לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר

בתקופה האחרונה, שבה אנחנו עדים לפרויקטי התחדשות עירונית צצים כמעט בכל פינה, נראה לפעמים שהיתר בנייה הוא אישור שמבטיח ביטחון מלא לכל מי שקשור בבניין. בין אם זה הדיירים הקיימים או משקיעים חדשים שרק רכשו את הדירה על הנייר. אבל, פרשת החריגות החמורות ברחוב אנילביץ' 84–86 בבני ברק מזכירה למשקיעים את העובדה החשובה: גם כאשר יש היתר בנייה רשמי - זה לא אומר שהפרויקט נקי מבעיות. לעיתים בעיות עמוקות.

במקרה הזה, בניין שאמור היה לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38, נבנה תוך חריגות קשות מההיתר, בלי דיון ובלי לתת אפשרות התנגדות לשכנים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי ההיתרים שהונפקו אינם חוקיים, הורה על הריסת חלק מהבנייה, וחייב את החברה היזמית (חברת נופי השחר) בהוצאות משפט של 10 אלף שקל.

במקביל, נפתחה חקירה פלילית כנגד בכירים לשעבר בוועדה המקומית לתכנון בבני ברק. עבור משקיעי נדל"ן, המקרה יכול להוות תמרור אזהרה: בנייה לא חוקית או ליקויים ברישוי עלולים להמיט על הפרויקט סיכונים של עיכוב, הריסה, פגיעה בשווי הנכס ואף תביעות עתידיות.

מה האחראיות של הדיירים?

לפני שמשקיעים או יוצאים לדרך כדיירים קיימים בפרויקט חדש - במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב לבדוק טוב טוב את המצב התכנוני והרישוי שלו. גם אם מוצג היתר בנייה, זה לא בהכרח אומר שהכול תקין: לעיתים יש חריגות מהתכנון המאושר או בעיות שיכולות לסכן את ההשקעה הכספית הגבוהה.

עוד דבר חשוב הוא: לבדוק האם הבנייה עומדת בקווי הבניין שנקבעו למגרש, שכן חריגה עלולה להוביל להרס חלק מהבניין, כפי שראינו. או לעיכוב באישור אכלוס ולעד לתוצאה כפועל יוצא מכך של פגיעה בערך הדירות.

בנוסף, כדאי לבדוק האם קיימות התנגדויות או ערעורים תלויים ועומדים מול הפרויקט - מה שעלול להאט, לשנות או לעצור את קידומו. לבסוף, חשוב גם לבדוק קצת על היזם ולראות שהוא לא נמצא באירועים 'בעייתיים' נגד היזם שעשויים להכניס 'ראש בריא למיטה חולה' או בעיות רגולטוריות מול הוועדה המקומית, שעלולות להביא לצווי הפסקת עבודה, ביטול היתרים או הליכה הריסה מסוימים.

חריגה 'קטנה' מול חריגה 'קריטית'

בענף הבנייה קיימת הבחנה חשובה בין חריגות "קטנות" לבין חריגות "קריטיות" - וההבדל ביניהן יכול להכריע את עתיד ההשקעה.חריגות קטנות הן סטיות מינוריות מהתכנון, כמו תוספת קטנה למרפסת, שינויים במיקום חלון או חריגה זניחה מהשטח המאושר.

 במקרים רבים, חריגות כאלה מוסדרות לאחר מכן על ידי בקשת היתר לשימוש חורג, תיקון תכנון או תשלום כופר.לעומת זאת, חריגות קריטיות הן סטיות מהותיות מהיתרי הבנייה המאושרים: בניית חלקים שלמים מחוץ לקווי הבניין, הוספת קומות שלמות שלא אושרו, או שינוי ייעוד שימוש משמעותי. חריגות כאלה עלולות להביא להוצאת צווים להפסקת עבודה, צווי הריסה, סכסוכים עם שכנים, קושי בקבלת משכנתא, סירוב לרישום בטאבו ולעיתים גם הפסדים כספיים אדירים.

הבעיה היא שרוב המשקיעים אינם מבדילים מראש בין חריגה שולית לבעיה מהותית. הם סומכים על היזם, על היתר הבנייה, או על תחושת ביטחון כללית, מבלי לחשוב שבנייה לא חוקית יכולה להשאיר אותם עם נכס בעייתי אשא יגרום לעיכוב במכירה ואף ליותר מכך - לירידת שווי הנכס.

בנק מלווה

אחת ההבחנות הכי חשובות שמשקיע צריך להכיר, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא האם הפרויקט מתבצע בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי (כלומר בליווי עצמי). מאחורי הבחירה הזו מסתתר הבדל שיכול להשפיע מאוד על רמת הסיכון של ההשקעה.

ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את הפרויקט, מפקח עליו ומנהל את התקציב וההתקשרויות מול הרוכשים. הבנק בודק את היתר הבנייה, את תכניות הבנייה, את התקציב ואת חוזי המכירה, ומשחרר כספים ליזם רק בשלבים מאושרים מראש ואבני דרך מסוימות, בהתאם להתקדמות העבודות. במילים פשוטות - יש עין חיצונית, מקצועית ולא תלויה, שמפקחת על כל שקל בפרויקט.

עבור משקיע, זה גורם חשוב שממתן סיכון, שנותן תחושת ביטחון שהפרויקט מנוהל באופן אחראי יותר ושיש עליו ביקורת. לעומת זאת, פרויקטים בליווי עצמי - כלומר כאלה שממומנים ישירות על ידי כספי הרוכשים או קרנות פרטיות, חושפים את המשקיע לסיכון גבוה יותר. בפרויקטים כאלה אין גורם מקצועי עצמאי שמפקח על ההתנהלות בפועל. אין מי שמוודא שההיתר תקף, שהתכנון לא חורג, שהכספים מושקעים בפרויקט ולא זולגים למקומות אחרים.

ואם צצות בעיות – כמו עיכובים, חריגות תכנוניות או מחסור במימון - המשקיע עלול למצוא את עצמו לבד מול יזם במצוקה. הדוגמה של פרויקט אנילביץ' בבני ברק ממחישה את זה היטב: גם כשיש היתר בנייה, במציאות התגלו חריגות חמורות מהתכנון, צווי הריסה, חקירה פלילית נגד גורמים בעירייה - וכל זה בפרויקט שבו אין גורם בנקאי שמפקח, מתריע או עוצר בזמן.

התוצאה עלולה להיות אובדן השקעה או עיכוב של שנים. לכן, על המשקיע לבדוק קודם כל האם הפרויקט מלוּוה על ידי בנק מוכר. הוא דורש לראות מסמך רשמי של הליווי הבנקאי, מוודא שיש חשבון ליווי ייעודי, ושואל שאלות פשוטות: האם הבנק בודק את ההיתרים? מה התנאים לשחרור כספים? האם יש הגנה אם הפרויקט נתקע?בסופו של דבר, ליווי בנקאי אולי נשמע כמו עוד שכבת בירוקרטיה - אבל בפועל, זו אחת ממערכות ההגנה היעילות ביותר שעומדות לרשות המשקיע.

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת