פסגות על עזריאלי: "חברה מאוד איכותית עם NOI גבוה מבריטיש - השקעה סולידית לטווח ארוך"
זירת הקניונים הפכה בתקופה האחרונה ללוהטת במיוחד לאור רכישתה של חברת בריטיש ישראל על ידי חברת מליסרון. מפת הקניונים החדשה לאחר "המפץ הגדול" הותירה את קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) כמתחרתה העיקרית של מליסרון. בית ההשקעות פסגות, באמצעות אנליסט הנדל"ן נעם פינקו, החל לסקר את הקבוצה.
בפסגות אומרים כי על אף שווים הגבוה של מרכזי המסחר של עזריאלי, החברה מדורגת רק במקום השני מבחינת שטחי המסחר להשכרה שבבעלותה, לאחר בריטיש ישראל, זאת עוד לפני המיזוג עם מליסרון. "עם זאת ה- NOI שייצרו קניוני עזריאלי ברבעון השלישי של 2010 הסתכם בכ- 158 מיליון שקל ו- 457 מיליון שקל מתחילת השנה, זאת לעומת 11 מיליון שקל ו- 326 מיליון שקל בהתאמה בבריטיש. ה- NOI הגבוה יותר למ"ר נובע מבחירת המיקומים הטובים ומניהול תמהיל נכון של שוכרים. בנוסף, החברה משקיעה במיתוג הקניונים".
ראש בראש עם בריטיש ישראל
"בתל אביב אנו רואים תחרות עתידית מצד קניון השוק הסיטונאי שיפתח בעוד מספר שנים, לצד פיתוח מתחמים נוספים", מסבירים בפסגות. "יחד עם זאת, כוח הקניה גדל בכ- 4% בשנה והיקף האוכלוסיה באזור תל אביב הולך וגדל, לקניון עזריאלי מוניטין מצוין ומיקומו מושך גם תושבים. לאור זאת, להערכתנו הפגיעה תהיה לא גבוהה, אם כי יכולת העלאת שכר הדירה תפגע".
בפסגות מציינים כי כתוצאה ממיקום קניוני הקבוצה, ה- NOI שבאזורי הביקוש היווה 44.6% מה- NOI הכולל של הקניונים ב- 2009. "ה- NOI באזורים אלה מגיע ל- 3,525 שקל למ"ר לשנה. בדיקת הקניונים של עזריאלי בהשוואה לקניונים של המתחרים באותם אזורים מעלה יכולת השאת NOI למ"ר. עם זאת נראה כי באזורים בהם התחרות גדלה, בעיקר בבאר שבע, תתקשה החברה להגדיל את ההכנסות מהשוכרים:
בקניון עזריאלי הנגב, ה- NOI השנתי למ"ר הוא 2,672 שקל . על פי התוכנית העסקית, בקניון באר שבע העתיד להבנות על ידי בריטיש ישראל צפוי NOI שנתי של 2,000 שקל למ"ר. בקניון עזריאלי ירושלים ה- NOI השנתי למ"ר הוא 2,850 שקל, לעומת 1,165 שקל למ"ר בקניון הדר בירושלים של בריטיש. כמו כן, החברה רכשה מדלק נדל"ן את קניון חיפה תמורת כ- 300 מיליון שקל והיא מפתחת 2 קניונים חדשים בקרית אתא ובעכו שיתחרו ישריות בקריון וסביר בהחלט כי תנגוס נתח משמעותי מעוגת ההכנסות באזור זה".
"יציבות פיננסית גבוהה מאוד"
אולם, למרות העתיד הלכאורה מזהיר, בפסגות טוענים כי תמחור מניית הקבוצה כחברת נדל"ן נפגע מכך שהיא מחזיקה באחזקות ריאליות בהיקף גבוה ובקופת מזומנים משמעותית עקב ההנפקה, הואיל ולא נוצר מהן תזרים שוטף. "משקיעים בחברת נדל"ן לא מחפשים אחזקות מסוג זה, להן הם בדרך כלל יכולים להיחשף לבד".
בפסגות מציינים לחיוב את תשואת הדיבידנד הנמוכה שמחלקת החברה ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות ואת רמת המינוף הנמוכה מאוד שמצד אחד תורמת ליציבות פיננסית גבוהה מאוד אך מצד שני פוגעת במידה מסוימת בתשואה על ההון. "הקבוצה מהווה חברה מאוד איכותית, יציבה ועם פוטנציאל צמיחה סולידי לטווח ארוך, עם זאת, גם לפי מכפיל FFO ובעיקר לפי מודל NAV אין אפסייד בטווח הקצר והאחזקה במנייה הינה השקעה לטווח ארוך יותר. אנו משיקים סיקור בהמלצת תשואת שוק במחיר יעד של 102.3 שקל למנייה, המשקף דיסקאונט של 6% (כיום המחיר עומד על 96.6 שקל למניה)".
מלכות הקניונים הבאות- אשדוד ובאר שבע
בניתוח כללי של שוק הקניונים, בפסגות מדגישים כי ישראל ממוקמת כיום במקום השלישי אחרי ארצות הברית וקנדה עם שטחי מסחר של 0.33 מ"ר לתושב, אולם כאשר כוללים את כל שטחי המסחר הקיימים (חנויות ושווקים), היחס עומד על 1 מ"ר לאדם, זאת בהשוואה ל- 1.6 מ"ר במערב אירופה ו-2 מ"ר בקליפורניה. הקניונים בישראל אחראים על 44% מהפדיון הכולל של שטחי מסחר בישראל, כאשר הפדיון המוערך בתעשייה עומד על 23 מיליארד שקל בשנה.
