לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר
פרשת הבנייה הלא חוקית ברחוב אנילביץ' בבני ברק מבהירה עד כמה המשקיעים נדרשים לבדוק לעומק את מצב הרישוי, את קווי הבניין ואת זהות היזם - גם כשיש היתר בנייה ביד; חריגות תכנוניות, ליווי עצמי והיעדר פיקוח יכולים להפוך השקעה בטוחה לכאורה לסיכון גדולה של הריסה,
עיכובים ופגיעה כלכלית עמוקה
בתקופה האחרונה, שבה אנחנו עדים לפרויקטי התחדשות עירונית צצים כמעט בכל פינה, נראה לפעמים שהיתר בנייה הוא אישור שמבטיח ביטחון מלא לכל מי שקשור בבניין. בין אם זה הדיירים הקיימים או משקיעים חדשים שרק רכשו את
הדירה על הנייר. אבל, פרשת החריגות החמורות ברחוב אנילביץ' 84–86 בבני ברק מזכירה למשקיעים את העובדה החשובה: גם כאשר יש היתר בנייה רשמי - זה לא אומר שהפרויקט נקי מבעיות. לעיתים בעיות עמוקות.
במקרה הזה, בניין שאמור היה לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38, נבנה
תוך חריגות קשות מההיתר, בלי דיון ובלי לתת אפשרות התנגדות לשכנים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי ההיתרים שהונפקו אינם חוקיים, הורה על הריסת חלק מהבנייה, וחייב את החברה היזמית (חברת נופי השחר) בהוצאות משפט של 10 אלף שקל.
במקביל, נפתחה חקירה פלילית
כנגד בכירים לשעבר בוועדה המקומית לתכנון בבני ברק. עבור משקיעי נדל"ן, המקרה יכול להוות תמרור אזהרה: בנייה לא חוקית או ליקויים ברישוי עלולים להמיט על הפרויקט סיכונים של עיכוב, הריסה, פגיעה בשווי הנכס ואף תביעות עתידיות.
מה האחראיות של הדיירים?
לפני שמשקיעים או יוצאים לדרך כדיירים קיימים בפרויקט חדש - במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב לבדוק טוב טוב את המצב התכנוני והרישוי שלו. גם אם מוצג היתר בנייה, זה לא בהכרח אומר שהכול תקין: לעיתים יש
חריגות מהתכנון המאושר או בעיות שיכולות לסכן את ההשקעה הכספית הגבוהה.
עוד דבר חשוב הוא: לבדוק האם הבנייה עומדת בקווי הבניין שנקבעו למגרש, שכן חריגה עלולה להוביל להרס חלק מהבניין, כפי שראינו. או לעיכוב באישור אכלוס ולעד לתוצאה כפועל יוצא מכך של פגיעה
בערך הדירות.
בנוסף, כדאי לבדוק האם קיימות התנגדויות או ערעורים תלויים ועומדים מול הפרויקט - מה שעלול להאט, לשנות או לעצור את קידומו. לבסוף, חשוב גם לבדוק קצת על היזם ולראות שהוא לא נמצא באירועים 'בעייתיים' נגד היזם שעשויים להכניס 'ראש בריא למיטה
חולה' או בעיות רגולטוריות מול הוועדה המקומית, שעלולות להביא לצווי הפסקת עבודה, ביטול היתרים או הליכה הריסה מסוימים.
חריגה 'קטנה' מול חריגה 'קריטית'
בענף הבנייה קיימת הבחנה חשובה בין חריגות "קטנות" לבין חריגות "קריטיות" - וההבדל
ביניהן יכול להכריע את עתיד ההשקעה.חריגות קטנות הן סטיות מינוריות מהתכנון, כמו תוספת קטנה למרפסת, שינויים במיקום חלון או חריגה זניחה מהשטח המאושר.
