המקור למשכנתא חוץ בנקאית - למי זה כדאי ולמה?

כדאיות משכנתא חוץ בנקאית או אחרת נמדדת לרוב על פי התנאים שבהם ניתן להשיג אותה – קרי גובה הריבית, פרישת התשלומים או גובה המשכנתא יחסית לעלות הנכס הנרכש. אלא שלעתים מזומנות ובמצבים מסוימים יש צורך לבחון דווקא את החלופות הזמינות. בשורות הבאות נסקור את שירותי משכנתא חוץ בנקאית למסורבים במערכת בנקאית. מהי משכנתא חוץ בנקאית? מה ההבדלים בינה לבין משכנתא בנקאית? מתי עדיפה משכנתא מהסוג הזה על פני הלוואה דרך הבנק לרכישת דירה?

לקבלת פרטים נוספים ראו: כדאיות של משכנתא חוץ בנקאית למסורבי בנקים. 

משכנתא חוץ בנקאית כפתרון פיננסי זמין

משכנתא חוץ בנקאית הינה הלוואה לרכישת נכס נדל"ן, הניתנת שלא באמצעות אחד הגופים הבנקאיים בישראל. עם המוסדות המעניקים משכנתאות מהסוג הזה ניתן למנות חברות ביטוח, קרנות פנסיוניות שונות ועוד.

היתרון הגדול של המשכנתאות החוץ בנקאיות טמון בנגישות ובזמינות הגבוהה שלהן, יחסית למשכנתאות בנקאיות. זאת, כיון שהגופים המעניקים את ההלוואות החוץ בנקאיות הללו אינם כבולים בהכרח לנהלים ולמגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים. המגבלות הללו נוגעות בעיקר לאחוזי המימון, לגובה התשלום יחסית להכנסה ולמסלולי המשכנתא השונים. כמו כן, ישנן מגבלות גם על אורך חיי המשכנתא.

• יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
• קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, הסיכון שחברות חוץ בנקאיות נוטלות על עצמן מגולם בתנאי המשכנתא. אחד ההבדלים הבולטים בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית, נוגע לריביות. הריביות על משכנתא חוץ בנקאית גבוהות באופן משמעותי יחסית לריבית משכנתא בנקאית. גובה הריבית על משכנתא חוץ בנקאית יכול להגיע לכדי פי 2 ואפילו פי 3 מאלה של משכנתא בנקאית. עם זאת, במבט כולל על שוק האשראי החוץ בנקאי בכללותו, ריביות כאלה נחשבות לאטרקטיביות. בשוק ההלוואות החוץ בנקאיות, ריבית של אחוז אחד לחודש איננה נדירה. אם שוכרים את שירותיו של יועץ פיננסי איכותי, הוא עשוי להוריד את הריבית. במקרים מסוימים ניתן להשיג ריביות של פחות מאחוז אחד לחודש.

משכנתא חוץ בנקאית ושעבוד מדרגה שנייה

לעתים מזומנות משמשת המשכנתא החוץ בנקאית לשתי מטרות במקביל: סגירת משכנתא קיימת מצד אחד, ונטילת סכום הכסף הנותר למטרות שונות מצד שני. הסידור הזה מהווה פתרון הולם בחלק ניכר מהמקרים. הערת האזהרה לטובת מי שהעניק את המשכנתא הראשונה נמחקת, ובמקומה נרשמת הערת אזהרה מדרגה ראשונה לטובת הגוף שהעניק את המשכנתא החדשה. עם זאת, ישנם מקרים שבהם לא מתאפשר ליישם את הפתרון הזה:

ריביות: מרבית הנכסים שיש עליהם משכנתא משועבדים באופן חלקי לטובת משכנתא. אם הבעלים של נכס משועבד כאמור מעוניינים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, הם צריכים תחילה להוציא מההלוואה את הגוף שלטובתו נרשמה הערת האזהרה. אם הקריבית על המשכנתא הישנה היא נמוכה יותר, יוצא שנוטל המשכנתא מגדיל למעשה את סכום המשכנתא בריבית הגבוהה יותר. הדבר גורר העלאה לא מוצדקת של ההוצאה החודשית, והחזרים גבוהים ממה שצריך.

• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
• מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

הכנסה פנויה: הסיבה השנייה שעלולה למנוע את יישום הפתרון כאמור לעיל, הינה העדר הכנסה פנויה מספקת של התא המשפחתי (או של העסק לצורך העניין). העדר הכנסה מספקת משפיע על יכולת ההחזר של הלווים ואפשרות לקבל משכנתא בסכום הדרוש.

