסים בישראל 10% (הנחה לא סבירה להערכתי), נקבל פער שלילי של כ-14%.
רכישה עצמית של אג"ח ב-1.1 מיליארד שקל
במקביל לרכישה העצמית של מניות החברה כאמור, בדיקת Bizportal העלתה כי במהלך שנת 2018 ביצעה החברה רכישה עצמית של אג"ח בהיקף של כ-1.1 מיליארד שקל. גזית גלוב אגח ד צמודת מדד, הנסחרת בתשואה ברוטו של כ-0.9% ובמח"מ של 1.3 נרכשו בהיקף של כ-492 מיליארד שקל. בנוסף, רכשה החברה גזית גלוב אגח י גם סדרה זו צמודת מדד ונסחרת בתשואה לפדיון ברוטו שלילית של כ-0.3% במח"מ של 0.7 שנים, נרכשו בהיקף של כ-610 מיליון שקל במהלך השנה.
כנראה שאין הזדמנות להתעשר
- 7.בינתיים ,דירה לא יכולה להיות באוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)בינתיים 27/01/2019 02:32הגב לתגובה זו
- 6.מסכנים האנשים ש 18/01/2019 01:50הגב לתגובה זומסכנים האנשים שגרים ברחוב, כי אין להם בררה ו שהם צרכים לגור ברחוב בחורף , ללא קורת גג
- 5.בדירה גרים = קורת גג, לעומת מגורים ברחוב (ל"ת)בדירה גרים = קורת גג 18/01/2019 01:35הגב לתגובה זו
- 4.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 18/01/2019 00:37הגב לתגובה זו
- 3.אנליסט בכיר 17/01/2019 12:42הגב לתגובה זואיפה בעלי החוב??? החברה בסיכון עצום לפשיטת רגל והאיש מבזבז מזומן בשביל לפמפם את הנייר של עצמו בכדי שיעמוד בקובננטים של נורסטאר חברת האם
- איזה סיכון הם מושקעים גם בברזיל לא רק באירופה וארה"ב (ל"ת)אליהו 17/01/2019 14:28הגב לתגובה זו
- אנליסט בכיר 17/01/2019 16:49ריבית על חוב של 18 מילארד. תרחיש של מיתון קל יביא לפגיעה של 10-20% בשווי הנכסים ואז אתה בהסדר חוב, עלייה בתשואות שהחברה מגייסת וזה סוף אירוע תסתכל על המניה ב10 שהים האחרונות - מחיקת ערך על רקע גאות מטורפת במחירי הנכסים מה יקרה שמחירי הנכסים יתקנו למטה? נכון, הסדר חוב
- 2.מה עם חברת האם נורסטאר מה קורה שם (ל"ת)זיו 17/01/2019 11:58הגב לתגובה זו
- חברת נורסטאר לא חייבת כלום היא לא המטרה לידיעתך (ל"ת)בני 17/01/2019 14:31הגב לתגובה זו
- 1.תן גז בקניות - אתה היחיד שקונה (ל"ת)תן 17/01/2019 11:53הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