במקרים רבים, חריגות כאלה מוסדרות לאחר מכן על ידי בקשת היתר לשימוש חורג, תיקון תכנון או תשלום כופר.לעומת
זאת, חריגות קריטיות הן סטיות מהותיות מהיתרי הבנייה המאושרים: בניית חלקים שלמים מחוץ לקווי הבניין, הוספת קומות שלמות שלא אושרו, או שינוי ייעוד שימוש משמעותי. חריגות כאלה עלולות להביא להוצאת צווים להפסקת עבודה, צווי הריסה, סכסוכים עם שכנים, קושי בקבלת משכנתא,
סירוב לרישום בטאבו ולעיתים גם הפסדים כספיים אדירים.
הבעיה היא שרוב המשקיעים אינם מבדילים מראש בין חריגה שולית לבעיה מהותית. הם סומכים על היזם, על היתר הבנייה, או על תחושת ביטחון כללית, מבלי לחשוב שבנייה לא חוקית יכולה להשאיר אותם עם נכס בעייתי אשא
יגרום לעיכוב במכירה ואף ליותר מכך - לירידת שווי הנכס.
בנק מלווה
אחת ההבחנות הכי חשובות שמשקיע צריך להכיר, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא האם הפרויקט מתבצע בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי (כלומר בליווי עצמי). מאחורי הבחירה הזו מסתתר הבדל שיכול להשפיע מאוד על רמת הסיכון של ההשקעה.
ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את הפרויקט, מפקח עליו ומנהל את התקציב וההתקשרויות מול הרוכשים. הבנק בודק את היתר הבנייה, את תכניות הבנייה, את התקציב ואת חוזי המכירה, ומשחרר כספים ליזם רק בשלבים מאושרים מראש ואבני דרך מסוימות, בהתאם להתקדמות העבודות.
במילים פשוטות - יש עין חיצונית, מקצועית ולא תלויה, שמפקחת על כל שקל בפרויקט.
עבור משקיע, זה גורם חשוב שממתן סיכון, שנותן תחושת ביטחון שהפרויקט מנוהל באופן אחראי יותר ושיש עליו ביקורת. לעומת זאת, פרויקטים בליווי עצמי - כלומר כאלה שממומנים ישירות
על ידי כספי הרוכשים או קרנות פרטיות, חושפים את המשקיע לסיכון גבוה יותר. בפרויקטים כאלה אין גורם מקצועי עצמאי שמפקח על ההתנהלות בפועל. אין מי שמוודא שההיתר תקף, שהתכנון לא חורג, שהכספים מושקעים בפרויקט ולא זולגים למקומות אחרים.
ואם צצות בעיות –
כמו עיכובים, חריגות תכנוניות או מחסור במימון - המשקיע עלול למצוא את עצמו לבד מול יזם במצוקה. הדוגמה של פרויקט אנילביץ' בבני ברק ממחישה את זה היטב: גם כשיש היתר בנייה, במציאות התגלו חריגות חמורות מהתכנון, צווי הריסה, חקירה פלילית נגד גורמים בעירייה - וכל זה
בפרויקט שבו אין גורם בנקאי שמפקח, מתריע או עוצר בזמן.
התוצאה עלולה להיות אובדן השקעה או עיכוב של שנים. לכן, על המשקיע לבדוק קודם כל האם הפרויקט מלוּוה על ידי בנק מוכר. הוא דורש לראות מסמך רשמי של הליווי הבנקאי, מוודא שיש חשבון ליווי ייעודי, ושואל
שאלות פשוטות: האם הבנק בודק את ההיתרים? מה התנאים לשחרור כספים? האם יש הגנה אם הפרויקט נתקע?בסופו של דבר, ליווי בנקאי אולי נשמע כמו עוד שכבת בירוקרטיה - אבל בפועל, זו אחת ממערכות ההגנה היעילות ביותר שעומדות לרשות המשקיע.
- 2.כתבתי תגובה ולא פרסמתם בגלל שזה בעד חרדים! גם כן תקשורת (ל"ת)אנונימ 01/05/2025 13:23הגב לתגובה זו
- 1.קתרינה 29/04/2025 16:57הגב לתגובה זוהמוני אברכים פרזיטים המסרבים להתגייס לצהל בעת מלחמה.גורלם יהיה בה כגורל העמלק.
- הי (ל"ת)אנונימי 29/04/2025 18:05הגב לתגובה זו
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
