דנוס "הממשלה צריכה לוותר על יעד הורדת מחירי הדירות, תשיג את ההיפך"
"צריך לוותר על היעד של הורדת מחירי הדירות, כל שר שזו תהיה התבטאותו ישיג בדיוק את ההיפך", כך אמר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, בכנס השנתי לתכנון ובניה של משרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות' ומרכז הלכה למעשה. "דיכוי השוק לא יוביל להורדת מחירים, היעד צריך להיות הגדלת ההיצע, אנחנו נדרשים ל-40 אלף יח"ד בשנה, אחרת המחסור יגדל או שיאלצו לעזוב את הארץ."
עו"ד בני דרייפוס, יועץ לשר הבינוי והשיכון אורי אריאל, אמר בכנס -"כולנו מבינים שאנחנו נמצאים באיזשהו משבר, יש יותר מתחושה שמשהו לא נכון וסביר קורה במדינת ישראל כשזוג צעיר משתעבד לדירה, זה פוגע באיכות החיים של כולנו וחייב לבוא ליידי הסדר באמצעות התערבות של רגולציה כי השוק לא עושה את זה. הבעיה היא שאין לנו תמריצים מספקים כדי שראשי ערים יאמרו שהם רוצים פרויקט אצלי, לא נלחמים על מבני מגורים, לא מספיק תשתיות ציבור, בסופו של דבר הארנונה שהם גובים שלילית. לראשי הערים יש את כל הכלים לתקוע את התוכניות, מספיק שלא תהיה להם מוטיבציה להגיע לוועדה המחוזית. קבלנים שיודעים שראש העיר לא אוהב את הפרויקט ימנעו מרכישת הקרקע."
דרייפוס מוסיף כי אם אנחנו רוצים לייצר סביבה שדירה לא תהיה ההשקעה הכי טובה אז המדינה צריכה ליצור שוק שכירות משוכלל כדי לתת מענה. "בחוק ההסדרים הקרוב נראה לא מעט הסדרים לשכירות ארוכת טווח. בזמן משבר צריך לחשוב אחרת. אם רוצים להביא תוצאות לא יהיה מנוס מהתערבות במחירי הקרקע, בהיטלי הפיתוח ובקיצור התהליכים עד שהשוק יידע לייצר את כמות היחידות שהוא זקוק להן."
"המחיר הריאלי של הדירות בפריפרייה הצפונית והדרומית נמוכים ב-10% ממחירן ב-1998", אומרת ד"ר אפרת טולקובסקי, ראש מכון גזית גלוב במרכז הבינתחומי. "הייתה ירידת מחירים ריאלית בפריפרייה של 55% עד 2007 ומאז המחירים עולים דרמטית באזורים אלו אך לא משלימים את הפערים."
לדברי טולקובסקי, ההגדרה של בועה היא קניית דירה מתוך מחשבה שהמחיר שלה יעלה. "כשאני שוכרת דירה אני לא מצפה לכלום, קרי מחירי ההשכרה לא יכולים להיות בועתיים, הפער בין הפריפרייה למרכז עלה דרמטית ואין כל מודל של כלכלה אורבנית שמסביר זאת. בין נתניה לראשון לציון המחירים עלו, בכל שאר האזורים המחירים עדיין לא ברמה של העשור הקודם. יש בעיה בתמריצים של ראשי העיריות ליצור יחידות דיור. הם עומדים בהרבה מאוד כנסים ואומרים שיחידת דיור עולה להם 10 אלף שקל במקרה הרע לשנה, האם העיריות לא רוצות תושבים חדשים? האם כמדינה אנחנו מודעים לכך?"
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.גם כל הליצנים שפימפמו את הבועה ואת הקריסה הקרובה הצליחו (ל"ת)לגרום לצמצום הת בניה 23/04/2013 10:36הגב לתגובה זו
- 9.ד 22/04/2013 20:10הגב לתגובה זורק הצפת והפשרת קרקעות בכל הארץ, חיסול המינהל המסואב והוועדות שגוזלות שנים של ביורוקרטיה, ודחיפה אמיתית לפינוי בינוי ותמא במרכז הארץ - רק כך יראו תוצאות. הבעיה שזה לא פופוליסטי, קשה לביצוע ואת הפירות יראו רחמנא לילן בקדנציה של ממשלה אחרת - ככה זה עם הפוליטיקה היום - מעדיפים לתת לנגיד לעשות מהלכים שתכלס עוצרים את השוק רק זמנית ופוגעים בעיקר בצעירים מחוסרי דיור ולא במשקיעים הכבדים.
- 8.הגיע שעת המחאה די לעצות (ל"ת)לצאת לרחוב 22/04/2013 19:43הגב לתגובה זו
- 7.אני 22/04/2013 19:21הגב לתגובה זונלחם על המחירי דירות שלו. כנראה שלדעתו דירה בפ"ת צריכה לעבור את מחיר דירה מקבילה בלונדון או ניו יורק כפי שהיא היום. היא צריכה להגיע למחיר ארמון ! אוהד דנוס לא שמע על הקשר בין השכר הממוצע/חציוני במשק לבין מחיר דירה. אוהד דנוס מנותק. אוהד דנוס מאזין אך ורק לחשבון הבנק המנופח שלו.
- 6.מחיר הזוי 50%=בועה בפיצוץ בפני הגנבים=סוף הניצול!!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 22/04/2013 19:14הגב לתגובה זו
- 5.הוא מנותק או אינטרסנט. (ל"ת)חבל על המילים 22/04/2013 18:34הגב לתגובה זו
- 4.כלכלן בכיר 22/04/2013 15:41הגב לתגובה זוכל יום יורדים מהארץ צעירים ומבוגרים בגלל שאין ידם משגת דירה שהתנפחה לממדי בועה מפלצתית וזאת לדעת כלכלנים בכירים מימני בעולם.
- 3.ואתה צריך לוותר על השטויות . (ל"ת)בא 22/04/2013 15:32הגב לתגובה זו
- 2.רוכש דירה 22/04/2013 15:22הגב לתגובה זואז סימן שהוא באמת חושב שמחירי הנדל"ן רק עולים בארץ. אני ממליץ לכם גם לקבל התחייבות בכתב כולל ערבויות ובטחונות, מהקבלן שלכם. אם הוא בטוח שהמחיר שאתם קונים לא יהיה נמוך יותר בעתיד, הוא אמור להתחייב בכיף.
- 1.אבי 22/04/2013 15:21הגב לתגובה זוהמחירים עלו כי המדינה עם מנהל מקרקעי ישראל ספסרו בקרקעות והם בלבד אחראים לעליית המחירים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
