האדריכל ברק ציפור: "הישראלי יתרגל לדירת 4 חדרים של 85 מ"ר - אין ברירה"
המחסור בקרקעות לבנייה הוא אחד מהגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות בארץ בשנים האחרונות. באזורי הביקוש באזור המרכז, מלבד במחנות צה"ל שיפונו, לא נותרו קרקעות רבות לבנייה. מעטים יודעים שפריז, אחת הערים היפות בעולם, הוחרבה ונבנתה מחדש בין השנים 1852-1870 מאחר והייתה צפופה מאוד ורוויה במפגעים תבאורתיים שגרמו למגפות רבות.
כמו בפריז, גם מרכזי הערים בישראל, אשר נבנו ברובם בתקופות של קשיים כלכליים בימי קום המדינה ואינם מתאימים לתנאי החיים המודרניים, יעברו התחדשות ואף יהרסו וייבנו מחדש. כיום אנו רואים את ניצניהם הראשוניים של מייזמי הפינוי בינוי בערים דוגמת קריית אונו, יהוד ורמת גן והתיקון השני לתמ"א 38 המאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים תוך מתן זכויות הבנייה של תמ"א 38 המקורית (תוכנית לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה במהלכה יזם מבצע חיזוק ומקבל בתמורה זכויות בנייה) גורם ליזמים רבים להסתער על התחום.
אך האם ההתחדשות העירונית תוביל ליצירתן של שכונות סינתטיות חדגוניות המתנכרות לעיר כמו 'אם המושבות' בפתח תקווה ו'קריית השרון' בנתניה או שנתחיל לראות את הקמתן של ערים הומוגניות ונעימות שאינן מצריכות שימוש ברכב. Bizportal שוחח עם האדריכל ברק ציפור בוועידת הנדל"ן של מרכז הבנייה, ושמע ממנו כיצד יש לבצע התחדשות עירונית בהרמוניה עם מרכז העיר.
ברוב הערים בישראל הבנייה כיום בזבזנית וזוללת שטחים ירוקים עצומים בשולי הערים, איך אתה רואה מחדש את חיבורם של האנשים למרכזי הערים?
"אין מנוס מציפופם של מרכזי הערים, אין כיום מגרשים ריקים והפתרון היחיד שנותר לאלו שאינם מוכנים לעזוב את אזור המרכז הוא ציפוף הבנייה באופן משמעותי. הציפוף הוא דבר טוב מאחר ומאפשר השארת יותר שטחים ירוקים ואת הגדלת הדינמיות של העיר, אנשים יוכלו ללכת ברגל לעבודה ולא להשתעבד לרכב ולהתקע שעות בפקקים. אנחנו ללא ספק נגיע לרמה של 50-60 יחידות דיור לדונם, ואפילו 70, רמות שפעם נחשבו למפחידות."
אז מרכזי הערים יחלו להתמלא בגורדי שחקים מפלצתיים?
"אין ספק שאנחנו רגע לפני המפץ הגדול של המגדלים, מה גם שההבדל בעלות הבנייה בין בניין רגיל למגדל בן 45 קומות כיום הוא 5% בלבד והם יתאימו לכל המעמדות ולא רק למאיון העליון. מתחילים לראות כיום בבת-ים מגדלים של 45 קומות עם דירות 4 חדרים עממיות. מעניין לראות שלפני 10 שנים בניינים שהתנשאו לגובה של 15-25 קומות נחשבו לגבוהים ונבנו באזור המרכז בלבד, וכיום בפריפרייה, במקומות כמו חדרה ובאר שבע הם הופכים להיות מראה שגרתי."
אבל לא בכל מקום הקרקע מאפשרת את הקמתם של גורדי שחקים
"באמצעות בנייה מרקמית ניתן להגיע לאותה הצפיפות של גורדי שחקים, כלומר לא מותירים מרווחים בין הבניינים בדומה לבנייה במרכזי הערים באירופה. ניתן להקים בניינים מחוברים בני 7-8 קומות שייצרו חזית לרחוב ובמקומות מסויימים להקים נקודתית בניינים בני 12-17 קומות."
אני לא מכיר הרבה ישראלים שיהיו מוכנים לוותר על 3 כיווני אוויר
"באירופה התרגלו לחיות בדירות עם כיוון אוויר אחד, אין ספק שלא נוכל להגיע ל-4 כיווני אוויר, אך באמצעות שימוש בנישות ובנסיגות ניתן להגיע בקלות ל-2-3 כיווני אוויר, אנחנו אפילו מצליחים להכניס מרפסות לפרויקטים."
