סחרור הנדל"ן: הנתון של בנק ישראל שצריך להפחיד את כולנו

בנק ישראל: הלוואות לדיור היוו 69% מסך הלוואות משקי הבית. היקף המשכנתא ב-2014 - 51.05 מיליארד שקל

לירן סהר | 25/02/2015 13:16 (10)

רגע לפני פרסום דו"ח מבקר המדינה בנושא זינוק מחירי הדירות, מספק היום בנק ישראל נתונים שצריכים להדאיג את כולנו במסגרת נתוני התפתחות החוב לשנת 2014.

יתרת החוב לדיור גדלה מתחילת השנה בכ-15 מיליארדי שקל והסתכמה בכ-303 מיליארד שקל, גידול של 5.2% בהשוואה לאשתקד. מאז שנת 2010 גדל החוב לדיור ב-30% מרמה של 233 מיליארד שקל. בהשוואה ל-2011 עלה החוב לדיור ב-20.7% מרמה של 251 מיליארד שקל ובהשוואה ל-2012 עלה 12.6% מרמה של 269 מיליארד שקל.

יתרת החוב למשקי הבית הסתכמה ב-2014 בכ-438 מיליארד שקל, כ-3.2 מיליארד שקל יותר בהשוואה ל-2013 (עלייה של 0.7%). בסך הכול החוב לדיור מהווה כ-69% מסך חובות משקי הבית. יתרת החוב שלא לדיור גדלה מתחילת השנה בכ-13 מיליארד שקל (11%), גידול משמעותי בהשוואה לשנים הקודמות, עם זאת לא חל שינוי משמעותי במשקלו של החוב שלא לדיור בסך החוב של משקי הבית והוא מהווה כ-30% מסך החוב של משקי הבית.

בחודש ינואר 2015 חלה ירידה קלה בנטילת משכנתאות חדשות והן הסתכמו בכ-4.6 מיליארד שקל, קיטון של כ-21% בהשוואה לשיא כל הזמנים שנרשם בחודש דצמבר והסתכם בכ-5.5 מיליארד שקל. בשנת 2014 נרשמו ביצועי משכנתאות בסך של כ-51.5 מיליארד שקל, דומה לסך הביצועים בשנת 2013.

מהתפלגות יתרת החוב שלא לדיור לפי מלווים עולה כי רוב החוב (86%) מקורו מהבנקים, היתר מחברות כרטיסי האשראי ומגופים מוסדיים. קצב הגידול של החוב מכל המלווים עלה בשנה האחרונה, אם כי נרשם קצב גידול מהיר יותר בחוב לגופים המוסדיים (30.4%) ולחברות כרטיסי האשראי (14.9%).

ירידה בחוב העסקי בדצמבר

יתרת החוב של המגזר העסקי בחודש דצמבר ירדה בכ-8.4 מיליארד שקל (1%-) לרמה של כ-816 מיליארד. הירידה ביתרה נבעה מפירעון חוב נטו של האשראי הבנקאי, אג"ח סחיר בישראל ואג"ח לא סחיר. הירידה קוזזה בחלקה כתוצאה מגיוס אג"ח בחו"ל. שער החליפין של השקל מול הדולר ומדד המחירים לצרכן נותרו ללא שינוי.

בסיכום שנת 2014 נרשמו פירעונות נטו בסך החוב של המגזר העסקי (כ-11.5 מיליארד שקל, 1.4%-), לראשונה מאז שנת 2010. הפירעונות התרכזו באשראי הבנקאי, באג"ח הסחיר והלא סחיר ובאשראי מחו"ל. למרות פירעונות אלו, חלה עליה של כ-17 מיליארד שקל (2.1%) בשווי יתרת החוב של המגזר העסקי כתוצאה מהשפעת פיחות שע"ח של השקל מול הדולר של כ-12% וגיוס נטו של הלוואות חוץ בנקאיות.

פילוח חוב הסקטור העסקי לפי מלווים: מנתוני האומדן הכמותי (הפרשי יתרות בניכוי השפעות מחיר ושער חליפין) עולה כי במהלך 2014 נמשכו הפירעונות נטו בחוב לבנקים, כ-9.5 מיליארד שקל (2.5%-), מגמה שהחלה כבר ב-2012. גם בחוב החוץ בנקאי, נרשמו ב-2014 פירעונות נטו, זאת בהמשך לירידה בקצב הגידול בו מאז אמצע 2013. הפירעונות התרכזו באג"ח הסחירות (3.5%-) והלא סחירות, ובאשראי מתושבי חוץ (1.5%-); לעומת זאת, ההלוואות מהגופים המוסדיים, המשיכו לגדול בשנת 2014, אם כי בקצב נמוך יותר מהשנים האחרונות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תחלופה בין האשראי למגזר העסקי לבין האשראי למשקי הבית

מנתוני התפלגות האשראי הבנקאי לפי סקטורים עולה, כי בשנים האחרונות חלה תחלופה בין האשראי למגזר העסקי לבין האשראי למשקי הבית: מסוף 2011 ירדה יתרת החוב של המגזר העסקי לבנקים מרמה של 405 מיליארד שקל לרמה של 382 מיליארד שקל. מנגד עלתה יתרת החוב של משקי הבית לבנקים מרמה של 318 מיליארדים לרמה של 399 מיליארדים.

