"נדל"ן הוא לא סלולר, בשנה של קיצוצים האוצר לא יאפשר למינהל לחלק מתנות"
אמש הכריז באופן מפתיע ראש הממשלה בנימין נתניהו על מינויו של השר משה כחלון לתפקיד יו"ר מועצת מנהל מקרקעי ישראל, יום לפני הבחירות. האם מינויו של השר הפעלתן לתפקיד יוביל לשינוי?
"מדובר במהלך של נתניהו שנועד לנסות ולתקף את האמירה שלו שיעשה לנדל"ן את מה שעשה לסלולר", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים. "אך שוק הנדל"ן הוא לא הסלולר, שם הוזילו את דמי המוצר, את זה לא ניתן לעשות בנדל"ן."
דנוס טוען כי במדיניות של אי התערבות ממשלתית הכלים של כחלון יהיו מאוד מוגבלים. "אני בספק, עד כמה שכחלון מוצלח, אם יצליח. בדירת מגורים יש 4 רכיבים - קרקע, עלות בנייה, רווח קבלני ליזם ומע"מ. לגבי המע"מ, האוצר לא מוכן להורידו אפילו לא לרוכשי הדירות הצעירים שזו דירתם הראשונה, את הרווח היזמי לא ניתן להוריד כי אז קבלנים לא ייבנו, עלות הבנייה לא עולה וקבועה ולא תלויה בממשלה."
"כלל ההוצאות הנ"ל מסתכמות בכ-900 אלף שקל, המשמעות היא שאם רוצים למכור דירת 4 חדרים ב-1.15 מיליון שקל הקרקע צריכה לעלות 250 אלף שקל, דבר לא ריאלי", מסביר דנוס. "מדובר בעקב אכילס של הממשלה כי האוצר מתנגד להנחות בקרקע. בשנה של קיצוצים המינהל לא יחלק מתנות, נשאלת השאלה גם מי יקבל אותן. זה לא משנה מי ישימו ברשות מועצת מקרקעי ישראל, כל עוד הממשלה לא תתערב בשוק הנדל"ן ותבנה בעצמה דירות להשכרה ותחוקק חוקים של פינוי בינוי לא ישתנה כאן דבר. כל עוד כחלון לא ימונה לשר על לתחום הבנייה לא ישתנה כאן דבר."
מנגד, נשיא התאחדות בוני הארץ , ניסים בובליל, ציין כי "העברת המנהל בראשות כחלון למשרד ראש הממשלה הוא מהלך שיאפשר אחריות אישית של נתניהו על המתרחש בענף ועל שיווק מהיר של קרקעות שיאפשרו את הגדלת מלאי הדירות. כחלון הוכיח את יכולתו לטפל בבעיות מבניות בענפים כמו ענף הסלולר אני מקווה שיצליח לפתור גם את הבעיה המבנית של ענף הנדל"ן. על מנת להשלים את המהלך רצוי היה כי משרד ראש הממשלה ייקח תחת אחריותו גם את מנהל התכנון וזאת על מנת לאפשר טיפול הוליסטי בענף."
כתבות מעניינות נוספות:
- 16.אטיאס = שר ההרס והדיבורים = חורבן בית3 =אינטרסנט (ל"ת)כחלון=קונצנזוס חיובי 21/01/2013 13:07הגב לתגובה זו
- 15.א 21/01/2013 12:54הגב לתגובה זולהורדת המחירים ב-30% . כולם יופתעו מעוצמת המהלך.
- 14.כלכלן 21/01/2013 12:45הגב לתגובה זושיגרום לקבלנים לחתוך את הרווח שלהם בחצי ומי שלא יישר קו עם השוק יצא החוצה מהמשחק
- 13.חדרייתי 21/01/2013 12:37הגב לתגובה זוקבלנים בחדרה מכרו דירות חדשות 4 חדרים במיקומים טובים ב 700,000 ש"ח וזה היה יקר אז שלא יבלבל את המוח על עלויות
- ישראל 21/01/2013 14:38הגב לתגובה זוזה עניין של היצע וביקוש, שאנשים יפסיקו לקנות. מה המצחיק שאם מדובר בסך הכל במיליון דירות בכל הארץ (זה מספר לדוגמא) מספיק משחק של היצע וביקוש של כמה עשרות אלפים בשנה על מנת להקפיץ את המחירים. זה עצוב אבל זו האמת, יש כמה פונקציונרים שעלו על זה, והם מריצים את מחיר הנדלן כאילו היה מניה סוג ז בבורסה
- 12.Dor 21/01/2013 12:34הגב לתגובה זוהיה צורך לשינוי וזה נפל במשמרת שלו. אין דין חב פרטיות כדין המשאב היחיד שיש למדינה.צאו מהסרט של ירידה דרסטית במחירים
- 11.אנונימי 21/01/2013 12:28הגב לתגובה זוהם לא משלמים שקל לדוגמא מי שירש קרקע בגוש הגדול מקבל זכות לדירה 5 חדרים עוד כספים מדירה שמחולקת בין כולם עוד שטח מסחרי עוד מטרים ברידינג ובונה עח הבנק בריבית 0 ואחכ מוכר כל אחד מרויח של 3.5 מליון שח מינימום ולא משלם אגורה
- 10.אנונימי 21/01/2013 12:26הגב לתגובה זוביבי כבר מחלק גובים אז למה לעשות בחירות אם הוא זוכה?
