התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא השם הכולל לפרויקטים שמחליפים או משדרגים בניינים ישנים בתוך ערים קיימות, במקום לבנות שכונות חדשות על קרקע פנויה. המסלולים העיקריים הם פינוי בינוי, שבו מתחם שלם נהרס ונבנה מחדש, והריסה ובנייה של בניין בודד שהחליפה את תמ"א 38. המדינה מעודדת את התחום באמצעות הקלות במס ובהיטלים ודרך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
ההיגיון הכלכלי פשוט: בערים שבהן הקרקע הפנויה כמעט אזלה, הדרך להוסיף דירות היא לבנות לגובה על אותה קרקע. היזם מממן את הדירות החדשות של הדיירים הוותיקים מהדירות הנוספות שהוא מוכר, ולכן פרויקט כזה עובד בעיקר באזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים מספיק כדי לכסות את עלויות הבנייה.
התחום הפך למנוע צמיחה של חברות נדל"ן רבות, שמציגות צברים של אלפי יחידות דיור בתכנון. בפועל, הזמן מהחתימה הראשונה ועד האכלוס נמדד לרוב בשנים ארוכות, והפרויקטים נתקעים לא פעם בגלל דיירים מתנגדים, תשתיות עירוניות עמוסות ועלייה בריבית. גם רשויות מקומיות נדרשות להיערך לתוספת תושבים בלי תוספת מקבילה של מבני ציבור.
ראיון "רואים ניצני התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים גם בפריפריה"בראיון ל"ביזפורטל", מנכ"ל הרשות להתחדשות העירונית אלעזר במברגר מאשר כי ההתחדשות העירונית זולגת מחוץ לאזור המרכז. על צד ההיצע: "עתודות הקרקע הפנויות בארץ מוגבלות". על המגזר החרדי: "קשיים הלכתיים מנעו פעילות משמעותית יותר"- ראיון הבהלה לצמודי קרקע: לא תאמינו כמה עולה וילה ביהודה ושומרוןהערים באזור המרכז עושות חיים קשים לקבלנים בהתחדשות עירונית? יש קבלנים שמדלגים לפריפריה ולאיו"ש: "במקומות כאלה ערכי הקרקע נמוכים והרשויות רוצות לקדם תהליכים של התחדשות"
- התחדשות עירונית ברמת אביב: 80 דירות חדשות - כמה עולה דירה?שתי חברות יקדמו את פרוייקט איינשטיין 19, שם ייהרסו 32 דירות. במסגרת ההסכם, הבעלים יקבלו דירות עם מרפסות ומרחב מוגן וחניות תת קרקעיות. הודעות הוצאו לפינוי דירות בפרוייקט אחר ברחוב רמז בתל אביב
- בדרך לאישור: 184 דירות בבורוכוב בירושלים, בפינוי בינויהועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים הפקידה להתנגדויות תכנית לפרויקט של שני בניינים בני 26 ו-10 קומות, במקום 44 דירות שייהרסו
- התחדשות עירונית בחיפה: 470 דירות בבת גלים - כמה תעלה דירה?במסגרת פרוייקט חדש, ייבנו מאות יחידות דיור במתחם חיל הים בחיפה, כ-120 דירות קטנות ייהרסו. כמה עולה דירה באזור - מאחורי בית החולים רמב"ם?
- ראיון אזורים: "בקרוב, 80%-70% מהבנייה של חברות הנדל"ן תהיה דרך התחדשות עירונית"אחרי שסימנו עוד "וי" על פרוייקט פינוי בינוי בבת ים, איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מסביר בראיון למה המספר בחברה שלו הולך לגדול, למה הוא בחר לבנות בשלומי ומדבר על החסמים מול הרשויות המקומיות: "הן פשוט לא רוצות לשקם תשתיות. גם בית חולים זה הפסד, אז לא נקים בתי חולים?"
- זינוק של 20% בהיתרי הבניה. האם זה קשור לבחירות המקומיות?
במקביל - הבעיה היא שהתחלות הבניה נופלות ב-28%. הן עדיין ברמה גבוהה ביחס לשנים קודמות, אבל המשך הירידה תהווה בעיה בעתיד. מחירי הדיור יורדים השנה אבל אם המחסור לא ייסגר - המחירים יחזרו לעלות; וגם: באיזו עיר בונים הכי הרבה ומה המצב בהתחדשות העירונית?
- קריית ים תעבור מתיחת פנים: הדירות מול הים ייהרסו - כמה תעלה דירה?שתי חברות זכו בבניית 266 דירות שייבנו בשני מגדלים בני 30 קומות, אבל זה לא הכל - "מתחם יוספטל" יעבור מתיחת פנים שתשנה את אזור רצועת החוף - כמה יעלה שם מ"ר?
- אאורה זכתה במכרז בחיפה ותבנה 475 דירות - אלה המחירים באזורהחברה של יעקב אטרקצ'י תהרוס 112 דירות ותבנה מגדלים ברחוב שדרות דגניה. מה מחירי הדירות באזור?
- התחדשות עירונית בבת ים: 560 דירות - כמה עולה דירה באזור?חברת אזורים זכתה במכרז ותבנה ברחובות הקק"ל-תנין ובמבצע סיני. מבדיקת מחירי העסקאות בבניינים האלה עולה תמונה ברורה: המחיר זול ביחס לבת ים, הדיירים ייצאו נשכרים בעתיד