הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

בנק ישראל: "מגמת ההתקררות בשוק הדיור נמשכת"

מערכת Bizportal | (24)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

בתחילת החודש הותיר בנק ישראל את הריבית במשק ובכך השלים שנתיים שהריבית נותרת על שיעור של 0.1%. היום מפרסם בנק ישראל את תמצית הדיונים טרם החלטת הריבית מהם עולה כי ברקע להחלטה הדיון התמקד בסוגיות הבאות: האינפלציה, הפעילות הריאלית במשק, שוק הדיור, הסביבה העולמית ושער החליפין.

לגבי האינפלציה נכתב כי "חברי הוועדה דנו בהרחבה בסביבת האינפלציה הנמוכה. החברים הסכימו כי סביבת האינפלציה הנוכחית איננה מעידה על חולשה בביקושים, וכי היא משקפת בין היתר את הייסוף המתמשך בשער בנק ישראל. 

בדיוניהם על הפעילות הכלכלית המקומית התמקדו חברי הוועדה ברבעון הראשון של 2017. "הם העריכו כי גם ברבעון זה המשיך המשק לצמוח בשיעור נאה (בניכוי השפעתן התנודתית של רכישות כלי הרכב), וכי ייתכן שקצב הצמיחה אף עלה מדרגה. כחיזוק לכך הם ציינו את הממצאים הראשוניים של סקר החברות, היות שעולה מהם כי מאזן הנטו מצוי ברמה גבוהה יחסית, ואת מדד מנהלי הרכש. חברי הוועדה הסכימו כי המשק נמצא בקרבת סביבת תעסוקה מלאה, שכן שיעור האבטלה נמוך והשכר עולה בהתמדה. הם אמרו כי השיפור הרוחבי בכלכלה העולמית ובסחר העולמי תורמים משמעותית לשיפור בפעילות, בפרט ביצוא. מנגד הם הביעו חשש מפגיעה ביצוא כתוצאה מהמשך הייסוף וחשש מהאטה אפשרית בקצב התרחבותו של האשראי הבנקאי, האטה שעלולה לפגוע בהתרחבות הצריכה הפרטית", כך נכתב בדו"ח שפורסם היום.

לגבי שוק הדיור ציינו חברי הוועדה כי "מגמת ההתקררות בפעילות נמשכת, על רקע העלייה המתמשכת בריבית על המשכנתאות, והדבר בא לידי ביטוי בירידה מתמשכת בהיקפי העסקאות והמשכנתאות. עוד הם ציינו כי התחלות הבנייה מצויות ברמה גבוהה. הם הסכימו כי מוקדם לקבוע אם חלה תפנית בשוק זה. אמנם בחודשיים האחרונים נרשמה יציבות במדד מחירי הדירות, אך במונחים שנתיים הם עדיין ממשיכים לעלות בקצב גבוה."

כלומר עם כל הכבוד למאמצים שמשקיע כחלון בתחום, בבנק ישראל נותנים משקל מרכזי להתייקרות המשכנתאות בהתקררות שוק הדיור וריסון עליית המחירים. בנק ישראל גם עוקב אחר הקיפאון במחירים בחודשים האחרונים. לכתבה על השינוי במחירי הדירות בחודשים האחרונים - לחץ כאן

