לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר
פרשת הבנייה הלא חוקית ברחוב אנילביץ' בבני ברק מבהירה עד כמה המשקיעים נדרשים לבדוק לעומק את מצב הרישוי, את קווי הבניין ואת זהות היזם - גם כשיש היתר בנייה ביד; חריגות תכנוניות, ליווי עצמי והיעדר פיקוח יכולים להפוך השקעה בטוחה לכאורה לסיכון גדולה של הריסה,
עיכובים ופגיעה כלכלית עמוקה
בתקופה האחרונה, שבה אנחנו עדים לפרויקטי התחדשות עירונית צצים כמעט בכל פינה, נראה לפעמים שהיתר בנייה הוא אישור שמבטיח ביטחון מלא לכל מי שקשור בבניין. בין אם זה הדיירים הקיימים או משקיעים חדשים שרק רכשו את
הדירה על הנייר. אבל, פרשת החריגות החמורות ברחוב אנילביץ' 84–86 בבני ברק מזכירה למשקיעים את העובדה החשובה: גם כאשר יש היתר בנייה רשמי - זה לא אומר שהפרויקט נקי מבעיות. לעיתים בעיות עמוקות.
במקרה הזה, בניין שאמור היה לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38, נבנה
תוך חריגות קשות מההיתר, בלי דיון ובלי לתת אפשרות התנגדות לשכנים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי ההיתרים שהונפקו אינם חוקיים, הורה על הריסת חלק מהבנייה, וחייב את החברה היזמית (חברת נופי השחר) בהוצאות משפט של 10 אלף שקל.
במקביל, נפתחה חקירה פלילית
כנגד בכירים לשעבר בוועדה המקומית לתכנון בבני ברק. עבור משקיעי נדל"ן, המקרה יכול להוות תמרור אזהרה: בנייה לא חוקית או ליקויים ברישוי עלולים להמיט על הפרויקט סיכונים של עיכוב, הריסה, פגיעה בשווי הנכס ואף תביעות עתידיות.
מה האחראיות של הדיירים?
לפני שמשקיעים או יוצאים לדרך כדיירים קיימים בפרויקט חדש - במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב לבדוק טוב טוב את המצב התכנוני והרישוי שלו. גם אם מוצג היתר בנייה, זה לא בהכרח אומר שהכול תקין: לעיתים יש
חריגות מהתכנון המאושר או בעיות שיכולות לסכן את ההשקעה הכספית הגבוהה.
עוד דבר חשוב הוא: לבדוק האם הבנייה עומדת בקווי הבניין שנקבעו למגרש, שכן חריגה עלולה להוביל להרס חלק מהבניין, כפי שראינו. או לעיכוב באישור אכלוס ולעד לתוצאה כפועל יוצא מכך של פגיעה
בערך הדירות.
בנוסף, כדאי לבדוק האם קיימות התנגדויות או ערעורים תלויים ועומדים מול הפרויקט - מה שעלול להאט, לשנות או לעצור את קידומו. לבסוף, חשוב גם לבדוק קצת על היזם ולראות שהוא לא נמצא באירועים 'בעייתיים' נגד היזם שעשויים להכניס 'ראש בריא למיטה
חולה' או בעיות רגולטוריות מול הוועדה המקומית, שעלולות להביא לצווי הפסקת עבודה, ביטול היתרים או הליכה הריסה מסוימים.
חריגה 'קטנה' מול חריגה 'קריטית'
בענף הבנייה קיימת הבחנה חשובה בין חריגות "קטנות" לבין חריגות "קריטיות" - וההבדל
ביניהן יכול להכריע את עתיד ההשקעה.חריגות קטנות הן סטיות מינוריות מהתכנון, כמו תוספת קטנה למרפסת, שינויים במיקום חלון או חריגה זניחה מהשטח המאושר.
