איפקס קפיטל: אפסייד של 23% למניית סלע נדל"ן
מניית קרן הריט סלע נדל"ן סלע נדלן 0.52% עשויה לעלות ב-23.2% ממחיר של 7.63 שקל למחיר של 9.4 שקל, כך עולה מסקירה שמפרסם האנליסט נעם פינקו מאיפקס קפיטל מרקטס.
"החברה נסחרת בשווי שוק של כ-1.67 מיליארד שקל ובבעלותה נכסים בשווי של כ-5.15 מיליארד שקל רובם המוחלט נכסים מניבים והשאר זכויות בניה ומקדמות על חשבון נדל"ן. שיעור ההיוון משוקלל של נכסי החברה עומד על 6.78%", כותב פינקו. "בשנת 2021 השלימה רכישת נכסים בעלות של כ-345 מיליון שקל ובשנת 2022 חתמה על עסקאות בהיקף של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל שאמורים להניב לחברה בעתיד NOI של כ-72 מיליון שקל (תשואה ממוצעת של 5.7%)".
הנכסים העיקריים
1. תחום המשרדים: קומות משרדים במגדל משה אביב ברמת גן בשטח של 26 אלף מ"ר בשווי של כחצי מיליארד שקל; 14.5 קומות במגדל פלטינום ברחוב הארבעה בשווי של 360 מיליון שקל; מגדל פז במתחם הבורסה ברמת גן בשווי של 330 מיליון שקל; בית הצבי בירושלים המושכר במלואו כמעט לבזק ולמשרדי ממשלה בשווי של 215 מיליון שקל ועוד.
2. תחום המסחר: מרכז חונים קונים בראשל"צ ששוויו נאמד ב-262 מיליון שקל; קניון לב הפסגה בירושלים ששויו נאמד בכ-227 מיליון שקל ועוד.
3. מתחמי הלוגיסטיקה הבולטים נמצאים בחולון, יבנה ואשדוד.
4. הנכס שעתיד להיות הנכס המרכזי של החברה הינו בית מאני בתל אביב. הנהלת בנק לאומי צפויה לעזוב לקראת סוף שנת 2023 (עם אופציה להארכה בשנה) והחברה תשאף להשכיר את הנכס במחיר של כ-180 שקל למ"ר (מחיר מאתגר מאוד לנוכח תנאי השוק) כך שיניב NOI של 32 מיליון שקל בשנה.
- תחילת סיקור: איפקס קפיטל מעניקים אפסייד של 14% למניבים ריט
- איפקס קפיטל מעלים המלצה לאדגר השקעות. קניה עם אפסייד של 31%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי פינקו, "בשנת 2023 הנכסים צפויים להניב NOI של כ-310-316 מיליון שקל. נכון לסוף הרבעון הראשון, מצבה הפיננסי של החברה הינו איתן, הכולל נגישות גבוהה לשוקי החוב וההון ושיעור מינוף של כ-56%. שיעור הריבית הממוצעת של החברה הינה 1.7% (צמוד) והמח"מ הינו קרוב ל-5 שנים. עלות החוב השולית של האג"ח במח"מ הארוך ביותר הינו פחות מ-3%, כמעט 4% מתחת לשיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה".
תוצאות החברה ותחזית לשנת 2023
מודל הערכת השווי של פינקו
"לסיכום, סלע נדל"ן הינה מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, בעלת נכסים מגוונים שהוכיחו את איכותם בתחומי המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים מאוד כאשר ה-FFO בשנת 2023 יציג צמיחה נאה בזכות הרכישות שבוצעו בשנים האחרונות והעליה ב-NOI מנכסים זהים. על אף עליית התשואות של אגרות החוב, אלו עדיין נסחרות בתשואות סבירות, כאשר תשואת האג"ח הצמודה הארוכה של החברה נסחרת בתשואה של פחות-3%, כ-3.9% מתחת לשיעור ההיוון של נכסי החברה. גם נכסי החברה כמובן צמודים למדד ולכן ההשקעה בהם מהווה הגנה אינפלציונית. אנו מעריכים את נכסי החברה לפי השווי בספרים ומניחים הפחתה מסוימת בשווי הנכס הנרכש "בית מאני". אנו מעריכים את פעילותה השוטפת לפי מכפיל 10 על ה-FFO (כאשר במודל אנו מפחיתים FFO עתידי בשל עליית הריבית) ומגיעים למחיר יעד הגבוה בכ-23% ממחיר המניה בשוק. אנו משיקים , אם כן, סיקור למניית החברה בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של 9.4 שקל, המהווה ממוצע של 2 שיטות הערכת השווי", מסכם פינקו את דבריו.
- 3.משקיע מתוחכם 03/07/2023 22:28הגב לתגובה זוהקרן משלמת לחברת הניהול דמי ניהול לפי שווי נכסים. זה יוצא משמעותי באחוזים, ומן הראוי שההנהלה תפחית את דמי הניהול בשנה בה המניה קרסה....
- 2.אנונימי 03/07/2023 15:17הגב לתגובה זואכן חברה מעולה שמנוהלת נכון עם סל נכסים משובחים
- 1.משקיע 03/07/2023 13:02הגב לתגובה זומכיוון שנכסי החברה צמודיםצ למדד היא רושמת רווחי שיערוך ולכן אין כל הגיון להעלות את שיעור ההיוון ב -1% , גם התזרים וה -FFO עולים , אגב לפי תחזית FFO של 313 מיליון ש"ח , מכפיל ה -FFO עומד על 5.25 , שוב שמרנות יתר לקחת מכפיל 10. סלע זו קרן ריט מעולה וכרגע תשואת הדיבידנד עומדת על 7.3% , אחזקה לטווח הארוך.
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
חיים כצמן במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
חיים כצמן במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
