התחלות בנייה
נתון התחלות הבנייה נחשב לאחד המדדים המובהקים לבחינת עוצמתו של שוק הדיור. הוא סופר את מספר יחידות הדיור שבנייתן יצאה לדרך בפרק זמן נתון, ומשמש אינדיקציה מקדימה להיצע העתידי שיגיע אל השוק בשנים הבאות.
כאשר קצב ההתחלות מאט, נוצר חשש למחסור עתידי בדירות שעלול ללחוץ את מחירי הדירות כלפי מעלה. לעומת זאת, גל בנייה ער מרמז על אמון היזמים בביקושים ועל זמינות מימון נוחה יחסית.
הגורמים המשפיעים על הנתון רבים: עלויות התשומות, זמינות הקרקע, קצב אישורי התכנון וסביבת הריבית שמייקרת או מוזילה את המשכנתאות. מי שעוקב אחר ענף הנדל"ן רואה בנתון זה תמרור מרכזי, המסייע להעריך לאן פני השוק בטווח הבינוני והארוך.
תנופה בהתחדשות עירונית? ירידה של 14% בהתחלות הבניה לעומת אשתקדלפי הלמ"ס, 2,800 דירות חדשות החלו להיבנות בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ברבעון הראשון של 2023, אלא שמניתוח הנתונים עולה: מדובר בירידה של 8% לעומת התחלות הבנייה ברבעון הקודם, ושל 14% לעומת הרבעון המקביל. ערי מחוזות ת"א והמרכז בנו הכי הרבה. בשנת 2022 נרשם זינוק של כ-21%- מנכ"ל הפועלים: "יש שינוי מגמה, מזהים גידול של 10% במשכנתאות""השוק נמצא בהמתנה" אומר דב קוטלר, שמזהיר: "הדמוגרפיה בישראל לא לקוחת הפסקה. בעוד 6 שנים יהיו בישראל מיליון איש נוספים - זה כמו עוד ירושלים. הממשלה חייבת לשמור על רמה גבוהה של התחלות בנייה"
- ירידה של 10% בהתחלות הבניה בשנה - ועדיין המספרים גבוהים ביחס לעברהקבלנים רואים את הירידה במחירי הדיור ומהדקים את החגורה - הם מנסים לשמור את המחירים גבוהים, אבל הם יוכלו לעכב בנייה והתחלות בנייה רק לזמן מוגבל. ברבעון האחרון מדובר על נפילה של 25% בהתחלות הבניה. הבעיה היא שההשלכות לשוק הנדל"ן יגיעו עוד 3-4 שנים, כשהבנייה תסתיים; עוד בנתונים - ירידה של 2.6% גם במספר היתרי הבניה - כמחצית בתל אביב והמרכז. מי הערים המובילות?
- התחלות הבנייה נפלו ב-23% ברבעון האחרון של 2022 - שפל של 4 שנים28% ממנהלי ענף הבינוי מדווחים על היעדר קרקעות, 26% על עיכובים בקבלת היתרים. המשמעות של התמתנות העלייה בהתחלות הבניה היא קצב איטי יותר של ירידת מחירים
- הלמ"ס: ירידה חדה בהתחלות בנייה ברבעון השלישיבחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022, החלה בנייתן של כ-70,250 דירות, עלייה של 15.6% לעומת אותה תקופה בשנה הקודמת אך ירידה חדה ברבעון האחרון; כ-46.5% מהתחלות הבנייה בישראל היו במחוז תל אביב ובמחוז המרכז
- מחירי הדירות לאן כמה זמן לוקח לבנות בניין, למה זה מתארך ואיך זה ישפיע על מחירי הדירות?
הממשלה מדברת על גידול בהתחלות בנייה, אבל משך זמן הבנייה התארך לשיא של 32 חודשים. המשמעות - גמר הבנייה עלול לרדת וזה מה שחשוב להיצע הדירות ולמחירי הדירות
- ירידה של 11% בהתחלות הבניה ברבעון - איך מחירי הדיור יכולים לרדת?כולנו רוצים שמחירי הדיור יירדו, אבל התחלות הבניה משנות כיוון והן בירידה. אז נכון שביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה מדובר עדיין בעליה אבל השאלה היא האם הקבלנים מנצלים את המצב כדי להקפיא בניה ולהחזיק את המחירים למעלה?
- התחלות הבנייה בשיא - צפי ל-80 אלף דירות השנה; האם זה יביא להתמתנות וירידה במחירי הדירות?אומרים לנו שהיצע הדירות הקטן, גורם לעליית מחירים. בשנתיים האחרונות ההיצע מזנק, השנה יהיה יותר היצע מביקוש; אלכס' זבז'ינסקי ממיטב סבור שהמחירים, בעיקר בשכירות יתמתנו
- 70 א' דירות החלו להיבנות השנה, כרבע מהן - בתל אביב והמרכז79 אלף דירות קיבלו השנה היתר בניה, מדובר בגידול של 26% אשתקד וגידול של 39% לעומת הרבעון המקביל; כ-20 אלף התחלות בניה ברבעון, שיא של 7 שנים וקצב שנתי של 80 אלף התחלות בניה לעומת 63 אלף בשנת 2021.
- התחלות בנייה בשנת 2021: מחוז תל אביב בראש ירושלים בתחתיתעל פי הלמ"ס, בשנת 2021 החלה בנייתן של כ-63,300 דירות חדשות, כשליש מתוכן במחוז תל אביב לעומת פחות מעשירית במחוז ירושלים; במהלך השנה הסתיימה בנייתן של כ-46,780 דירות חדשות, בהובלת מחוז תל אביב (23%); למרות השיא המחירים ממשיכים לעלות