במבט ל- 4-5 השנים הקרובות, מתוכננים להבנות בישראל כ- 75 מרכזים מסחריים בשטח כולל של 740 אלף מ"ר, מתוכם ייבנו 16קניונים גדולים בהיקף של 15-40 אחך מ"ר כל אחד. שני הקניונים הגדולים ביותר יהיו בבאר שבע ובאשדוד, קניון מהותי נוסף הינו הקניון של גינדי השקעות ורבוע נדל"ן בשוק הסיטונאי. בשכונת עיר ימים בנתניה צפוי להבנות קניון גדול בשטח של 25 אלף מ"ר, וברמלה יוקם קניון חדש בשטח של 20 אלף מ"ר.
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
מטוס קרב (דובר צהל)מספיק לנפח את הצבא עם הוצאות - האוצר נגד משרד הביטחון
משרד הביטחון דורש תוספת תקציב של 7 מיליארד שקל - האוצר מונע אותה ובצדק - אנחנו מדינה שיש לה צבא ולה ההיפך, אי אפר להקריב הכל למען הביטחון, והכי חשוב - קודם שהצבא יתייעל. יש סכומי עתק שנזרקים בלי תמורה
מלחמה בין משרד הביטחון ומשרד האוצר. התקציב המבוקש לשנת 2026 עומד על 144 מיליארד שקל, האוצר דורש התייעלות ומעכב אישור עסקאות. מנכ"ל משרד הביטחון: "האוצר מעכב עסקאות קריטיות המשפיעות על הביטחון היסודי" האוצר בתגובה: "חריגה מהתקציב המאושר צריכה להיבדק מחדש". אין כאן צ'ק פתוח ובצדק. משרד הביטחון בשנתיים האחרונות מוציא ובצדק כדי לחזק את הצבא, אבל הוא זורק כספים - פחות מכרזים, פחות פיקוח, אפילו הרבה מילואימניקים (בעורף) שאין בהם צורך. רוצים תקציב? קחו מהשומנים שלכם.
לא ניתן בשם המלחמה להקריב את התקציב של הרווחה, התרבות, הבריאות, התחבורה. ביטחון זה מאוד חשוב, בראש דר העדיפויות בתקופה כזו, אבל לא בכל מחיר. בתוך התקציב של משרד הביטחון יש בורות שומן, לרבות פנסיות, הצטיידות רשלנית, עובדים מיותרים, מבנים מיותרים. רה-ארגון שם הוא קריטי.
הדרישה של הצבא כוללת תוספת ייעודית של 7 מיליארד שקל עבור היערכות ממוקדת לאיום האיראני, שלפי משרד הביטחון מחייבת "הצטיידות במתכונת חירום". הסכום הכולל כולל התחייבויות קיימות שכבר נחתמו באישור האוצר בסך כ‑100 מיליארד שקל, השקעה באחזקת 60 אלף חיילי מילואים לאורך השנה בהיקף מוערך של 37 מיליארד שקל, ועלויות נוספות לשיפור הכשירות של צה"ל. מול הדרישות התקציביות, באוצר ממשיכים לדרוש התייעלות. בחוק ההסדרים האחרון הופיעה שורת צעדים שמטרתם לצמצם את תנאי הקבע, תוך העדפה תקציבית לטובת הלוחמים הסדירים.
"האוצר בולם עסקאות רכש קריטיות"
מנכ"ל משרד הביטחון, אמיר ברעם, התייחס היום בדיון בהנהלת המשרד להתנהלות משרד האוצר ואמר כי "האוצר בולם את משרד הביטחון ומעכב חתימה על עשרות עסקאות קריטיות המשפיעות על הביטחון היסודי". באיזה קלות הוא מעביר את האחריות לאוצר, ועד כמה זה משפט אווילי וחסר אחריות. אם אנחנו לא מוכנים, אתה מודיע על כך לאויב מעל גבי העיתונים? ומעבר לכך - האוצר עובד עם תקציב, אם אתה לא מודע לשיטה - יש בעיה גדולה, בעיקר כי התרגלת לצ'ק פתוח. כל משרד שצריך-מעוניין בהגדלת תקציב פונה וזה נבחן. משרד הביטחון מקבל במקרים רבים פתור מהתהליך הזה, אבל עכשיו כבר אנחנו ב"משחק חדש". אנחנו במקום של צמצום הוצאות הביטחון לא ההיפך.
- מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ
- "מדינת ישראל סובלת מפער משמעותי בהיקף התשתיות מול העולם"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברעם המשיך ואמר כי העיכוב כולל עסקאות לרכש חימושים, חלפים לטנקים, רחפנים ליחידות מתמרנות, מיגון יישובים בגבול לבנון ועזה, והקפאת חוזים להקמת מכשול בגבול המזרחי, זאת למרות החלטת ועדת השרים להצטיידות. "לאחר שנתיים של מלחמה רב זירתית אינטנסיבית, משרד האוצר מתמקד בנושאים שוליים יחסית לעומת האיומים המתפתחים מאיראן ומזירות נוספות. נדרש כעת מיקוד בהשבת הכשירות ובחיזוק המערכים שנשחקו - בהיקף ובהיקף מיידי".
