בועת נדל"ן זה כאן? חובות הישראלים למשכנתא זינקו ב-2011 ב-20 מיליארד שקל

זינוק של כ-8.5% במשכנתאות הובילו את חובותיהם של משקי הבית לדיור להסתכם בסוף שנת 2011 ב-258 מיליארד שקל, לאחר שגם בשנת 2010 חל גידול של 11% בחוב לדיור
יעל גרונטמן | (15)

החוב של משקי הבית זינק ב-7.2% והגיע ל-24 מיליארד שקל, כאשר עיקר הגידול בחוב של משקי הבית נרשם בחוב לדיור או במילים אחרות למשכנתא. חובותיהם של הישראלים לתשלומי המשכנתא זינק בלא פחות מ-20 מיליארד שקל, שהם כ-8.5% וחוב זה עמד בסיום שנת 2011 על שיא של 258 מיליארד שקל. זאת בהמשך לגידול של כ-24 מיליארד שקל (11%) בחוב לדיור בשנת 2010, כך עולה מנתוני התפתחות החוב במשק שפירסמה החטיבה למידע וסטטיסטיקה בבנק ישראל.

עוד עולה מן הנתונים כי בחודש דצמבר לבדו עלתה יתרת החוב של משקי הבית בכ-2 מיליארד שקל(0.5%), מזה כמיליארד שקל - בחוב לדיור.

בעניין זה נציין עוד את הנתונים שפירסמה היום הלמ"ס ולפיה בינואר נרשמה ירידה של 8.2% במספר הדירות החדשות שנמכרו וכמות הדירות שנותרו למכירה היה גבוה ב-28% בהשוואה לאשתקד, מה שמצביע על כך שהרוכשים שמינפו עצמם בשנה החולפת חוזרים לעמדת המתנה. לנתוני מכירות הדירות של הלמ"ס

בהתייחס לחוב העסקי המצב נראה קצת יותר טוב, אך גם בו חלה בשנה האחרונה עלייה בהיקף החוב. בשנת 2011 גדלה יתרת החוב של המגזר העסקי בכ-14 מיליארד שקל שהם כ-1.75% לכ-779 מיליארד שקל, זאת כתוצאה מפיחות שער החליפין ועליית מדד המחירים לצרכן בשילוב עם גיוסי חוב נטו, בעיקר בחוב לבנקים.

בחודש דצמבר גדלה יתרת החוב של המגזר העסקי בכמיליארד שקל בעיקר כתוצאה מהפיחות שחל באותו החודש בשערו של השקל מול הדולר, עלייה שקוזזה רק באופן חלקי על ידי פירעונות חוב.

עוד עולה מן הנתונים כי בחודש ינואר הנפיק המגזר העסקי (לא כולל בנקים וחברות ביטוח) אג"ח בשווי של כ-2.7 מיליארד שקל, רובו אג"ח סחיר בבורסה. גיוס זה הוא הגבוה ביותר שנרשם מזה 6 חודשים.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    הבועה 28/02/2012 08:07
    הגב לתגובה זו
    יכול להיות ש-1 ו-3 זה אותו טוקבקיסט?
  • לא... חחחחח " הבועה" זה שם משפחה? (ל"ת)
    ע 28/02/2012 18:58
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    בשיא האבטלה המשיכו לקחת משכנתה... (ל"ת)
    ירון 27/02/2012 09:06
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    שכונות שלמות למכירה,ראו שכונת ציפור במודיעין (ל"ת)
    שמעון 27/02/2012 00:15
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    ג' סי ליוורמור 26/02/2012 22:20
    הגב לתגובה זו
    ולא יהיה לאנשים מאיפה להחזיר את הכסף שהם לקחו, כידוע הכלכלה היא מחזורית ואם היו פה כמה שנים טובות אזי המחזור צפוי להתהפך, גם במשבר בארה" ב הבעיה הגיע מזה שלא היה לאנשים מאיפה לשלם את החובות ובגלל זה הנגיד העלה את ההון העצמי ללקיחת משכנתא ל40%. אתם יכולים לראות את שוק ההון, הוא הראי של העתיד כאן, הפיטורים יתחילו מבתי ההשקעות וחברות הביטוח וימשיכו לסקטורים היצרניים כי לא יהיה מי שממן להם את הפעילות!!!
  • 9.
    של בועה (ל"ת)
    פיצוץ 26/02/2012 21:09
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    בקרוב הבנקים יהפכו לסוחרי נדל" ן בשוק (ל"ת)
    ללא קונים 26/02/2012 18:08
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    שורש הבעיה שהלווה הישראלי לא מבין ב% (ל"ת)
    מבין בבלוקים 26/02/2012 17:18
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    עמרם 26/02/2012 17:00
    הגב לתגובה זו
    שיהיה בהצלחה לכולם. בקרוב מאוד הנכסים שווים פחות מהמשכנתא.
  • 5.
    ךלךל 26/02/2012 16:18
    הגב לתגובה זו
    " מה שמצביע על כך שהרוכשים שמינפו עצמם בשנה החולפת חוזרים לעמדת המתנה" מה זאת אומרת בדיוק ? משפט אדיוטי...
  • משפט חכם!משקיעים היו קונים אצל משקיעים.לאהפעם (ל"ת)
    ע 26/02/2012 19:24
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    קריסת מחירים כמו שאף אחד לא דמיין- בדרך אלינו (ל"ת)
    כל הסימנים מצביעים 26/02/2012 16:18
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הבועה יתפוצץ,עיוור הלא מאמין,מיתון!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 26/02/2012 15:09
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    צדק חברתי=חרם צרכני=הישראלי הפסיק להיות פראיר (ל"ת)
    ישראלי לא פראייר 26/02/2012 15:08
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ!!! (ל"ת)
    מיתון2012-13 26/02/2012 15:07
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.