במקרים שבהם אין אפשרות לרשום הערת אזהרה מדרגה ראשונה, הפתרון האפשרי הוא נטילת משכנתא חוץ בנקאית מדרגה שנייה. מדובר במשכנתא בריביות גבוהות יותר ובתנאי החזר שונים מאלה של הבנקים. השינויים דלעיל משקפים את רמת הסיכון שהמלווים לוקחים על עצמם. אנשי המקצוע של המקור למשכנתא אופטימאלית מסייעים בהשגת משכנתא חוץ בנקאית גם למי שסורבו בבנקים, תוך מציאת פתרונות מקוריים לבעיות ספציפיות.

משכנתא חוץ בנקאית כפתרון במקרים ספציפיים

סירוב משכנתא בבנק עשוי להיות מתסכל. מצד אחד, הרוכש הפוטנציאלי זיהה את הבית שבו הוא מעוניין. מצד שני, לא ניתן לממש את הרכישה בלא משכנתא. במקרים הללו, הפתרון טמון דווקא בנטילת משכנתא חוץ בנקאית. מדובר כאמור בגופים שאינם בנקאיים, כמו חברות ביטוח ואחרות, המעניקות גם הן משכנתאות לרכישת נדל"ן. עם זאת, כפי שכבר נאמר לעיל, התנאים שבהם ניתן לקבל משכנתא כזאת אינם זהים למשכנתא בנקאית. הריביות גבוהות יותר ויכולות להגיע לכדי פי שלושה ויותר מהריביות הנקובות על משכנתאות בבנקים. עם זאת, ישנם מצבים שבהם נטילת משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות פתרון הולם. זאת, גם במקרים שבהל הלווים עומדים לכאורה בדרישות הבנקים. להלן מספר דוגמאות כאלה:

יכולת החזר גבוהה ומשכנתא חוץ בנקאית: לא אחת קורה שגם לווים בעלי יכולת החזר גבוהה נקלעים לבעיה זמנית המונעת מהם נטילת משכנתא בבנק. עם הבעיות הללו ניתן למנות שיקים חוזרים, עיקולים בחשבון, חובות פתוחים לבנק וכיוצא באלה. על פי הנחיות בנק ישראל, מנועים הבנקים מלהעניק משכנתא ללקוחות עם בעיות כאלה. חברות המתמחות בכך ישמחו, לעומת זאת, להעניק משכנתא ללווים בעלי יכולת החזר גבוהה.

סגירת משכנתא באמצעות כספים עתידיים: לא אחת קיימת התלבטות אצל מי שאמור לקבל כספים עתידיים. מחד גיסא, הכספים הללו יאפשרו לו לרכוש נכס נדל"ן בקלות יחסית. מאידך, ישנה הזדמנות לרכישת בית במחיר מעולה ובהזדמנות. במקרים האלה, הדבר הנכון ביותר הוא ליטול משכנתא חוץ בנקאית. היתרון הגדול של משכנתא מהסוג הזה הוא המהירות שבה ניתן לקבל את הכסף ולממש את העסקה. החיסרון, לעומת זאת, טמון בריביות גבוהות, אלא שההשפעה של ריביות אלה בטלה בשישים. זאת, כיון שברגע שהסכום המצופה אכן יתקבל, ניתן יהיה לסגור את ההלוואה במהירות.

מה שיכול לעזור להשיג הלוואה או משכנתא בתנאים טובים, הוא הצגת הוכחות ממשיות לכספים האמורים להתקבל. הדבר עשוי לסייע בזירוז ההליכים וקבלת המזומנים.

משכון נכס קיים: אופציה אפשרית נוספת לקבלת משכנתא חוץ בנקאית במהירות הינה האפשרות למשכן נכס נדל"ן קיים. זאת, בתנאי שאין עליו משכנתא, או שהמשכנתא הרובצת עליו היא קטנה מאד. במקרה הזה ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית עם הערת אזהרה מדרגה ראשונה או מדרגה שנייה, הכל בהתאם לתנאים הספציפיים של הלווה.

משכנתא חוץ בנקאית בדרך להיחלצות מבעיה פיננסית משמעותית

משכנתא חוץ בנקאית נמדדת בתועלת שהיא מביאה ולאו דווקא בתנאים שלה. לעיתים מזומנות, כדאיות משכנתא חוץ בנקאית נמדדת בתועלת שהיא מביאה למי שנטל אותה ובאפשרות שהיא מזמנת לו להיחלץ מבעיות פיננסיות זמניות. ככל שהבעיות משמעותיות יותר, כך עלולים תנאי המשכנתא להיות פחות אטרקטיביים. עם זאת, ואת זה חשוב להבין, המשכנתא החוץ בנקאית עשויה להיות רק שלב אחד מני רבים בדרך להיחלצות מסיבוכים פיננסיים.