תמ"א 38
תמ״א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - אושרה בשנת 2005 והפכה במשך כמעט שני עשורים למנוע המרכזי של ההתחדשות הבניינית בישראל. עקרון התוכנית פשוט: יזם מחזק על חשבונו בניין ישן שנבנה לפני 1980, ובתמורה מקבל זכויות בנייה לתוספת קומות ודירות חדשות. לדיירים זה אומר דירה מחוזקת ומשודרגת - לרוב עם ממ״ד, מעלית ומרפסת - בלי להוציא שקל מהכיס, וליזם - קרקע זמינה במרכזי הערים. התוכנית נולדה מתוך ההכרה שישראל שוכנת על השבר הסורי-אפריקני, ושמאות אלפי דירות ותיקות אינן עומדות בתקן רעידות האדמה שנכנס לתוקף בשנת 1980, ולכן הן מהוות סיכון ממשי בתרחיש רעידה חזקה.
התוכנית פעלה בשני מסלולים: תמ״א 38/1, שבו הבניין מחוזק והורחב תוך כדי מגורים, ותמ״א 38/2, שבו הבניין נהרס ונבנה מחדש. לאורך השנים נמתחה על התוכנית ביקורת - היא הצליחה בעיקר באזורי הביקוש שבהם מחירי הדירות גבוהים, וכמעט לא חיזקה מבנים בפריפריה, שם הסיכון הסיסמי דווקא גבוה יותר. בסופו של דבר הוחלט על סיום התוכנית, והיא הוחלפה בהדרגה בחלופות חדשות - ובהן ״חלופת שקד״ ותוכניות מקומיות - שמעבירות את מרכז הכובד לרשויות המקומיות.
גם אחרי פקיעתה, תמ״א 38 ממשיכה להעסיק את שוק הנדל״ן: אלפי פרויקטים שקיבלו היתרים עדיין בביצוע, ומחלוקות על זכויות, מיסוי והיטל השבחה מגיעות תדיר לוועדות ולבתי המשפט. עבור בעלי דירות ישנות, הבנת המסלולים והזכויות היא צעד ראשון בכל עסקת התחדשות עירונית - תחום שממשיך לצמוח כפתרון מרכזי למצוקת הקרקע בישראל. ההיכרות עם ההיסטוריה של התוכנית חיונית גם להבנת החלופות החדשות, שנבנו במידה רבה על לקחיה.
כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירוניתהאם פרידה בין בני זוג עלולה להכניס פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א לסחרור? מה קורה כשאחד הצדדים מתנגד לחתום, כיצד מתמודדים עם בן זוג שלא רשום בטאבו, ואילו זכויות יכולות לצוץ דווקא אחרי מותו של אחד מבני הזוג? מקרים שנדונו בבתי המשפט ובערכאות הרבניות מגלים עד כמה הסוגיה רגישה ואיך היא עשויה להכתיב את קצב ההתקדמות של פרויקטים בהיקפים של מאות מיליוני שקלים
חברה בפירוק טענה לאפליה - המפקח הכריעיותר מ-30 שנה אחרי שהחברה שהקימה את הבניין חדלה מלהתקיים, היא נזכרה לדרוש זכויות בפרויקט תמ"א 38. לטענתה, היזם מקפח אותה לעומת בעלי הדירות. אלא שהמפקח על רישום המקרקעין קבע אחרת: החברה לא מחזיקה בפועל בנכס מאז שנות ה-80, הוצע לה יותר מלשאר הדיירים, וטענותיה נובעות מ"תאוות בצע וסחטנות". פסק הדין שאישר את קידום הפרויקט חושף כיצד פיסת מקרקעין זעירה יכולה לעכב עשרות משפחות במשך שנים
היזם הוחלף - דיירים חויבו לחתום על תמ"א 38הבעלים של שתיים מהדירות בבניין טענו כי השינויים בהסכם מול היזם החדש, לאחר שהראשון נקלע לקשיים, מהווים הסכם חדש לגמרי. לטענת חלקם, "היזם משתמש בבעלי הדירות באופן חסר תום לב", ומאחורי הקלעים הוא זה שמנהל את התביעה נגד הדיירים הסרבנים, תוך כדי ניצול לחצים כדי לכפות עליהם לוותר על זכויותיהם. לדברי המפקחת על רישום המקרקעין, "לא הוצגה כל אינדיקציה לפיה התמורות שהובטחו לנתבעים נגרעו או הורעו"
- האם ניתן לשמור על הזכויות בתמ"א 38, ולא להעביר ליזם?
