משכנתה
משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת לרוב לצורך רכישת דירה או נכס, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להחזר ההלוואה. עבור משקי בית רבים בישראל מדובר בהתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר לאורך החיים, ולכן דף התגית מרכז מידע, ניתוחים והדרכות מעשיות בנוגע לבחירת מסלולי המשכנתה, הרכבת התמהיל, פריסת ההחזרים ושיקולי המימון השונים. הסיקור עוסק במגמות שוק, בהתפתחויות רגולטוריות, בהסדרת מקצוע ייעוץ המשכנתאות ובכלים המסייעים ללווים לקבל החלטות מושכלות בצומת כלכלי מכריע.
גובה ההחזרים החודשיים והתנאים המוצעים ללווים מושפעים במידה רבה מסביבת הריבית ומהחלטות בנק ישראל בתחום המדיניות המוניטרית. שינויים בריבית משפיעים ישירות על עלות ההלוואה, על גובה ההחזר החודשי ועל כדאיות מיחזור משכנתה קיימת. דף התגית מספק סיקור שוטף של מגמות אלו, לצד ניתוח של השפעתן על נטל ההחזרים, על היקף הנטילות בשוק ועל התנהלות הלווים מול הגופים המלווים הבנקאיים והחוץ בנקאיים. הדף עוקב גם אחר תמהיל המסלולות המומלץ, אחר סיכוני הריבית המשתנה ואחר אפשרויות ההצמדה השונות, המשפיעות על יציבות ההחזר לאורך תקופת ההלוואה הארוכה.
נושא המשכנתה קשור באופן הדוק לשוק הנדל"ן הרחב, ובכלל זה שוק הדיור ומגמות מחירי דירות. הבנת הקשר בין תנאי המימון לבין מחירי הנכסים ורמת ההיצע מסייעת לרוכשים לתכנן את הצעד הכלכלי המשמעותי של רכישת דירה בצורה שקולה, אחראית ומחושבת יותר לאורך זמן ובהתאם ליכולת ההחזר האישית ולתחזית ההכנסות העתידית של משק הבית.
משכנתא של 80% ל-40 שנה: הראל נכנסת למגרש של הבנקיםחברת הביטוח מציעה הלוואות של עד 7 מיליון שקל, מימון של עד 80% משווי הנכס, תקופה של עד 40 שנה ודחיית קרן של עד עשר שנים, הרבה מעבר למה שבנק ישראל מתיר לבנקים. על דירה של 2 מיליון שקל זה חוסך 100 אלף שקל הון עצמי לזוג צעיר ו-600 אלף למשקיע, אבל ההחזר הנמוך מגיע עם מחיר
הפד מעלה ריבית בארה"ב - איך זה מגיע למשכנתא, לפנסיה ולכסף שלכם?הריבית האמריקאית אינה קובעת את הפריים בישראל, אבל היא משפיעה על הדולר, על השווקים ועל עלות המימון. למה תשואה דולרית גבוהה יכולה להסתיים בהפסד שקלי, ומה משתנה בחיסכון גם בלי פעולה מצדכם
הדירות לא נמכרות, אבל המשכנתאות ממשיכות לזרום: 10.9 מיליארד שקל באוגוסטהיקף המשכנתאות לדיור מתחילת השנה הגיע ל-79.6 מיליארד שקל, עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, למרות החולשה בעסקאות בשוק הדיור; בהתאחדות יועצי המשכנתאות מייחסים חלק מהפער לעסקאות שנחתמו בעבר במסגרת מבצעי מימון ומגיעות כעת לשלב נטילת המשכנתה; במקביל, משקל מסלול הפריים עלה מ-22% ל-24%
הכנסה של 20 אלף והון עצמי של 600 אלף מגיעים לדירה של 1.54 מיליון שקלמחשבון חדש עובד אחורה מההחזר החודשי אל מחיר הדירה, ומפריד בין ההון העצמי שנכנס למקדמה לבין החלק שנשרף בעלויות הנלוות. ההחזר שיוצא בדוגמה הוא 5,500 שקל, גם כשהתקרה שנקבעה בחישוב היא 35% מההכנסה
תמהיל משכנתה: 5,728 שקל מפרידים בין שניים, ועלייה אחת בפריים הופכת את הסדרמשווה תמהילים חדש בודק שלושה הרכבים על אותה הלוואה במקביל. על מיליון שקל ל-25 שנה התמהיל שכבד בפריים יוצא הזול ביותר בהפרש זעום, ובתרחיש של עלייה של 1.5 נקודות אחוז הוא הופך ליקר ב-67 אלף שקל
עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזוריתרה של 900 אלף שקל בריבית 5.5% מול הצעה של 4.2% מניבה חיסכון נטו של 104,916 שקל כשמחצית ההלוואה במסלול פריים, לעומת 59,788 שקל כשכולה קבועה, באותם נתונים בדיוק. בקצה השני, יתרה של 300 אלף שקל עם שש שנים שנותרו מסתיימת בייקור של 907 שקל
אותו פירעון מוקדם, 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשנימחשבון חדש מפרק את עמלת הפירעון המוקדם לרכיביה ומראה שההפרש כולו נולד מעמלת ההיוון, שחלה על ריבית קבועה ופוסחת על הפריים. על יתרה של 400 אלף שקל בריבית 5.5% מול שוק של 4.2%, העמלה מגיעה ל-7.2% מהיתרה
יש רצוי ויש מצוי: מה עושים כשההון העצמי לא מספיק לדירה שרוצים?יש לכם סכום התחלתי, אבל הוא לא מספיק לרכישה שתכננתם: אפשר לקנות נכס זול יותר ולנסות להשתמש בו כמדרגה לדירה הבאה, או להמשיך לחסוך ולהשקיע את הכסף; ריבית, מסים, עלויות עסקה ואובדן אפשרי של זכויות לחסרי דירה יכולים לשנות את החשבון. אז איזו דרך עשויה לקרב אתכם מהר יותר ליעד?
זה היה ביתי: מי נשאר בדירה כשמתגרשים ומה קורה עם המשכנתה?הדירה היא בדרך כלל הנכס הגדול ביותר של בני הזוג, אבל בזמן גירושים היא יכולה להפוך גם להחלטה הכלכלית הקשה ביותר: למכור ולחלק את הכסף, להשאיר את הילדים בבית ולנדוד סביבם, או שאחד מבני הזוג יקנה את חלקו של השני; למה מי שרוצה להישאר בדירה צריך לעבור גם את הבנק, מה קורה למשכנתה המשותפת, ואיך בית שאפשר היה לממן בשתי משכורות עלול להפוך ליקר מדי בשביל כל אחד בנפרד?
הריבית ירדה - כמה תקבלו בפיקדון בבנק ומה יקרה להחזר המשכנתא שלכם? מחשבוןמסלול הפריים יוזל כבר בתשלום החזר המשכנתא הקרוב, הפיקדונות כבר מגלמים הורדה חלקית; ומה יקרה בשווקים? מספרים המלאים, ומחשבון שמראה כמה תחסכו במשכנתא