יוסף שפירא מבקר המדינה
צילום: דוברות הכנסת, יצחק הררי

המבקר בדו"ח חמור על קק"ל: ליקויים כמעט בכל הליך של קבלת החלטות

מבקר המדינה כותב על ההתנהלות של קק"ל: "ליקויים חמורים, עמוקים ויסודיים הנוגעים לאופן שבו קיבלה הנהלת קק"ל החלטות בנוגע למימון"
ענת דניאלי | (15)

מבקר המדינה לראשונה מפרסם היום (ד') את הביקורת שערך על קרן קיימת לישראל (קק"ל). מדובר בדו"ח ראשון שערך מבקר המדינה על קק"ל. הביקורת, התבצעה בחודשים אוגוסט 2014 - אוקטובר 2015, בהם בדק משרד מבקר המדינה את אופן יישום הוראות האמנה בין מדינת ישראל לקק"ל בכל הנוגע לפיתוח מקרקעי ישראל בידי קק"ל, ובכלל זה קביעת מדיניות הפיתוח של מקרקעי ישראל.

הדו"ח חושף כי הכנסות קק"ל בשנים 2011-2015 הסתכמו בכ-9.6 מיליארד שקל והמבקר מוצא ליקויים חמורים ורבים, כמעט בכל הליך של קבלת ההחלטות ודרך פיתוח הקרקעות במדינת ישראל שבאחריות קק"ל. 

וכך המבקר כותב: "דוח ביקורת זה מצביע על ליקויים חמורים, עמוקים ויסודיים הנוגעים לאופן שבו קיבלה הנהלת קק"ל בשנים 2014-2012 החלטות בנוגע למימון ולביצוע של מאות פרויקטים בהיקף כספי כולל של כמיליארד שקל. הדוח גם מצביע על כך שהמדינה זנחה במשך עשרות שנים את זכותה על פי האמנה וחובתה הציבורית להיות מעורבת בפעילות מנהל פיתוח הקרקע (מפ"ק) ולפקח עליה, ולא מנעה את התהוות הליקויים שהועלו בביקורת הנוכחית. ליקויים משמעותיים הועלו גם בכל הנוגע להתחשבנויות הכספיות בין המדינה לקק"ל שהסדרים לגביהן נקבעו באמנה". 

הליקויים המרכזיים שמצא מבקר המדינה בפעילות קק"ל

המבקר מתאר מצב בו ישנן הכנסות של מליארדים אבל לא עושים בהן שימוש יעיל אלא רק להגדלת הנכסים הפיננסיים: "כ-8% בלבד מהכנסותיה של קק"ל בשנים 2008-2014 מקורם בתרומות. עיקר הכנסותיה בשנים אלה, כ-8 מיליארד ש"ח (כ-76%) מכ-10.5 מיליארד שקל - הן רווחים שנוצרו מניהול המקרקעין שבבעלותה, שנרכשו מכספי תרומות שקק"ל גייסה בעבר מהעם היהודי כדי להשקיען בקרקע ובפיתוחה. ואולם באותן שנים השתמשה קק"ל רק בכשליש מהכנסותיה הכוללות, כ-5.3 מיליארד שקל מתוך כ-5.10 מיליארד שקל - למימוש מטרותיה הציבוריות בתחום פיתוח הקרקע, ההכשרה והייעור. לעומת זאת, כ-43% מההכנסות באותן שנים (כ-5.4 מיליארד שקל) שימשו את קק"ל להגדלת נכסיה הפיננסיים".

על אי ניצול כספי ההכנסות כתב המבקר: "את עודפי הכספים הניכרים האמורים צברה קק"ל בקופתה בלא שעשתה עבודת מטה לבחינת הצורך בצבירתם ובנוגע לאפשרות לנצל לפחות חלק מהם לקידום מטרתה הציבורית העיקרית - גאולת הקרקע מהשממה. בהיעדרה של מועצת הפיתוח, התאפשר מצב זה ללא כל פיקוח של הגורמים הממשלתיים, כפי שהיה מצופה שייעשה על פי האמנה". 

המבקר חושף ריכוזיות ואי שקיפות "בתהליך שהשתרש בקק"ל, בשנים 2012-2014 נושאי משרה מועטים שנבחרו על פי מפתח פוליטי - ארבעת חברי ההנהלה הפעילה הקודמת, ובעיקר יו"ר קק"ל לשעבר והיו"ר העמית לשעבר, הם שהכריעו הלכה למעשה אילו פרויקטים תממן קק"ל ותבצע, היכן ובאילו תנאים, וזאת במסגרת פעילות של ועדה שבה השתתפו בעלי תפקידים בקק"ל ובמפ"ק ושמה 'ועדת הפרויקטים העליונה'".

