כיצד יתקן שר האוצר הבא את האנומליה שיצר כחלון?

בקדנציה הנוכחית שם משרד האוצר את כל הביצים בסל אחד כדי להשיג רווחים קצרי טווח. כשהצעירים יירדו מהגדר יגלו שאין די דירות // דעה
 

 | 
(20)

שר האוצר הבא צריך להתחיל לבנות מהיסודות ולא מהפנטהאוז. נכון, לתודעה חלק חשוב בקביעת מחירי הדיור ויציבות השוק אבל בנדל"ן, בסוף הנתונים בשטח הם שקובעים.

לפי פרסומי הלמ"ס, בשנת 2018 חלה ירידה חדה של 10.4% במספר התחלות הבניה לעומת השנה הקודמת. לא עבר יום ומשרד השיכון סתר את הנתונים ופרסם שלמעשה חלה עליה קלה בהתחלות הבניה שיעמדו על כ-52.2 אלף. גם במשקפיים הוורודות ביותר, ברור שהמספר רחוק מיעד של 60 אלף התחלות הבניה שהציבה הממשלה. במילים אחרות, מדירים את היזמים ועוצרים את השוק.
 
התכניות שהוביל השר כחלון עסקו רובן בהורדת הביקוש ופספסו את הגדלת ההיצע. וזהו לב העניין. איפה בדיוק יבנו היזמים? קרקעות המדינה משווקות כמעט רק לטובת "מחיר למשתכן", קרקעות פרטיות נמכרות במחירי עתק ובהתחדשות עירונית הבלגאן חוגג וגוברים קולות ראשי הערים לעצור את תנופת הבניה בשטחם, שאינה מתחשבת בפיתוח תשתיות עירוניות הולמות.
כשאין קרקעות ואין כדאיות כלכלית לבנות, לא מפליא שהשוק אינו מוצף בדירות. את האנומליה שיצר שר האוצר כחלון בשוק הנדל"ן למגורים, יצטרך לתקן מחליפו בתפקיד.
 
משרד האוצר הוביל אג'נדה ברורה בקדנציה הנוכחית, שנבעה אולי מכוונות טובות, אבל לוקה בפגמים מהותיים. האוצר החליט להתמקד בתכנית אחת גרנדיוזית, שעלתה יותר מ-5 מיליארד שקל למשק באובדן הכנסות. במקום לבזר סיכונים שמו את כל הביצים בסל אחד כדי להשיג רווחים קצרי טווח. הורדת או עצירת מחירי הדירות לזמן מה, היא רק מרכיב אחד וכשהצעירים 'היושבים על הגדר' יחליטו לחזור לשוק, רבים יגלו שאין די דירות, ובהתאם המחירים יעלו.
 
מה הצעדים הנדרשים בהמשך?
על המדינה לפעול בכמה אפיקים במקביל ויש לה סט כלים רחב לטפל בגורמים הנוספים המשפיעים על השוק. ראשית יש להגדיל את ההיצע ולהמשיך בשיווק קרקעות גם ליזמים פרטיים, מחוץ למסגרת התכנית, כדי שימשיכו בבנייה ויתנו מענה גם למגזרים נוספים בשוק כמו גם הצעירים אשר מחפשים וודאות גדולה יותר.
במקביל, יש לטפל גם בצד הביקוש. ניתן, לדוגמא, להקצות תקציבים לסבסוד עלויות המימון למשכנתאות לצעירים, או לחילופין, להפחית באופן משמעותי את המיסוי על רכישת דירה, ובכך להוזיל את מחירי הדירות.
 
יש גבול ליכולת ההתערבות בשוק. אני מאמין שהשוק בסופו של דבר יתקן את עצמו מכיוון בלתי תלוי. כך לדוגמא, היות שקרקעות המדינה משווקות כיום במחיר מוזל רק לטובת התוכנית, ליזמים פרטיים אין אפשרות לרכוש קרקעות לפיתוח. כתוצאה, יציבותם הכלכלית תתערער והסיכון בענף יעלה, ובתמורה, הבנקים שנתנו ליזמים מימון נדיב, ייקרו את הריבית. המחיר יגולגל בסופו של דבר לרוכשים במחיר הנכס - ושוב המחירים יעלו.
 