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אורי 25/04/2017 18:16
    הגב לתגובה זו
    בנוגע הנדל"ן כל הסיפור זאת עליית ריבית המשכנתאות: במאי 2015 ריבית המשכנתאות בישראל ברוב המסלולים: צמודה, שקלית, קבועה לא צמודה, הגיעה לתחתית כל הזמנים. מאז עברו כשנתיים והריביות במסלולים הללו כמעט הוכפלו. מדובר בתוספת של כרבע מיליון שקלים לעלות משכנתא ממוצעת או דירה אם תרצו. למעשה ריביות המשכנתאות הן הכי גבוהות שהיו ב-6 שנים האחרונות, כאשר היתה התייקרות של לפחות 20% מאז 2011 במחירי הדיור. התוצאה: עשירון 7 ומטה, קרי רוב תושבי ישראל כבר לא מסוגלים לקנות דירת 4 חדרים במרכז שלא דרך מחיר למשתכן. לכן המחירים לא ירדו אלא יתרסקו. לאנשים אין יותר כסף לרכוש דירות ולקחת מיליון שקל משכנתא.
  • 11.
    על השמאי הממשלתי כפו שתיקה,דעת בנק ישראל והלמס נשמעת (ל"ת)
    לשמוע השמאי הממשלתי 24/04/2017 13:35
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    כחלון הרסת את הנכס הכי חזק במדינה.הברחת משקיעי נדלן נבל (ל"ת)
    ח 23/04/2017 13:22
    הגב לתגובה זו
  • חכה. הוא רק התחיל. זה שווה המון מנדטים (ל"ת)
    למה נבל 24/04/2017 00:36
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    איציק 21/04/2017 10:25
    הגב לתגובה זו
    בהמשך לצעדים על החוקים החדשים כנגד משקיעי הנדל"ן בסין (שהצגנו גם כאן דף המחאה), אז הנה, גם בקנדה ממשיכים בצעדים לבלימת המשקיעים שהגיעו לנדל"ן בגלל הריביות הנמוכות. בין הצעדים החדשים בטורונטו כנגד משקיעי הנדל"ן: * העלאת מיסי הרכישה ל 15% * הגבלת העלאת שכר הדירה מעבר למדד * מס על בעלי בתים שעומדים ריקים * לרשויות מקומיות יינתן מרחב תמרון רב יותר כדי להשתמש במס רכוש ככלי מדיניות בפיתוח הנדל"ן. בעולם מבינים את ההשפעה של בועת הנדל"ן על חיי היום יום, ומבינים שחייבים לפוצץ את הבועות האלה במהירות. רק בישראל, גן העדן למשקיעים, הפוליטיקאים מפחדים מהאינטרסנטים, ונוהגים בהם בכפפות של משי. שתפו ותגיבו חברים, שהמידע הזה יגיע לכולם, וביחד נפוצץ את בועת הנדל"ן האימתנית בעולם.
  • שאיפות לב מובנות אבל קשקוש גדול. (ל"ת)
    יש ר א לי 22/04/2017 13:52
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אלכס 20/04/2017 21:09
    הגב לתגובה זו
    וגם בגללה הבוע תתנפץ
  • 7.
    יורם 20/04/2017 18:46
    הגב לתגובה זו
    התשואה משכירות היא אפסית ולכן כבר לא כדאי להשקיע בנדלן שלא עולה ויתכן שאף ירד
  • אורי 21/04/2017 17:48
    הגב לתגובה זו
    מספיק עם השקרים.מחירים בעלייה.קח גוש 7373 עד 7375..תבדוקרוצה עוד ? גוש 3925 עד 3936..תבדוק
  • אורי חצוד 24/04/2017 00:34
    השוק בדרך לקריסה. וזה ביליתי נימנע. אומר את זה כאיש שראה דברים בחייו וחי את שוק הנדלן כבר יותר מ 40 שנה.
  • 6.
    הריבית תעלה ותגרום לעליית ההחזר החודשי,מה שיציף את השוק (ל"ת)
    דן 20/04/2017 18:32
    הגב לתגובה זו
  • הצחקת אותי 24/04/2017 11:19
    הגב לתגובה זו
    בכל שנת 2017 ריבית בנק ישראל תישאר 0.1% בלבד .... אולי במחצית 2018 יעלו את הריבית בכ- 0.1% נוספים
  • אוטו 21/04/2017 17:58
    הגב לתגובה זו
    זה או שכירות או דירה בבעלות אלו האפשרויות.אם אנשים יילכו לשכירות אז מחירי שכירות יעלו וזה יחזיר משקיעים לשוק. בסוף יש עניין של ביקוש למגורים כי לא גרים ברחוב ..וההיצע לא מדביק ביקוש,עובדה בין 2001 ל 2008 בנו פה 20 אלף דירות בזמן שנדרש 50 אלף..
  • 5.
    מבלבלים תמוח.מס דירה3הגורם העיקרי ועוד יפיל את הכלכלה. (ל"ת)
    ע 20/04/2017 16:55
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ליאור 20/04/2017 16:46
    הגב לתגובה זו
    בינתיים כיף לשכור כשיש כל כך הרבה משקיעים לחוצים למכור ולשכור... תענוג
  • קובי 21/04/2017 17:51
    הגב לתגובה זו
    חברים אל תאמינו לתגובות אנשים שמספרים על נפילה וקריסה זה כי הם לא קנו ומבלים בשכירות.משאלת ליבם היא לכאוס כלכלי במדינה.
  • ליאור 22/04/2017 23:24
    כל דירות המשקיעים נשפכות לשוק ומשוועות לשוכר, מגמה שתתחזק עם כל בניין שמסתיים. הכי טוב להיות שוכר בשוק עם היצע גדל והולך, משקיעים לחוצים להשכיר ומחירי דיור יורדים. הטפטוף הזה יהפך למבול השנה.... לא הייתי רוצה לרכוש דירה בשלב הזה בחיים. מדובר בהפסד אפשרי של מאות אלפי שקלים
  • 3.
    אוטונומיוס 20/04/2017 16:43
    הגב לתגובה זו
    ביבי יכול לעשות מהלך גאוני. אני לא יודע אם יש לו את הסמכות לכך. אבל בהנחה ויש לו אם הוא יכריח את בנק ישראל להעלות ריבית בחצי אחוז או אחוז במסגרת הוראת שעה הוא יוצא ענק גם על חשבון כחלון. יקבל הרבה נקודות אצל הזוגות הצעירים.
  • יש ר א לי 22/04/2017 13:50
    הגב לתגובה זו
    כל 1 אחוז בהתייקרות המשכנתא מעלה את ההחזר בכ 10 עד 15אחוז, תלוי בפריסה. ולביב אין את הסמכות, רק לנגידת בנק ישראל. קח זוג צעיר שלוקח 60 משכנתא (40% הון עצמי), המשכנתא תעלה כ 15% שזה 9% ממחיר הדירה ונניח שמחירי הדירות יעצרו או אפילו ירדו ב 4 עד 5%, הם הפסידו.
  • גולי 20/04/2017 20:05
    הגב לתגובה זו
    במיוחד קוני הפנטהאוזים והקוטג׳ים עם משכנתאות של 1.2 ומעלה.
  • 2.
    שי 20/04/2017 16:39
    הגב לתגובה זו
    יביא לאלפי עולים בכל שנה או לכאלה שישריינו להם דירה בישראל למקרה הצורך. חכו חכו
  • שישי 21/04/2017 10:17
    הגב לתגובה זו
    הפיגועים באירופה מסמנים תחילתה של תקופה לא טובה בעולם אנשים לא רצים לקנות דירות במצב כזה
  • 1.
    שי 20/04/2017 16:23
    הגב לתגובה זו
    ברור שמה שגרם זה כסף זול, כתוצאה מהרחבית הנמוכה וזה גם מה שיפגע במצב הפוך.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן