מכרזי רמ"י
אחד הכלים המרכזיים בהגדלת היצע הדירות בישראל הוא שיווק קרקעות באמצעות מכרזי רשות מקרקעי ישראל. הרשות, המנהלת את מרבית הקרקעות בבעלות המדינה, מוציאה מכרזים שבהם מתחרים יזמים על זכויות לבנייה למגורים ולמסחר.
במכרז רגיל זוכה בדרך כלל מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, אך קיימים גם מכרזים ייעודיים שמטרתם להוזיל את מחיר הדירה לרוכש, כדוגמת מסלולים שבהם מתחרים היזמים על מחיר הדירה הסופי ולא על מחיר הקרקע.
היקף הקרקע המשווקת וקצב המכרזים משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן למגורים ועל היצע הדירות בשנים הבאות. עיכובים בשיווק או בפיתוח התשתיות עלולים לבלום היצע ולתמוך בעליית מחירים. לכן, מכרזי הקרקע נמצאים במעקב צמוד של יזמים, כלכלנים ומקבלי החלטות המבקשים לרסן את מחירי הדירות.
מומחי נדל"ן מציינים כי קיים פער זמן ניכר בין שיווק הקרקע במכרז לבין אכלוס הדירות בפועל, בשל שלבי התכנון, הפיתוח והבנייה. פער זה מקשה על שימוש במכרזים ככלי מהיר לריסון מחירים. לכן, לצד היקף הקרקע המשווקת, בוחנים הגורמים המקצועיים גם את קצב הוצאת ההיתרים ואת פיתוח התשתיות הנלוות.
אשקלון: רמ"י שיווקה 800 דירות, הזוכים יקבלו כ-37% הנחה בממוצעכל הדירות במכרז הענק בדרום שווקו, רובן מעל מחיר השומה, אבל עלויות הפיתוח הן המרכיב המרכזי. גשם למשתכן זכתה בקרקע הגדולה, לבניית 312 יחידות דיור. כמה תעלה דירה ממוצעת ומה גובה ההנחות?- המכרז בקיבוץ האון נפתח, ושם חוששים: "ילדי השמנת מת"א ישתלטו עליו"המאבק בין רמ"י לקיבוץ האון צובר תאוצה: המכרז לשיווק 248 יחידות דיור לכל המרבה במחיר יצא לדרך, אך במועצה האזורית עמק הירדן מאיימים: לא ננפיק היתרי בנייה לזוכים. כמה שווה שם בית והאם חנוך דאום הקפיץ את הערך? רמ"י בתגובה: "המועצה שומרת מגרשים לבני מקום ומקורבים"
- כמה עולה צמוד קרקע בנתיבות ולמה הסכם הגג מעמיד את המשקיעים בסכנה?מכרז שנסגר בנתיבות יאפשר לזוכים לבנות בית במחיר של החל מ-2.6 מיליון שקל, אבל הסכם הגג שיכניס עוד 32 אלף דירות במכה מעמיד בסכנה את המשקיעים, שמתקשים להשכיר דירות באזורים החדשים בשל היצע רחב והתשואה יורדת
- המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבההמדינה משווקת קרקעות של חצי דונם בדימונה ב-55 אלף שקל. עד כאן הכל נשמע מפתה, אבל כשהרוכשים הפוטנציאלים שמעו מה מחיר הפיתוח, הם כבר לא היו בטוחים שהעסק שווה להם. ובכלל - מה קורה בדימונה בתקופה הזאת?
- בנק ישראל מצא: "מכרזי דירה בהנחה פוגעים באטרקטיביות של מכרזים רגילים"מחקר של הבנק מצא כי ההשפעות של דיור מסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש וכי הריבית הגבוהה גורמת להצעות היזמים לרדת משמעותית
- צעד אמיץ: האנשים שרכשו קרקע בבת חפר, ליד הגדר עם טול כרםמכרז רמ"י באחד האזורים הכי רגישים ליד הגדר הסתיים, מחירי הקרקעות - פחות ממיליון שקל, לא כולל פיתוח. למה, למרות האיום ממזרח, זה בכל זאת משתלם?
- היזמים חוזרים לשוק: המכרז לקרקע בקרית אתא נסגר קרוב למחיר השומהקרקע באזור תל חי נסגרה קרוב מאוד למחיר השומה, כשצמד היזמים הגיש הצעה גבוהה מאוד ביחס למתחרים. מה זה אומר על רוח התקופה?
- כמה עולה קרקע לבנייה בעתלית ולמה הפער העצום בין מגרשים צמודים?המכרז בעתלית לשיווק צמודי קרקע הסתיים והזוכים שילמו סביב 3.5-5.5 מיליון שקל על מגרשים שנעים סביב 500-600 מ"ר. מהיכן נובע הפער ולמה, למרות המחיר הלכאורה גבוה, זה בכל זאת משתלם?
- מחיר מטרה: באיזו עיר יימכרו דירות ב-616 אלף שקל ולמה המחיר ירד?לפי חישוב שמאי רמ"י, בפרויקט צמרות בקריית גת תוענק הנחה של 38-46 אחוז. בדקנו מה קרה בשיווקים הקודמים - הסיבות להנחה הגדולה
- רוצים דירה בהנחה של 38%? סעו לאשקלוןעיר היין החלה את דרכה במחיר למשתכן, אבל המחירים טיפסו והיא החלה להדביק את אשדוד הסמוכה. עכשיו, במסגרת דירה בהנחה יימכרו דירות במחיר נמוך מאוד, כ-1.1 לדירה ממוצעת - הרבה פחות ממחיר השוק. מישהו זוכר שהיא העיר המטויחת במלחמה?