בניה נדלן דירה
צילום: תמר מצפי

לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר

פרשת הבנייה הלא חוקית ברחוב אנילביץ' בבני ברק מבהירה עד כמה המשקיעים נדרשים לבדוק לעומק את מצב הרישוי, את קווי הבניין ואת זהות היזם - גם כשיש היתר בנייה ביד; חריגות תכנוניות, ליווי עצמי והיעדר פיקוח יכולים להפוך השקעה בטוחה לכאורה לסיכון גדולה של הריסה, עיכובים ופגיעה כלכלית עמוקה

הרצי אהרון | (3)


בתקופה האחרונה, שבה אנחנו עדים לפרויקטי התחדשות עירונית צצים כמעט בכל פינה, נראה לפעמים שהיתר בנייה הוא אישור שמבטיח ביטחון מלא לכל מי שקשור בבניין. בין אם זה הדיירים הקיימים או משקיעים חדשים שרק רכשו את הדירה על הנייר. אבל, פרשת החריגות החמורות ברחוב אנילביץ' 84–86 בבני ברק מזכירה למשקיעים את העובדה החשובה: גם כאשר יש היתר בנייה רשמי - זה לא אומר שהפרויקט נקי מבעיות. לעיתים בעיות עמוקות.

במקרה הזה, בניין שאמור היה לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38, נבנה תוך חריגות קשות מההיתר, בלי דיון ובלי לתת אפשרות התנגדות לשכנים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי ההיתרים שהונפקו אינם חוקיים, הורה על הריסת חלק מהבנייה, וחייב את החברה היזמית (חברת נופי השחר) בהוצאות משפט של 10 אלף שקל.

במקביל, נפתחה חקירה פלילית כנגד בכירים לשעבר בוועדה המקומית לתכנון בבני ברק. עבור משקיעי נדל"ן, המקרה יכול להוות תמרור אזהרה: בנייה לא חוקית או ליקויים ברישוי עלולים להמיט על הפרויקט סיכונים של עיכוב, הריסה, פגיעה בשווי הנכס ואף תביעות עתידיות.


מה האחראיות של הדיירים?

לפני שמשקיעים או יוצאים לדרך כדיירים קיימים בפרויקט חדש - במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב לבדוק טוב טוב את המצב התכנוני והרישוי שלו. גם אם מוצג היתר בנייה, זה לא בהכרח אומר שהכול תקין: לעיתים יש חריגות מהתכנון המאושר או בעיות שיכולות לסכן את ההשקעה הכספית הגבוהה.

עוד דבר חשוב הוא: לבדוק האם הבנייה עומדת בקווי הבניין שנקבעו למגרש, שכן חריגה עלולה להוביל להרס חלק מהבניין, כפי שראינו. או לעיכוב באישור אכלוס ולעד לתוצאה כפועל יוצא מכך של פגיעה בערך הדירות.

בנוסף, כדאי לבדוק האם קיימות התנגדויות או ערעורים תלויים ועומדים מול הפרויקט - מה שעלול להאט, לשנות או לעצור את קידומו. לבסוף, חשוב גם לבדוק קצת על היזם ולראות שהוא לא נמצא באירועים 'בעייתיים' נגד היזם שעשויים להכניס 'ראש בריא למיטה חולה' או בעיות רגולטוריות מול הוועדה המקומית, שעלולות להביא לצווי הפסקת עבודה, ביטול היתרים או הליכה הריסה מסוימים.


חריגה 'קטנה' מול חריגה 'קריטית'

בענף הבנייה קיימת הבחנה חשובה בין חריגות "קטנות" לבין חריגות "קריטיות" - וההבדל ביניהן יכול להכריע את עתיד ההשקעה.חריגות קטנות הן סטיות מינוריות מהתכנון, כמו תוספת קטנה למרפסת, שינויים במיקום חלון או חריגה זניחה מהשטח המאושר.