במקרים רבים, חריגות כאלה מוסדרות לאחר מכן על ידי בקשת היתר לשימוש חורג, תיקון תכנון או תשלום כופר.לעומת
זאת, חריגות קריטיות הן סטיות מהותיות מהיתרי הבנייה המאושרים: בניית חלקים שלמים מחוץ לקווי הבניין, הוספת קומות שלמות שלא אושרו, או שינוי ייעוד שימוש משמעותי. חריגות כאלה עלולות להביא להוצאת צווים להפסקת עבודה, צווי הריסה, סכסוכים עם שכנים, קושי בקבלת משכנתא,
סירוב לרישום בטאבו ולעיתים גם הפסדים כספיים אדירים.
הבעיה היא שרוב המשקיעים אינם מבדילים מראש בין חריגה שולית לבעיה מהותית. הם סומכים על היזם, על היתר הבנייה, או על תחושת ביטחון כללית, מבלי לחשוב שבנייה לא חוקית יכולה להשאיר אותם עם נכס בעייתי אשא
יגרום לעיכוב במכירה ואף ליותר מכך - לירידת שווי הנכס.
בנק מלווה
אחת ההבחנות הכי חשובות שמשקיע צריך להכיר, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא האם הפרויקט מתבצע בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי (כלומר בליווי עצמי). מאחורי הבחירה הזו מסתתר הבדל שיכול להשפיע מאוד על רמת הסיכון של ההשקעה.
ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את הפרויקט, מפקח עליו ומנהל את התקציב וההתקשרויות מול הרוכשים. הבנק בודק את היתר הבנייה, את תכניות הבנייה, את התקציב ואת חוזי המכירה, ומשחרר כספים ליזם רק בשלבים מאושרים מראש ואבני דרך מסוימות, בהתאם להתקדמות העבודות.
במילים פשוטות - יש עין חיצונית, מקצועית ולא תלויה, שמפקחת על כל שקל בפרויקט.
עבור משקיע, זה גורם חשוב שממתן סיכון, שנותן תחושת ביטחון שהפרויקט מנוהל באופן אחראי יותר ושיש עליו ביקורת. לעומת זאת, פרויקטים בליווי עצמי - כלומר כאלה שממומנים ישירות
על ידי כספי הרוכשים או קרנות פרטיות, חושפים את המשקיע לסיכון גבוה יותר. בפרויקטים כאלה אין גורם מקצועי עצמאי שמפקח על ההתנהלות בפועל. אין מי שמוודא שההיתר תקף, שהתכנון לא חורג, שהכספים מושקעים בפרויקט ולא זולגים למקומות אחרים.
ואם צצות בעיות –
כמו עיכובים, חריגות תכנוניות או מחסור במימון - המשקיע עלול למצוא את עצמו לבד מול יזם במצוקה. הדוגמה של פרויקט אנילביץ' בבני ברק ממחישה את זה היטב: גם כשיש היתר בנייה, במציאות התגלו חריגות חמורות מהתכנון, צווי הריסה, חקירה פלילית נגד גורמים בעירייה - וכל זה
בפרויקט שבו אין גורם בנקאי שמפקח, מתריע או עוצר בזמן.
התוצאה עלולה להיות אובדן השקעה או עיכוב של שנים. לכן, על המשקיע לבדוק קודם כל האם הפרויקט מלוּוה על ידי בנק מוכר. הוא דורש לראות מסמך רשמי של הליווי הבנקאי, מוודא שיש חשבון ליווי ייעודי, ושואל
שאלות פשוטות: האם הבנק בודק את ההיתרים? מה התנאים לשחרור כספים? האם יש הגנה אם הפרויקט נתקע?בסופו של דבר, ליווי בנקאי אולי נשמע כמו עוד שכבת בירוקרטיה - אבל בפועל, זו אחת ממערכות ההגנה היעילות ביותר שעומדות לרשות המשקיע.
- 2.כתבתי תגובה ולא פרסמתם בגלל שזה בעד חרדים! גם כן תקשורת (ל"ת)אנונימ 01/05/2025 13:23הגב לתגובה זו
- 1.קתרינה 29/04/2025 16:57הגב לתגובה זוהמוני אברכים פרזיטים המסרבים להתגייס לצהל בעת מלחמה.גורלם יהיה בה כגורל העמלק.
- הי (ל"ת)אנונימי 29/04/2025 18:05הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