ואת הציפוף העירוני ניתן לבצע באמצעות תמ"א 38 תיקון 2?
"בהחלט, זכויות הבנייה של תמ"א 38 תיקון 2 מספיקות לצורך בניית בניין חדש של 8-9 קומות, אולם בניגוד לבנייה הישנה כעת אנחנו יכולים לצופף משמעותית את הבנייה ולנצל טוב יותר את הקרקע, גם מספקים פתרונות דיור, גם הופכים את העיר ליותר יפה וגם מצילים חיי אדם."
במרכזי הערים באירופה מרבית הדירות קטנות ושטחן אינו עובר את ה-70 מ"ר, אתה חושב שהישראלים יהיו מוכנים להצטופף?
"לא ממש תהיה להם ברירה אם הם יירצו להתגורר באזור המרכז. בפרויקטים שתכננתי בשכונת נחלת יצחק בתל אביב וברמת גן כמעט כל הדירות קטנות, 3 חדרים בשטח של 70-75 מ"ר. בתכנון נכון ניתן ליצור יופי של דירות 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברמה גבוהה ביותר. הישראלי הטיפוסי שמרן, אך הוא משתנה. לפני 4-5 שנים הישראלי לא היה מוכן ליצור חלל של מטבח וסלון ביחד ולצמצם כך את השטח, צריך היה 'לדחוף לו את זה בגרון' וכיום זה נורמה. מי שיירצה להתגורר בדירות יותר גדולות יאלץ לנסוע הרבה בבוקר, אך מי שיירצה את התחושה האורבנית יאלץ לוותר על הגודל."
"אנחנו רוצים לשנות את הקונספט השבלוני של שכונות כמו מערב ראשון לציון, קריית השרון או אם המושבות שנראות בדיוק אותו הדבר ואינן מתחברות לעיר ולהחזיר את הפעילות לרחוב, את ההרגשה של הרחוב כמו באירופה, המלחמה שלנו בתור אדריכלים היא לשנות את השטאנץ הישראלי הטיפוסי, בשטח, בעוד שנתיים-שלוש נראה שכונות לגמריי שונות ממה שאנחנו מכירים, נרגיש הרבה יותר באירופה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.עו"ד אוהד שחר 25/12/2012 09:57הגב לתגובה זועוד לקוח מרוצה של משרד ברק ציפור. מומלץ.
- 9.חבל שלא כל הבניה כמו אם המושבות ומערב ראשל"צ (ל"ת)לא הכל טוב באירופה 23/12/2012 10:12הגב לתגובה זו
- 8.זה מטורף! 22/12/2012 22:52הגב לתגובה זונכון,בניה לא חוקית...אז מה?השמאל הקיצוני,ומאות מליוני ערבים מגובים בתקשורת צוהלת לא יאפשרו אכיפת החוק.ילא...יהודים להידחס בדופלקסים של 70 מ"ר
- 7.חסר צדק לא מקום תאבת בצע היא הבעיה היהודית (ל"ת)שונה מאירופה 22/12/2012 22:03הגב לתגובה זו
- 6.אלי 22/12/2012 19:54הגב לתגובה זוההחלטה של פינוי בינוי בשכונת רמת אליהו בראשל"צ של מקטעים במקום של כל השכונה בבת אחת - בטענה כאילו שהתשתיות צריכות "להתרגל" למצב החדש-חשיבה לקויה.השכונה ממוקמת על כביש מס' 4 ומשה דיין-מיקום מנצח.סלילת כביש שיחבר את כביש מס' 4 עד לקניון הזהב תגרום לזרימה טובה יותר של התנועה.
- 5.לברק ציפור 22/12/2012 17:23הגב לתגובה זוהתשובה כי ראש העיר לא מרשה. נראה אותך משכנע את האיש הזה השריף של תא
- 4.t 22/12/2012 17:22הגב לתגובה זוהמדינה לא בנתה כי רצו לנפח בועת נדלן ורצו שהאנשים יעברו לפריפריה. בינתיים העיריות לא מסכימות לבניית 8 9 קומות. זה נבזות לכן אין פרוייקטים של הריסה ובניה מחדש זה לא אפשרי בפת ולא בתא. שכונת אם המושבות זו שכונה צפופה ואומללה פקקים ביציאה ובכניסה ארנונה גבוהה. חרא של מקום בלי תחבורה . זה שכונה בזויה. ומסכן מי שגר שם או קנה שם דירה
- נסראללה 23/12/2012 09:51הגב לתגובה זוצפיפות איומה,כניסה ויציאה עם פקקי ענק.נהגי מוניות לא מתקרבים אבל המחירים בשמים. בנוסף בניה צפופה באיזור בית הקברות בחלק הדרום מזרחי שלא יקלו על התחבורה ברחוב גיסין העמוס.לא נשכח גם את נווה גן הצפופה שתעמיס את היציאה לג'בוטינסקי. בושה ולא חכם מי שקנה ומתעתד לקנות שם.