 במקרים רבים, חריגות כאלה מוסדרות לאחר מכן על ידי בקשת היתר לשימוש חורג, תיקון תכנון או תשלום כופר.לעומת זאת, חריגות קריטיות הן סטיות מהותיות מהיתרי הבנייה המאושרים: בניית חלקים שלמים מחוץ לקווי הבניין, הוספת קומות שלמות שלא אושרו, או שינוי ייעוד שימוש משמעותי. חריגות כאלה עלולות להביא להוצאת צווים להפסקת עבודה, צווי הריסה, סכסוכים עם שכנים, קושי בקבלת משכנתא, סירוב לרישום בטאבו ולעיתים גם הפסדים כספיים אדירים.

הבעיה היא שרוב המשקיעים אינם מבדילים מראש בין חריגה שולית לבעיה מהותית. הם סומכים על היזם, על היתר הבנייה, או על תחושת ביטחון כללית, מבלי לחשוב שבנייה לא חוקית יכולה להשאיר אותם עם נכס בעייתי אשא יגרום לעיכוב במכירה ואף ליותר מכך - לירידת שווי הנכס.


בנק מלווה


אחת ההבחנות הכי חשובות שמשקיע צריך להכיר, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא האם הפרויקט מתבצע בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי (כלומר בליווי עצמי). מאחורי הבחירה הזו מסתתר הבדל שיכול להשפיע מאוד על רמת הסיכון של ההשקעה.

ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את הפרויקט, מפקח עליו ומנהל את התקציב וההתקשרויות מול הרוכשים. הבנק בודק את היתר הבנייה, את תכניות הבנייה, את התקציב ואת חוזי המכירה, ומשחרר כספים ליזם רק בשלבים מאושרים מראש ואבני דרך מסוימות, בהתאם להתקדמות העבודות. במילים פשוטות - יש עין חיצונית, מקצועית ולא תלויה, שמפקחת על כל שקל בפרויקט.

עבור משקיע, זה גורם חשוב שממתן סיכון, שנותן תחושת ביטחון שהפרויקט מנוהל באופן אחראי יותר ושיש עליו ביקורת. לעומת זאת, פרויקטים בליווי עצמי - כלומר כאלה שממומנים ישירות על ידי כספי הרוכשים או קרנות פרטיות, חושפים את המשקיע לסיכון גבוה יותר. בפרויקטים כאלה אין גורם מקצועי עצמאי שמפקח על ההתנהלות בפועל. אין מי שמוודא שההיתר תקף, שהתכנון לא חורג, שהכספים מושקעים בפרויקט ולא זולגים למקומות אחרים.

ואם צצות בעיות – כמו עיכובים, חריגות תכנוניות או מחסור במימון - המשקיע עלול למצוא את עצמו לבד מול יזם במצוקה. הדוגמה של פרויקט אנילביץ' בבני ברק ממחישה את זה היטב: גם כשיש היתר בנייה, במציאות התגלו חריגות חמורות מהתכנון, צווי הריסה, חקירה פלילית נגד גורמים בעירייה - וכל זה בפרויקט שבו אין גורם בנקאי שמפקח, מתריע או עוצר בזמן.

התוצאה עלולה להיות אובדן השקעה או עיכוב של שנים. לכן, על המשקיע לבדוק קודם כל האם הפרויקט מלוּוה על ידי בנק מוכר. הוא דורש לראות מסמך רשמי של הליווי הבנקאי, מוודא שיש חשבון ליווי ייעודי, ושואל שאלות פשוטות: האם הבנק בודק את ההיתרים? מה התנאים לשחרור כספים? האם יש הגנה אם הפרויקט נתקע?בסופו של דבר, ליווי בנקאי אולי נשמע כמו עוד שכבת בירוקרטיה - אבל בפועל, זו אחת ממערכות ההגנה היעילות ביותר שעומדות לרשות המשקיע.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    כתבתי תגובה ולא פרסמתם בגלל שזה בעד חרדים! גם כן תקשורת (ל"ת)
    אנונימ 01/05/2025 13:23
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קתרינה 29/04/2025 16:57
    הגב לתגובה זו
    המוני אברכים פרזיטים המסרבים להתגייס לצהל בעת מלחמה.גורלם יהיה בה כגורל העמלק.
  • הי (ל"ת)
    אנונימי 29/04/2025 18:05
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.