בתיאור העובדות מספר המבקר על מקרים רבים "לפחות 356" בהן "בקשת למימון וביצוע של פרויקטים בסך ל כ-900 מיליון שקל ובביצוע מרביתם". אמנם הוא כותב כי בשנים הללו בחנו את פהרויקטים גורמי המקצוע, "אולם את ההחלטות לגבי השתתפות קק"ל במאות פרויקטים שנדונו בישיבות ושהיקפן הכספי המצטבר הסתכם בעשרות מיליוני שקלים ואף במאות מיליוני שקלים מדי שנה, קיבלו חברי הנהלה הפעילה הקודמת ובייחוד יו"ר קק"ל חשעבר לפי הבנתם ושיקול דעתם. ההחלטות התקבלו שלא על פי אמות מידה ידועות וברורות, מאחר שלא נקבעו אמות מידה כאלה וללא השוואה סדורה בין חלופות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כמו כן ישיבות הוועדה בהן התקבלו ההחלטות התקציביות לא תועדו ולא ניתן לדעת מי השתתף בדיונים ובישיבות, מה הוצג ונאמר, מה היו השיקולים והנימוקים בכל פרויקט, מהו מקור המימון ועוד. "בהיעדר פרוטוקולים, גם קשה לדעת בוודאות מי מחברי ההנהלה הפעילה הקודמת היה שותף באישור כל פרויקט, והתאפשר לגורמים הנושאים באחריות להחלטות לעמעם את זהותם".

המבקר תוקף את בעיית השקיפות ומסביר שגם הוא לא באמת יכל לבצע את הביקורת במצב הנוכחי: "במצב זה של חוסר שקיפות ובהיעדר כללים ברורים ובנסיבות המאפשרות חריגות ושינויים ללא הנמקה, גם לא ניתן לבחון את האופן שבו מילאו נושאי המשרה בקק"ל, שהיו שותפים או מודעים להליכי קבלת ההחלטות בעניין פרויקטים, את חובת הזהירות וחובת הנאמנות החלות עליהם מתוקף תפקידם. בניסיון לברר את העובדות קיבל משרד מבקר המדינה תשובות סותרות מבעלי התפקידים שהיו מעורבים בקבלת ההחלטות, שבהן ייחסו את האחריות להחלטות זה לזה או לצד שלישי. מצב זה הערים קושי על בירור העובדות לאשורן. משרד מבקר המדינה רואה בחומרה התנהלות זו של בכירי קק"ל בתקופה הנבדקת". 

העדר מעורבות הממשלה ואי שיתוף פעולה בין-משרדי "העדר מעורבות המדינה במדיניות הפיתוח של מקרקעי ישראל - לא כינסו את מועצת קק"ל בעשרות השנים האחרונות, ונקבעה לבד המדיניות. קק"ל לא דיווחה לממשלה על מדיניות פיתוח המקרקעין". 

שיתוף פעולה קלוקל בין  משרדי הממשלה וקק"ל שהשקיעה בפרויקטים שיזמו משרדי הממשלה. לדברי המבקר, "בהיעדרה של מועצת פיתוח פעילה שבה מעורבת הממשלה באורח שוטף בקביעת מדיניות הפיתוח של קק"ל, הּונְעו שיתופי פעולה אלה מהראייה הצרה של כל משרד ממשלתי בדבר הנושאים שבתחום אחריותו, ונסמכו על יכולתו של כל משרד ממשלתי לשכנע נושאי תפקידים בקק"ל בחשיבות הפרויקטים שיזם ובצורך להשקיע בהם כספים". 

כספים רבים לאותה המטרה בשני משרדים בלי כל שיתוף פעולה, ולטענת המבקר מדובר במקרה בו "הדבר משקף ליקוי מהותי בניהול ובבקרה בקק"ל. המבקר מסביר כיצד השקיע קק"ל כספים רבים בפיתוח הגליל והנגב. זאת אף שקק"ל והמשרד לפיתוח הנגב והגליל חולקים מטרה משותפת, "לא התקיים בין גופים אלה ככלל, שיתוף פעולה שיאפשר להם לתאם את פעולותיהם ואת אופן ניתוב התקציבים שיוקצו לפרויקטים כאלה. ההנהלה הפעילה הקודמת בראשות יו"ר קק"ל לשעבר והיו"ר העמית לשעבר, קיבלה את ההחלטות בעניין מימון וביצוע של פרויקטים בלי לוודא כי הן עולות בקנה אחד עם היעד שקבע דירקטוריון קק"ל לפעילות קק"ל לפיתוח מקרקעי ישראל - השקעה של 2/3 מתקציב הפעולות השנתי של מנהל פיתוח קרקע בנגב ובגליל. בשל היעדר נתונים ברורים בקק"ל לגבי היישובים הנכללים ביעד האמור, אין לדעת אם השקעותיה בפרויקטים בשנים 2011-2014 אכן עמדו ביעד זה". 

