מלאי הדירות הוא מספר הדירות החדשות שנבנו או נמצאות בבנייה וטרם נמכרו, והוא אחד המדדים המרכזיים להערכת מצב שוק הדיור. כאשר המלאי גדל ומספר העסקאות החודשי יורד, נוצר מצב שבו יידרשו שנים כדי לפנות אותו, ולחץ כזה מדרבן קבלנים להציע הנחות ומבצעי מימון במקום
להוריד מחירון רשמי. בתל אביב ובערים מרכזיות נרשמו תקופות שבהן ההיצע שנצבר היה גדול במיוחד ביחס לקצב המכירות. במקביל, ירידה בבקשות להיתרי בנייה מאותתת על מחסור אפשרי בשנים הבאות, ולכן קריאה נכונה של הנתון דורשת מבט קדימה. עבור רוכשים ומשקיעים מדובר במשתנה מפתח
בשוק הנדל"ן ובהתנהלות הקבלנים.
בקשות חדשות להיתרי בנייה ירדו בחדות בערים רבות, בעיקר באזורי הביקוש; המשמעות עשויה להגיע לשוק בעוד כשנתיים-שלוש: פחות פרויקטים שיוצאים לדרך, פחות דירות חדשות, ופער גדל בין מלאי גדול שנצבר כיום לבין היצע עתידי שעלול להתכווץ
מחירי הדירות 