עסקאות בולטות: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב בן יהודה בתל אביב?

Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן שסגרו המתווכים בשבוע החולף 

ענת דניאלי | (5)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו על ידי סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה: 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב בן יהודה במרכז תל אביב, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, לשיפוץ מלא, נמכרה ב-3.18 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים שהוסבה ל-4 חדרים ברחוב הבושם בשכונת ליבנה, 126 מ"ר, 8 מ"ר מרפסת שמש, קומה 6 מתוך 8, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.

דירת גג 5 חדרים ברחוב נטעים בשכונת נווה צה"ל, 121 מ"ר בנוי 70 מ"ר גג, קומה 2 מתוך 2, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-2.03 מיליון שקל.

רי/מקס אושן

דירת גן 5 חדרים ברחוב ישראל גורי בשכונת קריית שלום, 95 מ"ר, 25 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 2, ללא מעלית וחנייה, מחסן, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל.

דירת קרקע  2 חדרים ברחוב זרח בשכונת התקווה, 47 מ"ר, חנייה, נמכרה ב-850 אלף שקל.

רי/מקס יהלום

דירת 4 חדרים בדרך שלמה, 86 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא חנייה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים בנחלת יצחק, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה ומעלית, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

השכרה

דירת 2 חדרים ברחוב מטלון בשכונת פלורנטין, 50 מ"ר מרפסת 7 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית וחנייה, הושכרה ב-5,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב בראלי בשכונת תוכנית למד, 100 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חנייה ומעלית, הושכרה ב-7,500 שקל.

רי/מקס אושן

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב בן צבי, 118 מ"ר מרפסת שמש 9 מ"ר,  קומה 9 מתוך 21 , מחסן 6 מ"ר, 2 חניות ומעלית, נמכרה ב-2.87 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב כצנלסון, 79 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ,עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

רעננה

דירת 4 חדרים ברחוב לאה גולדברג, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית, חנייה, ממ"ד ומחסן, מחיר מבוקש 2.5 מיליון שקל, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל.

דופלקס 4 חדרים ברחוב הפרחים בשכונת צמרות, 160 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, 2 מרפסות שמש, מעלית, חנייה מקורה, מחיר מבוקש 2.8 מיליון שקל, נמכרה ב-2.72 מיליון שקל.

רי/מקס One

 

כפר סבא

דופלקס 6 חדרים ברחוב היסמין בשכונת הפרחים, 208 מ"ר, קומה 3 מתוך 6,  כולל 2 מרפסות שמש, מעלית, 2 חניות ממ"ד ומחסן, מחיר מבוקש 2.68 מיליון שקל, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל.

רי/מקס One

 

רמת גן

דירת 3.5 חדרים ברחוב יוחנן באדר, 89 מ"ר מרפסת שמש  8 מ"ר , קומה 14  מתוך  19, עם מחסן 7 מ"ר, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.93 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הרצל, 90 מ"ר, קומה 5 מתוך 10, מחסן 6 מ"ר, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב נוה יהושע, 104 מ"ר מרפסת שמש 15 מ"ר, קומה 9 מתוך 27 , עם מעלית, חניה, נמכרה ב-2.15 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

דירת 4 חדרים ברחוב הבילויים בשכונת אזור הבילויים, 95 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1.76 מיליון שקל.

השכרה

דירת 3 חדרים ברחוב נורדאו, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה ומעלית, הושכרה ב-4,500 שקל.

רי/מקס פוקוס

 

הרצליה

דירת 4  חדרים ברחוב תור הזהב,  100 מ"ר , קומה 4 מתוך 5, עם מעלית וחניה נמכרה ב-1.73 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב קהילת ציון, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית, חניה, מחסן נמכרה ב- 1.85 מיליון שקל.

צור יצחק

דירת גן 3 חדרים ברחוב נחל אילון, 104 מ"ר גינה 74 מ"ר, קומת גן מתוך 7, 2 חניות ומעלית, מחיר מבוקש 1.39 מיליון שקל, נמכרה ב-1.36 מיליון שקל.

רי/מקס One & only

 

צור יגאל

בית קרקע 4 חדרים ברחוב היסמין, שטח 465 מ"ר, 130 מ"ר בנוי, חנייה, מחיר מבוקש 2.65 מיליון שקל, נמכרה ב-2.41 מיליון שקל.

רי/מקס One & only

ירושלים

דופלקס 6 חדרים, ברחוב שדרות החושן במבשרת ציון, 160 מ"ר גינה 70 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, עם מעלית וחניה, נמכר ב-2.9 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה בגבעה הצרפתית,  97 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית, ללא חניה, עם מחסן, נמכרה  ב-1.65 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

באר-שבע

קוטג' 4 חדרים ברחוב היילפרין בשכונת נחל עשן, 145 מ"ר, חנייה, ללא מעלית, נמכר ב-1.45 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אלפסי בשכונה י"א, 98 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה  ב-760 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בזל בשכונה א', 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-705 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב יצחק אבינו בשכונה ד', 60 מ"ר, קומה 9 מתוך 20, חנייה ומעלית, נמכרה ב-730 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב עין גדי בשכונה ט', 95 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חנייה ומעלית, נמכרה ב-865 אלף שקל.

דירת גן 3 חדרים ברחוב רפאל קלצ'קין בשכונת נחל עשן, 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6 , חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.03 מיליון שקל.

רי/מקס פלוס

 

דימונה

דו משפחתי 4 חדרים ברחוב תל חמה בשכונת ממשית, 100 מ"ר בנוי על 340 מ"ר, חנייה, מחיר מבוקש 980 אלף שקל, נמכר ב-960 אלף שקל.

השכרה

דירת 3 חדרים ברחוב מעפיל, 78 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 2,200 שקל, הושכרה ב-1,900 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב משעול רוגל בשכונת נווה דוד, 79 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 2000 שקל, הושכרה בסכום המבוקש.

דירת 2 חדרים ברחוב טיילת הספורט, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, מחיר מבוקש 1500 שקל, הושכרה בסכום המבוקש.

רי/מקס נובה

מצפה רמון

דו משפחתי 4 חדרים ברחוב נחל גוונים, 150 מ"ר בנוי על 250 מ"ר, חנייה, מחיר מבוקש 1.15 מיליון שקל, נמכרה ב-1.08 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    ואוו איזה מחירים ..אנשים יושנים ואדישים ... (ל"ת)
    דנית 30/01/2017 11:19
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דודו 28/01/2017 16:56
    הגב לתגובה זו
    מחירים הזויים, השוק overheated.
  • 2.
    העיתונות מונעת ע"י מי שמשלם (ל"ת)
    מנדלה 27/01/2017 22:00
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אלי 27/01/2017 12:06
    הגב לתגובה זו
    היא לא ! אבל בעתיד הקרוב או הבינוני יבנה שם מגדל ואז זה עשוי להיות ריווחי
  • תל אביבי 29/01/2017 17:36
    הגב לתגובה זו
    ככה שמגדל לא יהיה. אם אכן הבניין כבר מיועד לפינוי בינוי אז 3.2 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים זה סביר. אחרת, מחיר כזה לדירה ישנה, לפני שיפוץ, וללא מעלית וחניה, זה יקר להחריד. האזור בעייתי מאד מבחינת חניה. במחיר הזה אפשר למשל לקנות דירת 3 חדרים חדשה, ולפעמים אפילו 4, בשכונה צפונית, שבה כבר יש מעלית וחניה. לחילופין מדובר במשקיע המתכוון להפוך את הדירה לדירת airbnb, ולעשות סיוט לשכנים המסכנים, שיסבלו מהמון תיירים שבאים והולכים.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.