"דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר

בעולם של חוסר ודאות מתמשך, בין אם מדובר במשברים גיאופוליטיים, מלחמות, מגפות, או טלטלות כלכליות: יש מי שבוחר להתרחק מרעשים ולחזור לבסיס: דירה, קירות, בטון. יגאל צמח, מנכ"ל קרן גשרים, מאמין שזה בדיוק המקום שבו כדאי לשים את הכסף,לא בגלל תחושת בטן, אלא כי הנתונים תומכים בכך פעם אחר פעם: "דירת מגורים בישראל היא לא רק נכס, היא עוגן פיננסי", אומר צמח ומוסיף:  "היא נכס שהציבור מבין, שמבוסס על צורך אמיתי, ושיש מאחוריו ביקוש קשיח".

צמח, שבעברו היה יזם נדל"ן והקים בין היתר את פרויקט "מאייר ברוטשילד", עבר לנהל קרן השקעות חוץ בנקאית שמתמקדת בהלוואות מגובות נדל"ן. לא הלוואות מסחריות, לא נדל"ן יזמי, ולא מהלכים נוספים - אלא מודל פשוט: הלוואה למגורים, כנגד דירה קיימת, באזור ביקוש.

המודל העסקי של קרן גשרים פשוט יחסית: השקעות באשראי מגובה משכנתאות מדרגה ראשונה, הניתנות ללווים פרטיים שרכשו דירות מגורים. הכסף מגיע ממשקיעים כשירים - כאלה עם הון עצמי של לפחות 9 מיליון שקל. שמחפשים אלטרנטיבה סולידית אך רווחית: "אנחנו לא יודעים מה ילד יום", אומר צמח ומרחיב: "עברנו קורונה, מלחמות, הפיכה משטרית - והבורסה הגיבה לכל אחת מהן אחרת. לכן אנחנו מתמקדים במשהו פשוט: הלוואה על דירת מגורים באזור ביקוש, בשיעור מימון של עד 50% מערך הנכס".

לדבריו, זה נותן ביטחון גם ללווים וגם למשקיעים: הלווה יודע שיש לו נכס שיכול לממן את ההחזר במידת הצורך, והמשקיע יודע שהוא מגובה בנדל"ן שממשיך לשמור על ערכו, ולעיתים אף משביח אותו.

מודל הריבית: לא סתם 'תשואה גבוהה', אלא מרווח אל מול האלטרנטיבה

אם תנסו להבין מה מייחד את הקרן, תגלו שהיא לא רק שואפת לתשואה גבוהה, אלא לבידול אל מול האלטרנטיבות הקיימות בשוק. היום, משקיע בקרן גשרים צפוי לקבל סביב 9% תשואה שנתית. לעומת 4% (ולעיתים פחות) שמציעות קרנות כספיות או פיקדונות בנקאיים: "80% מהתיק שלנו צמוד לפריים, בריבית פריים פלוס, ועוד 20% מחולק בין ריבית קבועה וצמודה", מסביר צמח ואומר כי: "אנחנו בונים את המודל כך שתמיד ניתן למשקיע מרווח סביר מעל האלטרנטיבות. גם אם הריבית תרד, עדיין נוכל לשלם 8% ומעלה, בזכות שילוב של עמלות והצמדות. הגמישות הזו, שלא קיימת בבנקים שכבולים למגבלות רגולטוריות כמו 'שליש-שליש-שליש', מאפשרת לקרן להתאים את עצמה לשינויים בשוק ולהמשיך להציע רווחיות".

ומה לגבי שוק הדיור?

צמח לא מתלבט כשהוא נשאל האם זוג צעיר צריך לרכוש דירה כיום. מבחינתו, התשובה היא חד משמעית כן: "מי שלא קונה דירה - פשוט נשאר מאחור", הוא קובע. "גם אם זו לא הדירה המושלמת, לקנות דירה במחיר שאתה יכול לעמוד בו, עם מימון קבוע ככל האפשר, זו ההגנה הכי טובה על ההון האישי שלך".

הוא מדגיש כי מחירי הדיור בישראל עולים בממוצע של כ-4%-3% ריאלית בשנה. מעבר לקצב עליית השכר: "אי אפשר להרוויח את זה בעבודה רגילה. כל שנה שעוברת, אתה מפסיד את המרחק".

לדבריו, גם אם זוג צעיר יתחיל וירכוש דירה  באזורים קצת יותר רחוקים מהמרכז כמו: חיפה, מודיעין, באר שבע. הוא יכול להשתמש בה בהמשך כמקפצה לדירה משודרגת. אבל מי שיחכה ש'המחירים ירדו' - עלול לגלות שזה כבר מאוחר מדי: "אנחנו לא שואפים להבריק, אנחנו שואפים להחזיר את ההשקעה", מסכם צמח ומוסיף: "ברמות הסיכון של היום,  זה לא מובן מאליו."

ואם המחירים ירדו? מה אז?

השאלה הזו רלוונטית כמעט בכל תקופה של אי־ודאות. הרי שוק הנדל"ן, כמו כל שוק, חשוף לתנודות. ומי ששוקל להשקיע בו, שואל לא רק על פוטנציאל הרווח, אלא גם על רמת ההגנה במצב של ירידת מחירים. כמו בכל השקעה, גם כאן קיים יחס  מנגנון של סיכוי-סיכון.

צמח מתייחס לכך ומדגיש את ההבדל בין המודל החוץ בנקאי של הקרן לבין מה שנהוג בבנקים: "אנחנו לא מממנים 3/4 מהשווי כמו בנק - אלא עד 50% בלבד. המשמעות היא שגם אם תהיה ירידת מחירים זמנית של 10%, 15% ואפילו 20% - עדיין יש שולי ביטחון שמגנים על המשקיע".

לדבריו, המודל של הקרן נבנה מראש באופן שמגן על הקרן ועל ההשקעה במקרה של ירידת שווי. "גם אם צריך לממש את הנכס, כלומר למכור אותו כדי להחזיר את החוב - עדיין לא נגרם נזק להון המקורי של המשקיע. זה שונה מאוד מהלוואה עסקית או מהשקעה במיזם יזמי, שבה זה הכול או כלום".

• כמה עולה לבנות בתל אביב ואיך זה שהמחיר פי כמה מהעלות?
• תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד

תשואה של 9%? איך זה קורה?

הקרן שואפת להניב תשואה של 9%-8% גם בתקופות של שינויים בריבית, בין היתר בזכות המבנה של מסלול ההשקעה שהיא מציעה. לדבריו של צמח, המודל בנוי בצורה שמחלקת את הריבית לפי שלושה רכיבים עיקריים.

וזה מה שכנראה מאפשר לקרן גם גמישות עם השוק וגם עוגן מסוים של יציבות: 80% מהקרן מוצמד לריבית פריים פלוס (למשל, פריים +3%), 10% מהקרן היא הלוואה בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), ו-10% בריבית שצמודה למדד.

"השיטה הזו לא רק מבטיחה תשואה, אלא גם מעניקה שקט נפשי למשקיע, בידיעה שהוא לא תלוי כולו בתנודתיות של הריבית או במדד כזה או אחר", אומר צמח. "המטרה שלנו היא לבנות מודל שיש בו איזון, יציבות ומרווח סביר מעל האלטרנטיבות שקיימות בשוק".