יחס החוב של המגזר העסקי לתוצר העסקי המשיך לרדת ב-2014 בנקודת אחוז נוספת ועמד בסוף השנה על 101%, זאת בעיקר כתוצאה מעלייה גדולה יותר בתוצר העסקי מאשר העלייה בחוב. מאז הרבעון השלישי של 2008 הסתכמה הירידה ביחס החוב לתוצר בכ-27 נק' אחוז. יחס החוב של משקי הבית לתוצר עלה במהלך 2014 בכנקודת אחוז ועמד בסוף השנה על 40%, יחס נמוך בהשוואה בינ"ל: גידול זה נבע מעליית החוב של משקי הבית בקצב גבוה יותר מעליית התוצר.

סך ההנפקות ברוטו של המגזר העסקי בארץ (ללא בנקים וביטוח) בחודש ינואר 2015 הסתכם בכ-2.1 מיליארד שקל, כולן באג"ח סחיר. בשנת 2014 ההנפקות ברוטו של המגזר העסקי בארץ (ללא בנקים וביטוח) הסתכמו בכ-30 מיליארד שקל, רובן באמצעות אג"ח סחיר, סכום הדומה לזה בשנת 2013.

בשנת 2014 חלה עלייה בגיוסים ברוטו באמצעות אג"ח לא סחיר אשר הסתכמו בכ-8 מיליארד שקל (כ-26% מסך הגיוסים), סכום הגבוה פי 4 מהגיוסים באג"ח לא סחיר בשנת 2013. לראשונה 4 חברות ישראליות גייסו חוב ממשקיעים מוסדיים בחו"ל באמצעות אג"ח שנרשם למסחר ברצף מוסדיים בבורסת ת"א.

ענף הנדל"ן והבינוי גייס, ב-2014, כ-12 מיליארד שקל (כ-30% מסך הגיוסים), לאחר שבלט גם בשנה הקודמת. ענף הבנקים (שאינו נכלל בחוב של המגזר העסקי) הגדיל משמעותית את היקף הגיוסים בהשוואה לשנת 2013 וגייס במהלך שנת 2014 כ-10 מיליארדי שקל. בשנת 2014 היוו ההנפקות בדירוג -AA ומעלה כ-44% מסך ההנפקות, זאת לעומת 36% בשנת 2013. שאר ההנפקות היו ברובן בדירוג בין A- ל-A (42% מההנפקות) דירוג האופייני לחברות נדל"ן שבלטו עם גיוסים בשנה זו.

בחודש דצמבר פער הריביות במגזר הלא צמוד הצטמצם בכ-0.02 נק' אחוז ועומד על 3.21 נק' אחוז. בהשוואה לסוף שנת 2013, פער זה הצטמצם בכ-0.15 נק' אחוז, כתוצאה מירידה גדולה יותר בריבית על יתרת האשראי מאשר הירידה בריבית על יתרת הפיקדונות. במהלך שנת 2014 ירדה הריבית על האשראי הצמוד השולי (שניתן במהלך החודש) בכ-0.14 נק' אחוז. פער הריבית בין אשראי לפיקדונות במגזר הצמוד הצטמצם בכ-0.2 נק' אחוז ועמד בסוף השנה על 1.62%.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
הנהלת הבורסה מתבקשת 25/02/2015 23:42
הגב לתגובה זו
ולדאוג להשבת כספם, אשר נלקח מהם שלא על פי דין ושלא בהתאם לכללי המסחר המקובלים בבורסה!
8.
. 25/02/2015 19:02
הגב לתגובה זו
ממשלת אולמרט וליבני קיבלה החלטה ב2008 לא לבנות במרכז אלא אך ורק בפריפריה ! ממשלת נתניהו ביטלה את ההחלטה העקומה הזו ! שנים לוקח לתקן את זה ...
מאיר 25/02/2015 21:52
הגב לתגובה זו
לשקרן המושחת ביבי היה מספיק זמן לתקן.
7.
אין סכנה בנקים=תתעוררו=דחוףצדק=בועהמעל50%=דורעני=מיתון! (ל"ת)
פישר+פלוג+ממשל=בועה! 25/02/2015 18:41
הגב לתגובה זו
6.
קרטל דמגוג הרצה פראייר=בועהמעל50%=דור עני=סיכון מדינה!! (ל"ת)
קבלן,בנק,ממדל=גנבים! 25/02/2015 18:37
הגב לתגובה זו
5.
מי צריך לפחד ? יזרקו עשרות אלפי משפחות (ל"ת)
לא ,יקחו מהעשירים 25/02/2015 17:35
הגב לתגובה זו
4.
הבנקיםהרוויחו מליארדים בעלי הדירות 90% עכשיולהוריד ב50% (ל"ת)
להוריד מחירי הדירות 25/02/2015 16:24
הגב לתגובה זו
3.
חוכמולוג 25/02/2015 15:59
הגב לתגובה זו
התמג הישראלי עומד על כטריליון שח, 3 אחוזי צמיחה מהווים כ30 מיליארד שח, שזה פחות או יותר הגידול בחובות משקי הבית. מסקנה מתבקשת - עוד כסף זול לא מעודד צמיחה גם בארץ(בחול זה מזמן ככה) וגם לא מליח לייצר אינפלציה
2.
אם פלוג תמשיך להוריד את הריבית יקנו יותר דירות להשקעה, (ל"ת)
כלכלן 25/02/2015 15:24
הגב לתגובה זו
1.
רפי 25/02/2015 15:02
הגב לתגובה זו
כך גם קביעת יעד שנתי למשכנתאות. למשל 40 מיליארד שקל בשנת 2015 ולאחר מכן 30 מיליארד שקל בשנת 2016. פחות מינוף = פחות דלק להשתוללות המחירים.

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן