תמ"א 38
תמ״א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - אושרה בשנת 2005 והפכה במשך כמעט שני עשורים למנוע המרכזי של ההתחדשות הבניינית בישראל. עקרון התוכנית פשוט: יזם מחזק על חשבונו בניין ישן שנבנה לפני 1980, ובתמורה מקבל זכויות בנייה לתוספת קומות ודירות חדשות. לדיירים זה אומר דירה מחוזקת ומשודרגת - לרוב עם ממ״ד, מעלית ומרפסת - בלי להוציא שקל מהכיס, וליזם - קרקע זמינה במרכזי הערים. התוכנית נולדה מתוך ההכרה שישראל שוכנת על השבר הסורי-אפריקני, ושמאות אלפי דירות ותיקות אינן עומדות בתקן רעידות האדמה שנכנס לתוקף בשנת 1980, ולכן הן מהוות סיכון ממשי בתרחיש רעידה חזקה.
התוכנית פעלה בשני מסלולים: תמ״א 38/1, שבו הבניין מחוזק והורחב תוך כדי מגורים, ותמ״א 38/2, שבו הבניין נהרס ונבנה מחדש. לאורך השנים נמתחה על התוכנית ביקורת - היא הצליחה בעיקר באזורי הביקוש שבהם מחירי הדירות גבוהים, וכמעט לא חיזקה מבנים בפריפריה, שם הסיכון הסיסמי דווקא גבוה יותר. בסופו של דבר הוחלט על סיום התוכנית, והיא הוחלפה בהדרגה בחלופות חדשות - ובהן ״חלופת שקד״ ותוכניות מקומיות - שמעבירות את מרכז הכובד לרשויות המקומיות.
גם אחרי פקיעתה, תמ״א 38 ממשיכה להעסיק את שוק הנדל״ן: אלפי פרויקטים שקיבלו היתרים עדיין בביצוע, ומחלוקות על זכויות, מיסוי והיטל השבחה מגיעות תדיר לוועדות ולבתי המשפט. עבור בעלי דירות ישנות, הבנת המסלולים והזכויות היא צעד ראשון בכל עסקת התחדשות עירונית - תחום שממשיך לצמוח כפתרון מרכזי למצוקת הקרקע בישראל. ההיכרות עם ההיסטוריה של התוכנית חיונית גם להבנת החלופות החדשות, שנבנו במידה רבה על לקחיה.
יזם תמ"א 38 הפסיד לקבלן: ישלם עוד 1.2 מיליון שקלפסק דין של בית משפט השלום בתל אביב קבע כי יזמית שזקפה לזכותה כספים ששולמו על ידי רוכשי דירות ישירות לקבלן, חייבת לשלם את הסכום מכיסה, לאחר שעסקת המכר קרסה
- הקבלן רוקן הקופה, הרוכשים יפוצו: הרמת מסך בתמ"א 38
חמש משפחות שרכשו דירות בפרויקט של קבוצת ניצנים בהוד השרון קיבלו את דירות שלהן באיחור של עד 13 חודשים. בית המשפט חשף כי כספים "זלגו" מקופת הפרויקט, הרים את מסך ההתאגדות וחייב ארבע חברות באשכול לשלם ביחד ולחוד פיצויים בהיקף של מאות אלפי שקלים
ניסתה לבנות דירות על חשבון מחסנים - מה קבע העליון?מאבק בין דיירים ליזמית סביב מחסנים וחדר עגלות הסתיים בהחלטה חלקית של בית המשפט העליון; מה קבעה השופטת רות רונן?
קנו דירה חדשה מתמ"א 38, קיבלו שנתיים וחצי של סיוט33 משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 בהוד השרון מחכות למפתח מ-2023. היזמית הפסיקה לשלם פיצויים, שינתה קבלנים ארבע פעמים - ובית המשפט קבע: לא ניתן לגלגל את הכשלים על רוכשי הדירות
- קבלן איחר במסירת דירות - ויפצה ברבע מיליון שקל
שלושה קונים תבעו אדר בניה בעקבות איחור של עשרה חודשים במסירת דירות בפרויקט שהוקם ברעננה. בית המשפט קבע כי, "הנתבעת לא הציגה כל ראיה המצביעה על קשר כלשהו בין התנהלות התובעים או נסיבות שאינן בשליטתה לבין האיחור במסירת הדירות"
"ביטול הריסת הבניין תגרום להזנחה, לא לשימור"בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי ההחלטה נגד הריסת בניין בשכונת שמבור בעיר התקבלה ללא תשתית עובדתית מספקת ומבלי להתייחס לשינויי המרקם סביב. ההחלטה התקבלה גם בניגוד לחוות הדעת של הדרג המקצועי בעירייה
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי מבטיחים דירות חדשות ועליית ערך, אך כשהם נתקעים באמצע התהליך עולות שאלות כבדות משקל על פיצויים, ערבויות וזכויות כספיות. בין מימוש ערבויות, פיצוי כספי על עיכובים ונזקי ביניים, לבין ניסיון להציל את הבנייה - הרוכשים מוצאים את עצמם בלב אזור אפור משפטי וכלכלי
הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקטמעלית בבניין ישן הפכה מצ'ופר למרכיב קריטי באיכות החיים ובשיקולי קנייה ושכירות
האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?פסק דין קבע כי גם בבית מורכב, הכולל אגפים נפרדים, שינוי מהותי הפוגע במרקם הקהילתי של הבית המשותף או בזכויות השימוש ברכוש המשותף מחייב הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות. בני זוג שביקשו להרוס את האגף שבבעלותם ולבנותו מחדש נתקלו בהתנגדות השכנים, והפעם בית המשפט קיבל את עמדת המתנגדים. השופט הזהיר ממהלך שיהפוך את הבית "למבנה מפוצל שאינו עומד עוד כחטיבה אחת"
ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינויהיתרי תמ״א 38 לחיזוק שני בנייני רכבת בשכונת גילה אושרו, אך ועדת הערר קיבלה החלטה חריגה: עיכוב של חצי שנה בכניסת ההיתרים לתוקף, כדי לאפשר לתושבים וליזם לבחון מחדש אפשרות לפרויקט פינוי־בינוי במתחם. ההחלטה חושפת שנים של מאבקי דיירים, טענות על פגיעה בזכויות קנייניות, שאלות תכנוניות ותמרון מתמשך בין תמ״א 38 לעולם ההתחדשות המתחמית