עופר קוטלר: "הביקוש לדירות בברלין עצום, החברה הוכפלה בזמן קצר"

מנכ"ל שיכון ובינוי מתייחס לרכישת הענק שביצעה חברת איידיאו בבירה הגרמנית. "הביקוש לדירות היסטרי, השכירות תעלה בוודאות"

לירן סהר | 21/12/2014 12:44 (11)

נושאים בכתבה איידיאו ברלין עופר קוטלר שיכון ובינוי שלמה זוהר

עסקת ענק לאיידיאו החברה מדווחת היום על רכישת תיק נכסים בהיקף של 5,800 יחידות דיור בברלין בשטח כולל של כ-400 אלף מ"ר בכשני מיליארד שקל.

השלמת העסקה תגדיל את תיק הנכסים של החברה לכ-5.5 מיליארד שקל ויכלול כ-14 אלף דירות בברלין. החברה מעריכה כי הכנסות החברה משכר דירה לאחר העסקה יסתכמו בטווח שבין 305 ל-315 מיליון שקל וכי ה-FFO בטווח שבין 120 ל-130 מיליון שקל.

החברה הודיעה על כוונתה לגייס אקוויטי בהיקף של 375 מיליון שקל וחוב בהיקף דומה למימון העסקה ולהרחבת הפעילות.

שיכון ובינוי המחזיקה בכ-37% ממניות איידיאו הודיעה כי בכוונתה להשתתף בזכויות בהיקף של עד 200 מיליון שקל אשר יאפשרו לה להגדיל את אחזקותיה בחברה לשיעור של כ-43%. מניות איידיאו החלו להיסחר השבוע (ב') במדד ת"א 100.

"כמות הדירות החדשות בעיר לא מספקת"

עופר קוטלר, מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי ויו"ר איי.די.או, אמר ל-Bizportal: "אנחנו מתכננים לטווח ארוך, 15 גופים התמודדו במכירה, החברה המוכרת מחזיקה בלמעלה מ-150 אלף יחידות דיור. אנחנו מקימים מעין מושבה קטנה בעיר, אנחנו למעשה הולכים להכפיל את החברה. יש בברלין מחסור אדיר בדירות, כמות הדירות החדשות לא מספקת".

קוטלר מסביר כי מרבית הדירות בברלין מפוקחות וניתן להעלות את שכר הדירה כל 3 שנים בלבד - "המחירים ממשיכים לעלות בהתמדה, אין קפיצות, יש רצון לשליטה מבוקרת. שיעור התחלופה של שוכרים ותיקים עם שכר דירה מפוקח עם חדשים עומד על כ-10% בשנה. ברגע שדייר עוזב אנחנו משפצים את הדירה ומקבלים תשואה גבוהה יותר ממנה. הביקוש כל כך גדול כך שהעלייה בשכר דירה ב-5 השנים הקרובות דיי בטוחה".

"הזדמנויות חדשות"

שלמה זהר, מנכ"ל איי.די.או: "העסקה הנוכחית משקפת את יכולתה של החברה לפעול ולהתקשר בעסקות ענק מורכבות. איידיאו זכתה בעסקה, תוך שגברה על מספר מתמודדים אירופאים מובילים, בשל יכולותיה המוכחות בתחום ניהול נכסים, התמיכה של שיכון ובינוי בה והנגישות שלה לקווי אשראי בנקאיים. אני בטוח ביכולתה של החברה לייצר סינרגיה בין תיק הנכסים הקיים של החברה לבין תיק הנכסים החדש ולהמשיך ולשפר את תוצאות פעילותה".

משה לחמני, יו"ר שיכון ובינוי: "אנו מברכים על העסקה שמהווה צעד נוסף ביישום האסטרטגיה הבינלאומית של הקבוצה, פותחת פתח להזדמנויות עסקיות חדשות ומציפה ערך לבעלי המניות".

