"כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים; הנהנים - עורכי הדין"
על פניו נראה כי הצעד עליו הכריז אתמול בנק ישראל במקביל להורדת הריבית במשק ל-2% ובמסגרתו יוטלו הגבלות על נוטלי המשכנתאות, תוך יצירת הפרדה בין סוגי רוכשי הדירות - כצעד דרמטי. אבל לא בטוח שזה באמת המצב.
ד"ר אמיר ארד אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז' אומר היום בשיחה עם Bizportal, "כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים בעקבות המהלך של פישר. לכל טיעון שתומך בצעדים עליהם הכריז אתמול בנק ישראל ניתן למצוא טיעון נגדי".
לדברי ד"ר ארד, "על הטענה כי הורדת הריבית תסייע לקבלנים, ניתן לומר מנגד כי הקשחת הרגולציה ביחס למתן אשראי בבנקים, במיוחד לקבלנים מתחום הנדל"ן, מונעת מהם להגדיל את היקפי האשראי שבידיהם ובכך הקבלנים למעשה יתקשו להגדיל את היצע הדירות שהם משווקים בשוק".
"על הטענה שהצעד של פישר להגבלת שיעור המשכנתא ל-75% במקרה של קניית דירה ראשונה ו-70% למשפרי הדיור תוביל להגבלת הביקושים, ניתן לומר מנגד שכיום הבנקים ממילא לא נותנים משכנתאות בשיעורים גבוהים יותר כבר ולכן אין ממש משמעות או שינוי בתנאי של אותם הלווים".
"הצעד שעשה פישר על מנת למתן את הביקוש מצד המשקיעים, כאשר הוריד את שיעור המשכנתא שהם יכולים לקחת ל-50%, הוא יותר משמעותי. זאת מכיוון שהדבר משפיע על פלח מסויים בצד הביקוש שלמעשה יצטמצם בעקבות ההגבלות מאחר שהכדאיות לרכישת דירה בתנאים כאלה יורדת. כמובן שיש גם דרכים לעקוף את זה, למשל לקנות דירה לילדים. צריך גם לקחת בחשבון לכמות רוכשי הדירות להשקעה מסך כל הביקוש הוא לא כל כך גדול - לכן הצעד של פישר לא ישפיע בצורה כל כך משמעותית על השוק".
"בשורה התחתונה" אומר ד"ר ארד, "לדעתי הנהנים היחידים באמת מהמהלך של פישר יהיו עורכי הדין. כל מי שירצה לקנות עכשיו דירה יצטרך לבוא לבנק למשכנתאות עם אישור נוטריוני".
"חשוב לציין, פישר עושה מה שהוא יכול בכלים שיש לו ובתנאים הנוכחיים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן. אבל הגוף האמיתי שזה הוא התפקיד שלו זו הממשלה שאחראית על ההיצע הדירות בישראל".
"להיטיב עם הזוגות הצעירים ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים"
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוק הון אומר בשיחה עם Bizportal, "הצעדים של פישר הם צעדים רגולטורים שבאים לתת פיתרון להסתערות של הציבור על שוק הדיור בחוודשים האחרונים. ההגבלה באה להיטיב עם הזוגות הצעירים, ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים.
"אם נסתכל על כל אחד מקהלי היעד, אז מבחינת רוכשי הדירות הראשונות יש כאן צעד לקראתם כי עד היום למעשה משכנתאות ממוצעות קיבלו מימון של 60%-70% מערך הדירה ועתה פישר למעשה מעלה את השיעור הזה ל-75%".
"מבחינת משפרי הדיור, למעשה אלה שבבעלותם דירה ורוצים לקנות דירה נוספת לצורך מעבר אליה, תוך שהם מנסים למכור את הדירה שברשותם, המגבלה עליהם היא למשכנתא בשיעור של 70%. למעשה מצבם לא השתנה באופן מהותי. הקבוצה הזו היא הקבצה הגדולה ביותר בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות".
"מבחינת המשקיעים, שמהווים כ-15%-20% מכלל נוטלי המשכנתאות, מדובר למעשה בהרעת תנאים. שכן ציבור זה ככל שהוא נוטל משכנתא בשיעור גבוה יותר התשואה שלו על ההון המושקע גבוהה יותר. כעת הגבלת שיעור המינוף שלהם ל-50% בלבד מהבנק, תדרוש מהם להביא יותר הון עצמי ולמעשה תקטין את כדאיות הרכישה".
"בסה"כ המהלך הזה הוא מהלך חיובי אבל הוא לא תשובה אמיתית. דבר ראשון הריבית הורדה ויש לזה השפעה מהותית. כל עוד הריבית נמוכה והאלטרנטיבות להשקעה מצומצמות למעשה אפיק ההשקעה בדיור הוא אפיק לגיטימי ואטרקטיבי, לאור הטבות המס והביטחון שמקנה ההשקעה בדיור".
"חברות הנדל"ן למגורים הגדולות בשוק לא יושפעו באופן מהותי מהצעדים של פישר, מאחר וגם אם תהיה ירידה אפילו של 50% ברכישות של הציבור המשתייך לקבוצת המשקיעים, עדיין הירידה מסך המכירות הכללי לא תהיה מהותית, כאשר מנגד הורדת הריבית דווקא מעודדת את הביקושים" טוען עציוני.
- 1.משתנים ועוד איך !! 30/10/2012 18:21הגב לתגובה זוהעניין פשוט למדי אנשים שקונים להשקעה על ידי מינוף עצום שזה הרוב המוחלט של המשקעים לא יהיה להם כדאי, מעכשיו יחפשו חלופה אחרת מאחר שגם בבנק הורידו את הריבית וכתוצאה יגרור בודאות ירידה בביקוש לדירות ובודאות לירידה במחירים השאלה בכמה אחוזים ? לפחות יש אחד שעושה משהו ולא כמו שטייניץ ואטיאס שהם עוד אחראים באופ ישיר על מחירי הנדלן ולא עושים כלום, בקרוב הבחירות זאת ההזדמנות שלכם לעשות ולהשפיע למענכם ולמען עתיד ילדכם שנהרס על ידי שני הליצנים האלו שרק מדברים מהבוקר ועד הלילה במשך שנים זאת ההזדמנות של כולנו להעיף אותם הביתה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
