האם סוף כל סוף נראה פריצת דרך בתחום ההשקעה בקרנות ריט בישראל? רשות המיסים פרסמה תזכיר חוק המיישם את המלצות הצוות הבינמשרדי של רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה להקמה של קרנות ריט חדשות, שלראשונה תוכלנה להשקיע בהקמת פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך.

לפי רשות המיסים, בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים. התזכיר מטפל גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים  לקרן.

מאז חקיקת התשתית הרגולטורית להקמת קרנות הריט בישראל בשנת 2006 הוקמו שתי קרנות בלבד, ריט 1 0.99% וסלע קפיטל ( סלע נדלן 0.52% ), זאת לעומת קרנות הריט בעולם שהולכות וצוברות תאוצה. על רקע זאת, גובשו ברשות המסים המלצות לשחרור חסמים שזוהו כחסמים המרכזיים המונעים הקמה של קרנות ריט חדשות. המונח ריט הינו ראשי התיבות REIT של המילים Real Estate Investment Trust. מדובר בקרנות שתכליתן השקעה בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת נכסי נדל"ן מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה.

זינוק של 130% מ-2010

החודש Bizportal פירסם כתבה המציגה אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן אשר מניבות תשואה גבוהה משמעותית מרכישת דירה. אחת מהן היא השקעה בקרנות ריט. מאפריל 2010 עד עתה זינקה לדוגמה מניית ריט 1 בכ-130% ואילו מניית סלע קפיטל עלתה בכ-70%. 

• יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
• הראשונה לדווח: סלע נדל"ן מעלה תחזיות ל-2025
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במסגרת התיקונים המוצעים, יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן. תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד שעל פי החוק כיום כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ביותר מ-50% מהמניות בה, תזכיר החוק יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. 

ייזום פרויקטים להשכרה

בנוסף, התזכיר מיישם את ההמלצות שגיבש צוות בינמשרדי בהובלת רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, ובהשתתפות נציגי אגף התקציבים, אגף החשב הכללי, אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, נציגי הבורסה לניירות ערך ונציגי משרד המשפטים, שמטרתן עידוד הקמת קרנות ריט חדשות אשר יוכלו לראשונה להשתתף בייזום של פרויקטים להשכרה למגורים.

כך, על פי תזכיר החוק יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים. באופן זה קרנות הריט יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

על מנת לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה בהתאם למודל המימון המקובל בענף, הוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר לקרן הריט, כך שהן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.

מנהל רשות המסים, משה אשר: "שחרור החסמים בהקמת הקרנות יאפשר לקרנות נוספות להיכנס לשוק, תוך שהן מאפשרות למשקי הבית השקעה עקיפה בשוק הנדל"ן המניב והדיור, בסיכון נמוך יותר. הכנסת הקרנות החדשות לחוק תתרום להגדלת היצע הדירות להשכרה".

יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר: "לאחר שנים של קיפאון בענף קרנות הריט, תזכיר החוק יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות, המשקיעים ושוק ההון הישראלי יצאו נשכרים מכך". 

עו"ד ענת שביט, ראש מחלקת מיסים בפישר בכר חן וול אוריון ושות', אומרת: "הצעת התיקון לחוק הריטים מהווה פריצת דרך, בכך שהיא מאפשרת למייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן,  תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. הקלה זו הינה משמעותית מכיוון שהיא תאפשר לחברות גדולות מאוד אשר צברו נכסי נדל"ן רבים להקים קרן ריט ולהעבירם לקרן ללא חיוב מיידי במס. תיקון זה בהחלט יגרור פעילות ענפה בתחום הנדל"ן המניב ויאפשר הקמתן של קרנות ריט נוספות".

"לא בטוח כי התקוות לגבי הבנייה לשכירות יתממשו"

שביט מצננת מעט את ההתלהבות ואומרת כי "יחד עם זאת, לא בטוח כי התקוות אשר תולה הממשלה בכך שקרנות ריט יהוו מנוף לבניית דיור להשכרה אכן יתממשו. מדינת ישראל מנסה מזה מן מה לעודד בניה של דיור להשכרה: בשנה האחרונה פורסמו על ידה מספר מכרזים לדיור להשכרה במחירים מפוקחים: ביניהם בהרצליה, רמת השרון, רעננה בחיפה וערים נוספות ורק חלק קטן מן המכרזים הסתיימו בהצלחה בעיקר בשל ספק בכלכליות המכרזים הללו. זאת ועוד, יש לזכור כי מדינת ישראל מעודדת בניה להשכרה למגורים גם באמצעות החוק לעידוד השקעות הון והחוק לעידוד השכרה למגורים. חוקים אלו מעניקים הטבות מס כאלו ואחרות לבניה להשכרה אולם, השוק של בניה להשכרה לא הצליח להתרומם".

"כעת תולה מדינת ישראל תקוות ב"קרנות הריט"  אשר עד להצעת התיקון היו מנועות כדי להיכנס לתחום הנדל"ן להשכרה בשל מגבלות רגולטוירות שמנעו משתי קרנות הריט הקיימות (סלע קפיטל וריט 1) לעסוק ביזום ובהקמה של דירות מגורים להשכרה . כללי הרגולציה חייבו את קרנות הריט לקנות בניין מן המוכן שכבר מושכר לשוכרים. עוד יש לציין כי שיעורי המס המופחתים המוצעים בתיקון לחוק הריטים (20%מס על ההכנסה מדמי השכירות וממכירת הדירות) זהים לשיעורי המס המוטבים אשר מציע כיום החוק לעידוד השקעות הון. חשוב לזכור שקרנות הריט במקומות אחרים בעולם פעילות גם בתחום המגורים, אך לא בישראל".

שביט מסבירה כי אחד הסוגיות היותר מעניינות, עוסקות בבעל שליטה :"קרנות הריט הם גוף שקוף דווקא בגלל שאין להם בעלי שליטה יוכלו לבצע את ההשקעות המטיבות ביותר עבור כל בעלי המניות שלהם- ההיגיון בחוק המקורי היה למנוע  אפשרות לביצוע עסקות של בעלי שליטה במסגרתן .מעניין כיצד יפתור המחוקק את הבעייתיות שיכולה לצוץ לאחר שנקודה זאת עומדת ביסוד הקמת קרנות הריט".