- 3.אזרח מיואש 22/12/2012 14:47הגב לתגובה זומעברות עומדות בוא ראה מה קורה ברשלצ
- 2.חודשים דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוץ=סוף השקר והבלוף! (ל"ת)פרסום נדלן בלוף 22/12/2012 14:38הגב לתגובה זו
- 1.שוזי 22/12/2012 14:37הגב לתגובה זואין כמעט מקום פנוי במרכז הארץ אלא רק בפריפריה. מה שצריך זה הקמת תשתיות תחבורתיות נאותות במרכזי ערים וכמובן בינעירוניות. חשוב לא פחות להשקיע פחות במרכז הארץ ולהפיץ את ההון לחלקים נרחבים בארץ. אי אפשר לדחוס עוד ועוד חברות בגוש דן. כך רק יוצרים צפיפות.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוניפורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
פרשקובסקי פרשקובסקי פרשקובסקי 0% מדווחת על אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן המסחרי השנה. מכירת שטחי מסחר בשטח כולל של כ-2,300 מ"ר לקבוצת אורכיד ספורטס קארס, היבואנית הרשמית של מותגי פורשה ובנטלי בישראל, תמורת כ-69 מיליון שקל. במתחם, שייבנה בפרויקט South Gate בהרצליה פיתוח, צפוי לקום אולם התצוגה החדש של מותגי היוקרה.
העסקה משקפת מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר שזה בטווח העליון עד מעל המחירים בשוק, שנעים בין כ-16,500 לכ-24,000 שקל למ"ר. לשם השוואה, משרד בשטח 67 מ"ר ברחוב משכית נמכר לאחרונה בכ-16,493 שקל למ"ר, בעוד משרד ברמת גימור גבוהה (דרגת איכות A) נסגר בכ-24,219 שקל למ"ר. אולי הפער הזה מגיע לא רק בגלל המותגים שמעורבים בו אלא גם בגלל הפרויקט עצמו מגדל עסקים שנבנה באחד הצמתים המרכזיים בישראל, על גבול תל אביב והרצליה, בסמוך למטה Wix ומיקרוספט ובקרבת מקום לרכבת הקלה.
פרשקובסקי מתקשה בתקופה האחרונה למכור דירות. ברבעון השני של 2025, פרשקובסקי מכרה 24 דירות לפי הדיווחים לרבעון השני, 47% ירידה לעומת 46 דירות שמסרה רבעון מקביל הירידה החדה נמשכת כבר מספר חודשים, עם ממוצע של כ-13 דירות בלבד לחודש מתחילת השנה. ייתכן שבחברה מנסים כעת לנווט לעבר תחום המשרדים, שרושם בתקופה האחרונה סימני התאוששות.
פורשה ובנטלי תופסות מקום
קבוצת אורכיד ספורטס קארס, שרכשה את השטחים מפרשקובסקי, נחשבת לאחת היבואניות הבולטות של רכבי פרימיום באירופה ובמזרח התיכון, עם ניסיון של למעלה מ-30 שנה בניהול סוכנויות רכב יוקרה. הקבוצה מחזיקה בזיכיונות בלעדיים של פורשה ובנטלי במספר מדינות, וכעת היא מרחיבה את פעילותה בישראל עם הקמת מתחם תצוגה חדש.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- 18.8 מיליון שקל לשתי דירות - האם זה משקף את השוק או מסתיר את המשבר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, התייחס לעסקה ואמר: "הבניין היוקרתי ביותר בהרצליה פיתוח גאה לארח את מותגי העל פורשה ובנטלי. לאחר ההצלחה המרשימה בשלב א', במסגרתו מכרה החברה משרדים בהיקף של מעל 150 מיליון שקל, בימים הקרובים נצא במבצע ייחודי להשלמת מכירות שלב ב'. מדובר בפרויקט עם פוטנציאל השבחה גבוה בזכות מיקומו האסטרטגי, הבינוי הייחודי בניצוחו של האדריכל משה צור ובזכות החשיפה שלו לכביש החוף."