כמו כן, מציג המבקר כי על אף האמנה של הארגון לא מונה שר לתפקיד יישום מדיניות קק"ל: "ממשלות ישראל לדורותיהן לא מינו שר על אף שבאמנה נקבע כי הממשלה תמנה שר ליישום האמנה".

ניהול מקרקעי ישראל

מהדו"ח עולה כיצד מתחלקות קרקעות המדינה: כ-93% משטח מדינת ישראל הם מקרקעי ישראל המנוהלים בנאמנות בידי רמ"י, המופקדת על תכנונם, פיתוחם ושיווקם עבור בעליה; כ-70% מכלל שטח המדינה הוא בבעלות המדינה, כ11% בבעלות רשות הפיתוח וכ-12%, שהם כ-5.2 מיליון דונם, בבעלות קק"ל.

היסטורית קק"ל הוקמה בשנת 1901 על פי החלטת הקונגרס הציוני של ההסתדרות הציונית העולמית, כדי לרכוש בתרומות העם היהודי קרקעות בארץ ישראל לשם הגשמת החזון הציוני של ההתיישבות היהודית בארץ. בהתאם לכך משמשת קק"ל מאז הוקמה כנאמן של העם היהודי. פעילותה אחרי הקמת המדינה נועדה בעיקר לפיתוח הקרקע והפרחתה. מכוח אמנה שחתמה קק"ל עם הממשלה בשנת 1961, משמשת קק"ל גם נאמן של המדינה בנושא פיתוח מקרקעי ישראל.

מקק"ל נמסר בתגובה: "קק״ל מודה למבקר המדינה על עבודתו ומאמינה בביקורת ככלי חשוב לשיפור והתייעלות. על אף שהדו"ח מתייחס לשנים 2012 – 2014, טרם כניסת ההנהלה הנוכחית לתפקידה, היא מאמצת את הדו"ח במלואו. יתרה מזאת, הנהלת קק״ל הנוכחית, שנכנסה לתפקידה לפני כשנה, לא המתינה למועד פרסום הדו"ח ומאז קבלת טיוטת הדו״ח, עבדה במרץ על תיקון הליקויים, ועד כה, בוצעו שינויים מרחיקי לכת בתרבות הארגונית של הארגון כדי להגביר את השקיפות, הבקרה והפיקוח". בין היתר:

  • "נכתבו כ 200 נהלים חדשים המסדירים את תקציב הארגון והבקרה על יישומו; מערכות היחסים בין הדירקטוריון לעובדי הארגון; נועל עבודת הדירקטורים; נוהל מניעת ניגוד עניינים ועוד".
  • שקיפות ותיעוד – "כל דיוני האסיפה הכללית, הדירקטוריון, וועדות הדירקטוריון, ההנהלה, ועדת הפרויקטים העליונה ועוד מתועדים, בסופם מופץ פורמט סיכום ישיבה המסכם את נושאי הישיבה, המשתתפים, העמדות שהוצגו, חומרי הרקע שהוכנו לדיון, ההסתייגויות וההחלטות. הפרוטוקול מועלה לאתר האינטרנט של קק"ל ופתוח לציבור".
  • "הוסדרו נהלי ניגוד העניינים של הדירקטורים ונושאי המשרה הבכירים, בעלי התפקידים חתמו על תצהירי ניגוד העניינים ואף הוסדר נוהל פרסום הסדרי ניגוד עניינים".
  • "תקציב קק"ל שונה מהיסוד – תקציב הפרויקטים הופרד מהתקציב השוטף, כך שלא ניתן לחרוג מתקציב הפרויקטים או מתקציב כל פרויקט בפני עצמו, וכן נבנו מנגנוני פיקוח רבעונים לגילוי ועצירת חריגות".
  • "תהליכי בחירת ואישור הפרויקטים שונה, ורוב מוחץ של הפרויקטים יבוצע מעתה בנוהל קול קורא, אשר יאפשר למוסדות ציבוריים מאושרים לפנות לקק"ל ולבקש לבצע איתם פרויקטים בהתאם לקריטריונים מוגדרים ואחידים. כמו כן, הדרג המקצועי מחויב לבחון כל פרויקט, וללא אישורו, הפרויקט לא יעלה לדיון בוועדת הפרויקטים העליונה". 

