בנק ישראל מצא: "מכרזי דירה בהנחה פוגעים באטרקטיביות של מכרזים רגילים"
בתחילת המלחמה ישבו היזמים על הגדר. ההשתתפות שלהם במכרזי רמ"י ירדה וראינו אותם ניגשים למכרזים ומגישים הצעות נמוכות בעשרות אחוזים על הקרקע. בחודשים האחרונות השוק התעורר והיזמים חוזרים לשוק. הם קונים קרקעות, כשחלקם במחירי השומה ואף למעלה מהמחיר.
בנק ישראל פרסם מחקר חדש שעוסק בהשפעת תכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל. הוא בודק למעשה כיצד משפיעה הריבית או כל תכנית אחרת על ההצעה של היזמים.
המחקר נערך על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן ומתמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר מהשיווק החל משנת 2015 לתכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי. המחקר מתבסס על נתוני רמ"י אודות תוצאותיהם של מכרזי מקרקעין בייעוד בנייה רוויה בין השנים 2000 עד 2023. תקופת המחקר הארוכה מאפשרת לנתח את תוצאות המכרזים שנערכו בסביבה כלכלית משתנה. המחקר מציע לראשונה ניתוח מקיף של התפלגות הצעות היזמים שהוגשו במכרזי מקרקעין, ולא של ההצעות הזוכות בלבד.
מרכזי רמ"י נתונים (רמ"י)
הממצאים של המחקר מעלים את הנקודות הבאות:
1. שיווקי קרקע לבניית דיור במחיר מסובסד פוגעים באטרקטיביות של המכרזים הרגילים באותו יישוב, דבר שמתבטא בעליית הסיכויים של המכרזים הרגילים להיסגר ללא הצעות מחיר.
2. שכנות עם יישובים שבהם שווקו קרקעות לפרויקטים בסבסוד ממשלתי מעלה את גובה ההצעות המוגשות במכרזים הרגילים ביישובים שבהם לא שווקו קרקעות במסגרת התוכניות הממשלתיות.
3. ההשפעות של דיור מסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש.
4. עלייה של מחירי הדירות בשנה לפני המכרז, שעשויה לשקף את ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות שייבנו על הקרקע הנרכשת, מעלה את הצעות המחיר במכרזי מקרקעין; השפעה זו חזקה יותר ביישובי מרכז הארץ.
נתוני רמ"י
5. ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר; השפעת הריבית חזקה יותר על ההצעות הגבוהות (בהתפלגות ההצעות) באזורי הביקוש.
- 2.דירה בהנחה כשלון מוחלט. חלק קטן חוגגים וכל השאר בוכים. (ל"ת)מני 01/09/2024 16:23הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 01/09/2024 15:38הגב לתגובה זובישראל ריבית נמוכה דווקא מוזילה מחירי נדל״ן וצריכה פרטית, לא מייקרת. ברגע שנוריד את הריבית, גם האינפלציה תרד בהדרגה, עקב הוזלת העלויות של היבואנים, של היזמים, של הקבלנים. הבעיה שהוא מנסה בכל הכוח לצמצם פערים בין מעמד הביניים לחלשים באמצעות ריבית גבוהה וזה סתם מחריב את הכלכלה בלי הצדקה בשעה שההייטק משדר אותות מצוקה.
- אתה טוען דברים שהם עובדית לא נכונים (ל"ת)אוהד 01/09/2024 19:47הגב לתגובה זו
- כלכלן 01/09/2024 21:12רוב התאוריות לא תקפות בגלל כל מני עיוותים מוניטריים שנעשו עם השנים במערכת הפיננסית העולמית כמו הדפסת כספים המונית אין מאין שגרמו שכל התיאוריות כבר לא כל כך אפקטיביות. הנה דוגמא, בוא נחשוב ביחד... שוק שכירות בעת ריבית גבוהה, מה מביא? שמי שאין לו דירה או משכנתא, מפקיד את החסכונות שלו בפיקדונות בבנק ומקבל תשואה יפה שממנה הוא משלם דמי שכירות. אז מה האפקט כאן? הוזלת השכירות או ייקור שלה?! כנ״ל גם דיור: מתי לזוג צעיר היה קל יותר לרכוש פרקטית? כשהריבית היתה נמוכה? או גבוהה כפי שעכשיו?
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
