הקלות מס בפרויקטים של פינוי בינוי

החלטת מיסוי חדשה מבהירה את עמדת הרשות ביחס להטבות מס בפרויקטים של פינוי בינוי

לאחרונה פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי המבהירה את עמדתה בנוגע למספר סוגיות מס שבח ומס רכישה בפרויקטים של פינוי בינוי (החלטת מיסוי 6644/12). סוגיה אחת היא היקף הזכאות לפטור ממס שבח לדייר המוכר את זכויותיו במסגרת פרויקט פינוי בינוי בתמורה לקבלת דירה חדשה. סעיף 49כב קובע שהפטור יינתן למכירת יחידת מגורים אחת בלבד במתחם. בהחלטה מובהר כי ככל שלדייר יש נוסף על הדירה זכויות ביחידה אחרת במתחם שאינה יחידת מגורים (כגון חנות או נכס מסחרי), יוכל הדייר לקבל פטור ממס שבח גם על נכס הנוסף, שכן מקור הפטור ליחידה אחרת הוא בסעיף אחר (49כז), והמגבלה היא לגבי נכס אחד מכל סוג. בתוך יחידת מגורים אחת חיים לעתים כמה תאים משפחתיים. ההחלטה מאשרת כי במקרה כזה יינתן לכל תא משפחתי מסלול פטור עצמאי, ובלבד שמתקיימים כמה תנאים מצטברים: ראשית, למוכר מלאו 20 שנים לפחות במועד ההכרזה (לא ברור לנו מה המקור לדרישת גיל זה, בעוד החוק מתייחס לגיל 18). שנית, המוכר התגורר בפועל ביחידה 24 חודשים לפחות לפני מתן צו ההכרזה על המתחם כמתחם לפינוי בינוי. שלישית, המוכר מחזיק ביחידה הנמכרת בתקופה האמורה באופן שיניח את דעתן של רשויות המס, כאשר לעניין זה, רישום מען במשרד הפנים בתקופה זו יהווה הוכחה מקובלת. מודגש בהחלטה כי תנאים אלה יחולו על מחזיקים שהם פולשים ללא זכויות רשומות, ואילו כאשר הזכויות רשומות כדין יינתן הפטור על פי הרישום. הדרישה האחרונה יוצרת סיטואציה מוזרה, שכן היא מעניקה לפולשים זכאות לפטור ממס בגין מספר גדול יותר של יחידות מאשר לבעלי דירות המחזיקים בהן כדין. סוגיה שלישית נוגעת למתן תמורה לדייר ביחידת דיור חלופית מחוץ למתחם הפינוי בינוי, אפשרות מוכרת המזכה את הדייר בפטורים המקובלים בחוק. עם זאת יודגש כי במקרה כזה רכישת הדירה החלופית תחייב את החברה היזמית בתשלום מס רכישה, וזאת אף אם היא נעשית במסגרת הסכם משולש בין היזמית (האמונה על ביצוע התשלום), הדייר המפונה (הרוכש) והמוכר שהוא צד ג' (הבעלים של הדירה הנרכשת). ההחלטה מתייחסת לכמה סוגיות נוספות כגון עניין חישוב תקרת השווי המזכה בפטור ממס שבח. עם זאת, לא נתייחס לאלה הן מפאת קוצר היריעה והן מאחר שנושאים אלה הוסדרו ברובם במסגרת הוראות ביצוע קודמות, שנסקרו על ידינו בעבר.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין