היסטוריה: המינהל יאפשר לרשויות מקומיות לקחת חלק בהליכי תכנון
מינהל מקרקעי ישראל בחר את העיר באר שבע להיות פיילוט ליישום מודל חדש, לקידום יעדים בינלאומים ואזוריים. מדובר, במודל לעריכת מיפוי מחודש ומשותף לשני הצדדים שיכלול את צורכי העיר, למגורים, תעסוקה, רווחה ופנאי.
במסגרת תכנון מחודש של תחום המגורים, מציע המינהל לצמצם את הצפיפות בחלק מן התוכנית ב- 50%. על פי התוכנית החדשה יבנו בשנים הקרובות, 15,000 יחידות דיור במקום 30,000 שתוכנן בעבר, זאת במטרה לחזק את צפון העיר ולהפוך אותו לאזור אטרקטיבי למשיכת משפחות את צה"ל שיורד דרומה, אנשי אקדמיה ועוד.
התכנון החדש יכלול שילוב בתים צמודי קרקע, בניה רוויה, דיור בר השגה ופיתוח סביבתי מתאים. בתחום התעסוקה מקודמת תכנית להקמת קרית מדע עתירת ידע במבואה הצפונית על שטח נטו של 147.240 מ"ר הכוללת מתחם תעסוקה משולב במגורים ומסחר שישתרע על 3.700 מ"ר.
תוכנית נוספת שהציג ראש מינהל מקרקעי ישראל, היא בתחום התיירות העירונית, שתכלול תוספת יחידות דיור בעיר העתיקה בשילוב מתחמי מסחר ופיתוח מלונאות באזור.
המינהל, שם דגש על שיפור פני הכניסה לעיר באמצעות תוכנית לשדרג שדרות רגר, הכוללת בניית 1,267 יחידות דיור ו-180 יחידות למגורי סטודנטים. כמו כן יוקצו 28.400 מטר לשטחי מסחר ועוד 62.120 מ"ר לטובת משרדים.
ראש העיר רוביק דנילוביץ, אמר כי "מדובר ברגע היסטורי. אני בטוח שהגישה החדשה תוביל את באר שבע, בירת הזדמנויות של ישראל למחוזות חדשים. כדי להוציא מכוח אל הפועל את התוכנית האסטרטגית שלה. בזכות המודל החדש, יוכלו זוגות צעירים לקנות בבאר שבע דירה איכותית ולממש את הפוטנציאל האדיר שלה, יש לנו את הכוח, החזון והאומץ לעשות את הדברים הללו ואני שמח שבחרתם את באר שבע להוביל את הגישה החדשה, אמר."
ראש מינהל מקרקעי ישראל, שהציג את התוכנית וסקר מספר פרויקטים נוספים מרכזים שיקדמו את הנגב, אמר: "שיתוף פעולה עם הרשות המקומית הוא מרכיב אסטרטגי בעבודה שלנו וביכולתנו לפתח את האזור. אנו סבורים שרק שיתוף פעולה מלא עם עיריית באר שבע והגעה להסכמות עם היעדים, תביא למימוש החזון להפרחת הנגב".
ליברמן ציין מספר פרויקטים בהם ירידת צה"ל לנגב, הקמת שכונות חדשות בערי הלווין, שיפור מסוף תחבורה ומרכז ציבורי לאזור צומת שוקת עם הגעה לכביש 6, הקצאת קרקע לבניית 1000 חדרי מעונות סטודנטים הכוללת צפי לבניה בהיקף של כ-196,000 מ"ר.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