התנגדות לפרויקט התחדשות עירונית חשפה רעיון מעניין - כמה מהמתנגדים ביקשו לשמר את זכויותיהם הקנייניות, ולשלם ליזם תשלום מלא עבור שירותי בנייה - כאילו שכרו אותו כקבלן, ולא כיזם. לדברי המפקחת על רישום המקרקעין, "לא ניתן לדרוש מהיזם לפעול במקביל בשני מודלים כלכליים מנוגדים"
- האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
במסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה על החלטת ועדת הערר, נדרש השופט לסוגייה, לאחר שדיירים בבניין סמוך טענו כי באישור שניתן לא הוכח צורך ממשי בחיזוק. השכנים אף טענו כי המהנדס העירוני, שנתן את האישור הנדרש לביצוע הפרויקט, נמצא בניגוד עניינים עם היזמית - ודרשו מינוי מומחה נייטרלי שיבחן את הנושא
- עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על הסכם לביצוע תמ"א 38/2, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. לטענת היזם, הדיירים ידעו מראש את פרטי התכנון, כולל שטח הדירות והמרפסות, וכי אין בסיס לטענה שהדירות קטנות מדי
- הדייר השמיץ את היזם - וישלם לו פיצויים
צבי גפן והחברה שלו אוליאנדר יקבלו פיצויים של 30 אלף שקל מדייר במתחם התחדשות עירונית שפרסם לשון הרע עליהם. האיש פירסם הודעות בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים, וכן שלח מכתב לוועדה המקומית בעירייה. בפרסומים אלה, טען הדייר כי היזם "ניסה להונות אותנו", וכי "כל המהלך נועד להטיב עם בעלי אינטרסים ולא עם הדיירים"
- היזמית לקחה את הזמן - ולא קיבלה היתר לתמ"א 38
חברת יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע לא תוכל לקבל היתר בנייה להקמת שלושה בניינים חדשים במקום שני מבנים קיימים ברחוב חורב 1 בחיפה, מכיוון שההחלטה המאשרת את בקשת ההיתר פקעה. לדברי השופטת, "אני מודעת לכך שפסק הדין מסב נזק כבד לדיירי המקרקעין, אך לצערי
אין ביכולתי להעניק לעותרים את הסעד המבוקש על ידם, לאור אי עמידת הבקשה בהוראות הדין" - ההחלטה החשובה של ועדת הערר - שכל יזמית תמ"א 38 חייבת להכיר
יזמית קיבלה אישור ממהנדס העיר לחרוג מקווי הבניין בתמ"א 38, ובעקבות כך חויבה בהיטל השבחה. לטענתה, מכיוון שהחריגה מקווי הבניין הותרה במסגרת תמ"א 38, אין לראות בכך הקלה המחייבת בהיטל השבחה. הוועדה המקומית דחתה את הערעור, ושמאי מכריע קבע כי תוכנית רש/3838
קובעת שקווי הבניין בפרויקט שכזה יהיו בהתאם לתוכניות המאושרות, וכל חריגה מחייבת אישור ממהנדס העיר - ולכן מדובר בהקלה שמחייבת היטל השבחה - יזמית חזרה בה מהתחייבות כתובה - זה מה שקבע בית המשפט
זוג דיירים בבניין שעבר תמ"א 38, קיבל מהיזמית התחייבות בכתב לשכן אותם בנכס חלופי על חשבונה, מכיוון שאחד מבני הזוג הוא בעל מוגבלות פיזית, ולאור ההשבתה של המעלית. לטענתם, היזמית לא עמדה בהתחייבות, ומנגד החברה טענה שהפרויקט העלה את הערך של הדירות, והזוג
ניסה להכשיל אותו בדרכים שונות ודרש הטבות שלא הגיעו לו