- 9.בנטוב 21/01/2013 12:17הגב לתגובה זורק מחובות צריך גם זכויות וזה לא עניין של לתת מתנות יש פה עיניין של בניית הארץ ועיניין של הקמת מישפחות ובסופו של יום גם מעודד צמיחה בכלכלה זה עדיף מאשר ליראות את הצעירים מחפשים את עתידם בארצות ניכר
- 8.הפרדת רשויות 21/01/2013 12:09הגב לתגובה זואולי ראש הממשלה גם ישב בבנק על ויחלק משכנתאות לצעירים... אחרי הבחירות אף אחד לא יספור אותכם
- 7.אשד 21/01/2013 12:07הגב לתגובה זואם מחירי הדיור ירדו כיצד יאבטחו הבנקים משכנתאות כאשר ערך דירות באזורים סמוכים ירד והנכס הממושכן יהיה שווה פחות, מהיכן יביאו אותם זוגות צעירים בטחונות נוספים, האם המדינה תערוב לבנקים עבור נזקים עתידיי?
- כלכלן 21/01/2013 12:36הגב לתגובה זווחוץ מזה זוג צעיר שקנה דירה לא קונה אותה לרווח הון אלה כדי לגור לכן לא תהיה בריחה שלהם מהנכסים ומי שקנה להשקעה מוגבל עד 50 אחוז משכנתא כך שהמחיר יכול לרדת עד חצי מהיום ללא סיכון לביטחונות הבנקים
- 6.י.ה 21/01/2013 12:01הגב לתגובה זוחלק נכבד מהכנסות המדינה מגיע מנדל"ן וכל פגיעה במחירי הדירות תיפגע בהכנסות המדינה... מדוע לא מפרסמים באופן מרוכז את הכנסות המדינה מנדל"ן? רק המע"מ על דירות חדשות זה מילארדי שקלים, ויש את מס קניה, מכירת קרקעות מהנהל, רווחי הקבלנים וכדומה... מדוע אף אחד לא מפרסם כמה כסף המדינה תפסיד מירידה של 10% במחירי הדירות (גם אם תמצא דרך להוריד את מחירי הדירות ללא פגיעה ישירה בתקציב...) ואז נוכל לקיים דיון אמיתי על מחירי הדירות. בזמן של גירעון אסור לשחק עם הכנסות המדינה, גם אם זה גורם אי נוחות לחלקנו, בסופו של דבר רק מעט אנשים קונים דירה כל שנה אזי כל צעד דרסטי ישפר את המצב של מעטים על חשבון הרבים, הפתרון צריך להיות ארוך טווח כדי למזער את הנזקים והסיכונים...
- מ 21/01/2013 12:42הגב לתגובה זובמספר הדירות שיימכרו
- 5.אני 21/01/2013 11:57הגב לתגובה זואוהד דנוס, אם אי אפשר לקצץ בנתח של הקבלנים והם כאלו מסכנים וזה המינימום שהם יכולים להרוויח אז למה קבלן חי לו בבית פאר ומחזיק עשרות נכסים ואני מהנדס עם תואר שני (ללא אבא עשיר) גר בשכירות ולא רואה את עצמי עם דירה בעשור הקרוב? למה אוהד למה???
- אבי 21/01/2013 12:18הגב לתגובה זואתה רוצה תקנה . לא רוצה לך תשכיר רק תפסיק לבכות ולשחק אותה מסכן !! מה עניין אותך מה אחרים קונים הוא מה יש להם??
- 4.יליד הארץ 21/01/2013 11:55הגב לתגובה זוהוא המנהיג ולא פקידי האוצר. כנראה טעיתי.
- 3.אלף מם 21/01/2013 11:53הגב לתגובה זוהאנשים גם כך הגיעו לקצה גבול האפשרויות שלהם.קניית דירה עכשיו היא מעשה מטופש לדעת רוב הכלכלנים כי תיקון בוא יבוא והוא יהיה מהיר.
- 2.רק פינוי בינוי 21/01/2013 11:48הגב לתגובה זוומי ירויח כולםםםםםםםםם קודם כל המדינה מכל הארנונה שישלמו אחרי כל פרויקט
- 1.איציק 21/01/2013 11:45הגב לתגובה זואני חושב שאדמה זולה זו לא מתנה, זו חובה. אדמה יקרה זה לא כורח, זו גניבה. אז מה הממשלה צריכה לאשר?
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