מוערך, כי בשוק הדיור להשכרה ברלין יש כ-1.9 מיליון דירות להשכרה, וכי כ 87% מ- 3.5 מיליון תושביה גרים בשכירות. רוב הבעלות על הדירות היא בבעלות פרטית, כך שמרבית (כ- 85%) מעסקות השכירות הן של גופים פרטיים ולא של חברות גדולות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

השוק מאופיין, בשנים האחרונות, בעליות במחירי הנדל"ן למגורים. בין החודשים מאי-אוקטובר 2013 נרשמה עלייה של כ-7% בשכר הדירה הממוצע בברלין ושל כ-13% ברובעים המרכזיים כגון מיטה, שרלוטנבורג, נויקלן וקרויצברג.

אוכלוסיית העיר גדלה ב- 2.3% בעשור האחרון, אולם קצב הגידול של בניית דירות חדשות היה נמוך בהרבה - פחות מ-5,000 דירות חדשות לשנה בעשור. כפועל יוצא מכך, שיעור התפוסה של דירות בברלין עולה בהתמדה והוא עומד כיום על כ- 97%, דבר שהביא לעלייה במחירי השכירות. זאת, על רקע הרגולציה הקיימת בגרמניה המגבילה את האפשרות להעלות את שכר הדירה והתקנות בתחום הדיור להשכרה, במסגרתן העלאת שכר הדירה נעשית רק בצמוד למדד, ופינוי דיירים נעשה רק בהסכמה או למפרי חוזה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
הולכים להרוס את ברלין כמו שהרסו אותנו. אין שובע ליהודון (ל"ת)
אח"כ צועקיםאנטישמיות 21/12/2014 18:02
הגב לתגובה זו
10.
שיכון ובינוי הנוכלים הולכים לנפח בועת נדלן בברלין (ל"ת)
אחרי שהרסו את ישראל 21/12/2014 18:00
הגב לתגובה זו
9.
YL 21/12/2014 17:48
הגב לתגובה זו
כ 6000 דירות שהבעלות היא לא ישראלית בעיניי השוכר אלא יהודית ו הוא מקבל השכר אני חושש מאוד למהלך לא חכם לאור העבר הלא רחוק 65 שנה בלבד מסתבר ש חוזרים על טעויות ש אסור לעשות מאוד מפתיע ש הגברת שרי לא מגלה רגישות אני בטוח ש אצל אבא שלה זל זה לא היה מתרחש ברור ש מהלך שכזה יוביל לתגבור אנטישמיות הריי המשכורת שוב הולכת ליהודים
8.
קניה טובה ע"פ שווי של 1,000 יורו למ"ר בנוי (ל"ת)
עסקה מעולה 21/12/2014 15:24
הגב לתגובה זו
7.
sad to see this 21/12/2014 15:12
הגב לתגובה זו
whz does a person need 5000 apt
6.
berlin ppl are not greedy and dont like to own like him (ל"ת)
its so terrible 21/12/2014 15:05
הגב לתגובה זו
5.
with this attitude no wonder tlv has problem (ל"ת)
give him education 21/12/2014 15:04
הגב לתגובה זו
4.
real beautiful 21/12/2014 15:04
הגב לתגובה זו
money from not letting people live in quite lets make it like in tel aviv
3.
שוב משחקים בכספי ציבור! ושקל אני לא מצליח לגייס!חסר צדק (ל"ת)
יופיטר שוקי הון 21/12/2014 14:37
הגב לתגובה זו
2.
גולש 21/12/2014 13:54
הגב לתגובה זו
"המחירים בוודאות יעלו". תחזרו לעדכן אותנו עוד 5 שנים אם הפרויקט לא פשט רגל.
1.
shafik 21/12/2014 13:38
הגב לתגובה זו
כניראה שמדובר בשיטה חמדנית להקטעת היצע קבלנים מחזיקים בקרקעות ולא בונים בכוונה ומשחקים אותה מסכנים כאילו המדינה לא משחררת קרקעות. צריך לתת לקבלנים כאלה וואחד קנס או לקחת להם את הקרקע ואז המחירים יירדו

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג

סקירה

מחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?

למה מניות הביטוח נפלו בחמישי, על מניות הארביטראז' והאם להאמין לארביטראז' חיובי של מעל 13% בפורמולה?

מערכת ביזפורטל | 25/12/2025 17:29

נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.

זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.

זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת.

ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה".

במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים. כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.

להמשך הכתבה לחץ כאן