תמ"א 38

תמ״א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - אושרה בשנת 2005 והפכה במשך כמעט שני עשורים למנוע המרכזי של ההתחדשות הבניינית בישראל. עקרון התוכנית פשוט: יזם מחזק על חשבונו בניין ישן שנבנה לפני 1980, ובתמורה מקבל זכויות בנייה לתוספת קומות ודירות חדשות. לדיירים זה אומר דירה מחוזקת ומשודרגת - לרוב עם ממ״ד, מעלית ומרפסת - בלי להוציא שקל מהכיס, וליזם - קרקע זמינה במרכזי הערים. התוכנית נולדה מתוך ההכרה שישראל שוכנת על השבר הסורי-אפריקני, ושמאות אלפי דירות ותיקות אינן עומדות בתקן רעידות האדמה שנכנס לתוקף בשנת 1980, ולכן הן מהוות סיכון ממשי בתרחיש רעידה חזקה.

התוכנית פעלה בשני מסלולים: תמ״א 38/1, שבו הבניין מחוזק והורחב תוך כדי מגורים, ותמ״א 38/2, שבו הבניין נהרס ונבנה מחדש. לאורך השנים נמתחה על התוכנית ביקורת - היא הצליחה בעיקר באזורי הביקוש שבהם מחירי הדירות גבוהים, וכמעט לא חיזקה מבנים בפריפריה, שם הסיכון הסיסמי דווקא גבוה יותר. בסופו של דבר הוחלט על סיום התוכנית, והיא הוחלפה בהדרגה בחלופות חדשות - ובהן ״חלופת שקד״ ותוכניות מקומיות - שמעבירות את מרכז הכובד לרשויות המקומיות.

גם אחרי פקיעתה, תמ״א 38 ממשיכה להעסיק את שוק הנדל״ן: אלפי פרויקטים שקיבלו היתרים עדיין בביצוע, ומחלוקות על זכויות, מיסוי והיטל השבחה מגיעות תדיר לוועדות ולבתי המשפט. עבור בעלי דירות ישנות, הבנת המסלולים והזכויות היא צעד ראשון בכל עסקת התחדשות עירונית - תחום שממשיך לצמוח כפתרון מרכזי למצוקת הקרקע בישראל. ההיכרות עם ההיסטוריה של התוכנית חיונית גם להבנת החלופות החדשות, שנבנו במידה רבה על לקחיה.