הרוכשים חוזרים לעמדת המתנה: הלמ"ס - צניחה של 16% במכירת דירות חדשות בת"א בינואר
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום מצננים את ההתלהבות שהוצתה בחודש שעבר עת הוצגה עלייה של 48% במספר הדירות החדשות שנמכרו. נתוני ינואר מראים כי ציבור רוכשי הדירות שב לעמדת המתנה.
בינואר נמכרו 1894 דירות חדשות, נתון הנמוך בכ-8.2% מנתוני דצמבר (2,065 דירות חדשות). נציי כי הנתונים מנוכי העונתיות מראים כי חלה ירידה של 8.7% במספר הדירות שנמכרו.
במחוז תל אביב נמכרו בחודש ינואר 205 דירות חדשות, ירידה של כ-16% בהשוואה לנתוני דצמבר (246 דירות) ושל 36% בהשוואה לינואר אשתקד (322 דירות). במחוז הצפון נמכרו 72 דירות חדשות בלבד, זאת לעומת 125 דירות חדשות בדצמבר, צניחה של 42%, ובמחוז חיפה נרשמה התרסקות של 54% במספר העסקאות ל-192 דירות חדשות בלבד, לעומת 417 בדצמבר.
לעומתן, ירושלים רשמה זינוק של 88% במכירות עם 236 דירות חדשות, לעומת 125 דירות שנמכרו בדצמבר. יצויין כי מדובר בנתון המכירות הגבוה ביותר מאז דצמבר 2010 אז נמכרו 310 דירות. מחוז מרכז רשם הרבעון עלייה של 3.1% במכירות עם 874 דירות חדשות, לעומת 847 בדצמבר ובמחוז הדרום נמכרו 281 דירות חדשות, לעומת 250 בדצמבר, עלייה של כ-12%.
נציין כי מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ינואר 2012, כ-19,920 דירות, היה גבוה בכ-28% מזה שנרשם בסוף ינואר 2011. מתוך הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ינואר 2012, כ-13,900 דירות בבנייה ביזמה פרטית וכ-6,020 דירות בבנייה ביזמה ציבורית.
מכלל הדירות החדשות, שנותרו למכירה כ-42% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-20% במחוז הדרום, כ-13% במחוז תל אביב, כ-11% במחוז ירושלים, כ-8% במחוז חיפה וכ-5% במחוז הצפון. בהשוואה לסוף ינואר 2011, נרשמה בסוף ינואר 2012 , עלייה של כ-86% במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה במחוז הדרום, של כ-45% במחוז חיפה, של כ-35% במחוז המרכז, של כ-8% במחוז ירושלים ושל כ-5% במחוז תל אביב. לעומת זאת, במחוז הצפון חלה ירידה של כ-3% בתחום זה.
- 10.יורם 27/02/2012 09:05הגב לתגובה זוהמחיר ירד ב- 100 אלף שקל מלפני שלושה חודשיים....עדיין דורשים 1.4 לדירה. , יד 2 מפוצץ במשפרי דיור שלא מוכרים..בעוד מספר חודשים המחירים יחזרו למחירים שפויים
- 9.ירון 26/02/2012 19:08הגב לתגובה זוהציבור לא מוכן לקנות במחירים של היום מעל 50 אחוז מהמחיר הריאלי, הקבלנים עם עודף דירות מטורף ובקרוב הבנקים ילחצו עליהם להוריד עוד במחיר
- 8.העולם במיתון ובישראל חיים בהכחשה, מחירי הדיור (ל"ת)מנותקים מהמציאות 26/02/2012 17:52הגב לתגובה זו
- 7.מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ,מיתון!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 26/02/2012 15:18הגב לתגובה זו
- 6.צדק חברתי=חרםצרכני בכל תחום=ישראלי לא פראייר! (ל"ת)ישראלי לא פראייר 26/02/2012 15:17הגב לתגובה זו
- 5.Denis 26/02/2012 14:28הגב לתגובה זוב-23.02.2012 חברת אחזקות הנדל" ן אולימפיה פורקה ע" י בית המשפט ומונה לה כונס נכסים קבוע. לאחר שצברה הפסדים של למעלה מ-100 מיליון ש" ח ולאחר שהשווי שלה נחתך ב-99.9%, הועמדה דרישת פרעון מיידי לחובותיה ע" י הבנקים ומחזיקי האג" ח של החברה - בית המשפט פסק לפרק את החברה ולמנות לה כונס קבוע.
- ןהמפרק יפרק ויפרק ויפרק ............ (ל"ת)עד שלא ישאר שקל בקופ 26/02/2012 17:55הגב לתגובה זו
- 4.כשהבורסה נופלת - כולם בורחים לנדלן (ל"ת)אינפלציה דוהרת .... 26/02/2012 14:18הגב לתגובה זו
- 3.עמית 26/02/2012 14:13הגב לתגובה זולא לקנות דירות. הקבלן יוריד בעוד 5 אחוז, לגמר החגיגה. גם הבורסה חלשה מאוד מתחילת השנה, שלא נדבר שנה שעברה.
- 2.ליאור 26/02/2012 14:11הגב לתגובה זוזה הנתון הקובע והמשמעותי מכולם, אם באמת יש עליה של 28 אחוז לעומת ינואר אשתקד אז הקבלנים בצרות צרורות וקצב ירידת המחירים רק יואץ.
- 1.ש.מ 26/02/2012 14:01הגב לתגובה זולזוג צעיר יש בממוצע כ 300 אלף שקל תוסיפו על זה משכנתא של 600-700 אלף שהיא מעל המשכנתא הממוצעת ותקבלו יכולת קניה של כ 900-1000 אלף ש" ח ,כהמחירים יגיעו לשם אז נראה התעוררות,עד אז צפו לירידה של 30 אחוז במחירי הדיור
- לשר אטיאס.שהמנהל ימכור מגרשים במחירים " סבירים (ל"ת)איציק ר 26/02/2012 18:30הגב לתגובה זו
- יו" ר איגוד השמאים 26/02/2012 18:09הגב לתגובה זואיפה יו" ר איגוד השמאים? רק שילשום הוא צייץ שאין בועה ועלית המחירים בדרך. כנראה שהשמאים לא שומעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
