עיריית תל אביב אישרה בשבוע שעבר את המדיניות החדשה להקצאת מקומות חניה בפרויקטי מגורים בעיר. המסמך מתייחס לתב"ע חדשה שצפויה להגיע לכדי מימוש בעוד כ-5 שנים. הרקע למדיניות החדשה של עיריית תל אביב נובעת מהשינוי התחבורתי הצפוי עם הקמת הרכבת הקלה והמטרו, ובמקביל כמות הולכת וגדלה של פרויקטים של התחדשות עירונית שאינם מסוגלים לקלוט את כמות הרכבים באזור.

מסמך המדיניות החדש של עיריית תל אביב יפו צפוי להביא לצמצום בהיקף הבנייה של מקומות החניה בפרויקטי מגורים חדשים רבים – כלומר אין גריעת חניות אלא בנייה בתקן נמוך יותר.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה התכנסה לדיון והגדירה תקן מקסימום לבניית מקומות חניה לכל יחידת דיור, וקבעה כי ברובעי מרכז העיר – 5,4,3 ו-6 – התקן יעמוד על 0.5 חניות לכל יחידה, כלומר מתוך שתי דירות בבניין רק לאחת תהיה חניה. ברובעים 9,8,7,2,1 שבצפון העיר ובדרומה, יעמוד התקן המקסימלי על 0.8 מקומות חניה לכל דירה.

בעלי הנכסים והקבלנים חוששים לפגיעה בכדאיות העסקאות החדשות בעיר, ונראה שייקח זמן לשוק להפנים את השינוי. מצד שני אמר אודי כרמלי מהנדס העיר תל אביב בדיון שהתקיים לפני כשבועיים:  "זה פעם ראשונה שאנחנו מייצרים מעשה אמיתי להוזלת מחירי דיור, יש כאן הזדמנות ליצירת מלאי דירות; שמחירם יהיה ב-200-400 אלף שקל פחות. במיוחד שבאותו פרויקט תהיה דירה עם חנייה ובלי חנייה וזה יאפשר למעמד בינוני-גבוה לרכוש דירות ולהסתמך על מערכות התחבורה הציבוריות". 

• תושבי תל אביב חונים בחינם - עד ה-26 ביוני
• סלופארק צירפה לקוחות לשירות ללא הסכמה ותשלם 590 אלף שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאור הביקושים החזקים בעיר תל אביב והייחודיות של העיר נראה שעדיין קשה לתמחר את השינוי והשוק יצטרך לעבור התאמה, בנוסף הדבר יגרום לפער מחירים משמעותי בין דירות שכוללות חנייה לאלו שלא. אך מסתמן שבטווח הרחוק זה הדבר הנכון לעיר. על כך אומר אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים לשעבר "בטווח של השנים הקרובות זה יגרום לשטחים חדשים בתל-אביב שיבנו בלי חניה להימכר בפחות, מצד שני הסחורה בתל אביב היא מבוקשת ויהיה קשה למדוד את הירידה הזאת. בהסתכלות לטווח ארוך כשיהיה מערכת הסעת המונים יעילה לא נצטרך את כמות מקומות החניה לפי התקנים הישנים"

"שהשוק מנסה לתמחר את שינוי תקן החניה הוא מסתכל על המחיר מחר בבוקר ולא בעוד 20 שנים, וכשחנייה ברוטשילד עולה 600 אלף שקל זה הפסד גדול ליזמים. וגם ירידת ערך של הנכסים בלי חניות. עם זאת יהיה הבדל מובהק במחירים.

"לדוגמא אתה בונה באזור יוקרתי ב-60 אלף שקל למ"ר ומגולמת בתוכה חניה, אז דירה מקבילה ללא חניה היזם יאלץ למכור בפחות. גם ייתכן מצב שמחיר הדירה עם החנייה יעלה ל-70 אלף שקל למ"ר והדירה שבלי החנייה המחיר ירד ל-50 אלף שקל למ"ר ואז בממוצע היזם קיבל את המחיר הממוצע 60 אלף שקל למ"ר." אומר דנוס.

• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

בדיון שהתקיים בוועדה הוסיף כרמלי – " נושא שעורר הרבה גלים, חלקם לדעתי עבר הגדלה מיותרת. הרקע לבקשה הוא מספרי, אין כאן אידיאולוגיה להוריד חניות מתל-אביב. אנחנו ממתנים את הקצב המטורף של תוספת החניות בתל-אביב. כל שנה נוספים מאות רבות של חניות ואולי אלפים.

"יש לנו בצנרת הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים שלא ערוכים לקלוט את כמות הרכבים- בשיכונים של צפון, דרום ומזרח העיר. גם ההפחתה המדוברת הינה מינורית והבשורה היא מעבר מתקן מינימום לתקן מקסימום. אנחנו רוצים לייצר מצב שההיתר הראשון שיגיע במקרה הטוב בעוד שנתיים שלוש וייבנה במקרה הטוב בעוד ארבע חמש שנים."

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז : "המדיניות לצמצום תקני החניה שהעירייה אישרה, נשענת ונאחזת בחזון תחבורתי עתידי – רכבת קלה ומטרו ומסלולי תחבורה ציבורית, חזון שקיים כרגע רק על שולחנות המתכננים ובמקרה הטוב בשלב הקמת התשתיות. זהו אבסורד כאשר מה שייווצר בפועל זה כאוס תחבורתי עבור תושבי העיר כמו גם אלפי הנכנסים והיוצאים בשעריה מדי יום לעבודה ומטרות שונות. 

"יש לקחת בחשבון גם צמצום של אלפי מקומות חנייה קיימים לאור בניית נתצ״ים ברחבי העיר. הרעיון להפחית חניות בקרבת רכבת קלה או תחנות מרכזיות עתירות נוסעים הוא רעיון טוב כשלעצמו שנועד לעודד ו"לחנך" את הציבור להשתמש יותר בתחבורה הציבורית ופחות ברכב פרטי, אך יש ליישמו בהדרגתיות ורק כאשר ברור שלעיר קיים מערך תחבורה ציבורית מתאים ופעיל כדי להכיל את התעבורה והתנועה בה. כיוון שמרבית אמצעי תחבורה עליה נסמכת התוכנית יפעלו כהלכה בעוד שנים לא מבוטלות, יש להיערך לתקופת ביניים עם פתרון מתאים.

"התוכנית תשפיע באופן ישיר גם על הקמה של פרויקטים חדשים, במיוחד בפינוי בינוי. צמצום תקני החניה במרכז העיר לפחות מתקן חניה אחד לכל יחידת דיור,  ללא חלופה מידית וזמינה, יביא לכך שקבלנים לא יבנו באזורים אלה פרויקטים חדשים או יחדשו בניינים קיימים , מתוך החשש שלא יצליחו למכור דירות ללא חניות והתחלות הבניה בעיר תיעצרנה. כמו כן, עלות חניה בפרויקט חדש תאמיר מאוד ותעלה עוד יותר את יוקר הדיור בעיר, זו הסיבה שהצענו לוועדה לקבל פתרון ביניים, של חניה אחת לכל יחידת דיור, אשר יאפשר לגשר על התקופה עד להקמת של מערך תחבורה ציבורית נאות"