עוד נמסר מקק"ל: "בתוך כחודש יוגש דו"ח תיקון הליקויים המלא למבקר המדינה, זאת בכדי להמשיך במהפכה להפיכת הארגון לארגון הפועל לפי כללי מנהל תקין מחמירים, ושקיפות מרבית. השינויים שכבר בוצעו, ואלה שעוד יבוצעו, יאפשרו לנו להגשים את חזוננו ויעדונו בצורה הטובה ביותר למען העם היהודי ומדינת ישראל"

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אמנון 19/01/2017 08:28
    הגב לתגובה זו
    כרגיל. כך גם המבקר "חסר השיניים". הציבור גם הוא למד - זו הנורמה.
  • 11.
    שאול 19/01/2017 07:44
    הגב לתגובה זו
    סמל לשחיתות וחוסר משילות . להלאים את היצור הזה ושכמותו לאלתר .
  • 10.
    י. 19/01/2017 07:38
    הגב לתגובה זו
    והיסטוריה מעניינת את ההיסטוריונים. אותנו מעניין לעצור את המנוולים בזמן.
  • 9.
    צביצ 18/01/2017 22:21
    הגב לתגובה זו
    הימין חיסל את הציונות. הליכוד שולט בשם אוליגרכים יהודונים ו פירטים בעלי אזרחות אבל אוייבי העם.
  • 8.
    הכל דבש (ל"ת)
    מאיר 18/01/2017 21:00
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כואב הלב שיש מקום מלא שחיטות ואי אפשר לעשות כלום (ל"ת)
    קקל 18/01/2017 20:37
    הגב לתגובה זו
  • דני 19/01/2017 07:46
    הגב לתגובה זו
    רק להלאים ולהעמיד לדין את המושחתים .
  • רק מקום אחד !!!! (ל"ת)
    דגדג 19/01/2017 03:02
    הגב לתגובה זו
  • צביצ 18/01/2017 22:22
    הגב לתגובה זו
    כל אחד יהיה יותר טוב משקרניהו המושחת
  • 6.
    ישראלי 18/01/2017 19:13
    הגב לתגובה זו
    יעביר ךמוסד המוסד לכנסת והגנבים שם ימססו את הענין מדוע אין סמכות למבקר להטיל עונשים לסורחים ובמה הוא תומך בסדרי שלטון אם אין לא כחלממש את הכסף שהוא מבזבז על חקירןת שאותם זורקים לזבל
  • 5.
    מי הולך לכלא? מי משלם? (ל"ת)
    אזרח מודאג 18/01/2017 18:09
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    sdsd 18/01/2017 18:00
    הגב לתגובה זו
    רוב ה"גדולים" שיושבים בתפקידי מפתח בשרות הציבורי, רק מחפסים איך לגנוב את הקופה, ולכן לא נשאר בשביל התשתיות,בשביל הבריאות בשביל החינוך מאומה.אני חושבת שזה סוף המדינה.
  • 3.
    מוטי 18/01/2017 16:47
    הגב לתגובה זו
    שום ליקויים ושום נעליים בולענים כמו כולם
  • 2.
    מנחם 18/01/2017 16:43
    הגב לתגובה זו
    המעוז הכמעט אחרון עומד בינתיים איתן מבקר המדינה רואה משם מה שאנחנו לא מדמיינים מפה נורא ואיום המצב מדברים ערכים ובשטח גונבים את הקופה במגוון מפעלים ציבוריים
  • 1.
    המפלגות חוגגות 18/01/2017 16:30
    הגב לתגובה זו
    המפלגות ממנות יו"ר ממפלגה אחת, ועוד יו"ר עמית, שזה מושחת נוסף מהמפלגה השניה, כדי שלא רק מפלגה אחת תהנה מכספי העם היהודי. ואילו המושחתים חוגגים על חשבון הציבור בלי כל פיקוח, כי למפלגות המושחתות עדיף שיש מקומות כמו קק"ל שטובעת בכסף, על מנת לספק צופארים לראשי המפלגה ולמקורביהם. ביבי והליכוד מושחתים יותר ממפאי ההיסטורית והציבור עוד יתעורר ויבין את הגזל לאורך השנים, וגם כיום
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.