אם מניחים בצד לרגע את הסיסמאות שהפריח שר האוצר על היזמים "האינטרסנטים" ו"החזירים", מי שבסוף בונה בפועל אלו הם והקבלנים, אשר מסכנים את כספם ולא המדינה. הם יודעים להעריך עלויות וחסמים של פרויקט. תפקידה של המדינה הוא לאפשר תנאים אופטימליים לקיום השוק. 
ברור לכולם כי המשך התכנית כפי שהיא היום, לפיה המדינה מנסה להיכנס לנעלי היזמים ולתמחר במכרזים את עלות הפרויקטים גובל פעמים רבות בניחוש. הסיכון לשוק הדיור פשוט גדול מדי.
 
הצורך של משרדי הממשלה והפוליטיקאים להציג תוצאות מידיות מובן, ו'למחיר למשתכן' יש פוטנציאל רב, אך רק כאשר היא משולבת בכלים נוספים. לשר האוצר הבא, יהא מי שיהא, אני מציע להימנע מלהתנהל כמו פיל בחנות חרסינה ולהתערב באופן מרוסן בשוק ולהשקיע את הכסף בתמהיל נכון ומאוזן. רק כך יצליח להוריד את מחירי הדיור לאורך זמן. בכל מקרה אחר ינצחו כוחות השוק ועליית המחירים תימשך.
 
 
הכותב הוא בעלים משותף של חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם
 

תגובות לכתבה(20):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 16.
    הפתרון פשוט
    דוד 14/04/2019 18:19
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הפרטת מנהל מקרקעי ישראל והעברה הדרגתית של הקרקעות אל הוועדות המקומיות ולאזרחים בסופו של דבר.
    סגור
  • 15.
    טיפול בצד הביקוש אמור להיות הפחתתו ולא הגברת הביקושים (ל"ת)
    סבסוד מימון- באמת?! 11/04/2019 00:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    חלם
    משה שלוש 08/04/2019 09:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא מבין למה המדינה מוכרת את הקרקעות ליזמים פרטיים במקום להיות הקבלן הראשי ולבנות בעצמה במקום להתעסק עם כל מיני מאכרים שעושים קומבינות על חשבון המדינה
    סגור
  • 13.
    הוא שיקר ומדוע? כי כל העולם בנוי על היצע וביקוש
    שחר 08/04/2019 01:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפיכך אם היו מגדילים היצעים בשופי למשל- קרקעות במחיר סימלי הדירות לא היו עולות ומצד שני מחיר הדירות לא היה מתרסק כי עדיין יש ביקושים גדולים.
    סגור
  • 12.
    מר יזם כדאי שתחליף מקצוע. שמעתי מחפשים נוכלים בשוק ההון (ל"ת)
    ממי 07/04/2019 21:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    המצב הזה יהיה לחם ללפיד אם יהיה שר אוצר, אוהב בורות (ל"ת)
    גזרות ורסנו גזרות 07/04/2019 18:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    כחלון---סופך הפוליטי הגיע לא שכחנו את מס דירה שלישית ש
    NRMG 06/04/2019 21:37
    הגב לתגובה זו
    0 2
    כחלון---סופך הפוליטי הגיע לא שכחנו את מס דירה שלישית שהעיף את השכירות . עכשיו אתה תעוף. אם בג"ץ לא היה מבטל את החוק היה עלי להוסיף 750 ש"ח לשכירות . רצית חוק שעבורנו הוא חוקן. עכשיו מצפה לך בבחירות חוקן. מקווה ומתפלל שכולנו לא תעבור את אחוז החסימה. צא מחיינו ושלא נשמע עליך יותר.
    סגור
  • אל תדאג יבוא לפיד, אתה תגעגע לנס דירה שלישית. (ל"ת)
    ממי 07/04/2019 21:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    כחלון האפס
    פלג 04/04/2019 19:57
    הגב לתגובה זו
    2 3
    ייקח המון זמן לתקן את העוול שיצר מר כחלון. הוא הרס ציבורים שלמים במדינה. כחלון...לך כבר הביתה.
    סגור
  • צודק בהחלט (ל"ת)
    שחר 08/04/2019 01:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • כחלון עמוד והשקף מהחלון
    לרון 07/04/2019 12:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    במעשי ידיך של פוליטיקה קטנה והרסנית של התקשורת הבינוי ופיזור כספים שוטרים?! ללא אבחנה.
    סגור
  • 8.
    יואב גלנט
    " 04/04/2019 19:56
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אני תוהה אם שר השיכון והבינוי ברשימתו של כחלון לא טירפד מהלכים על מנת להכשיל את תכניותיו של השר הכי חרוץ והכי חברתי. עכשיו הוא בליכוד- הכל אפשרי בפוליטקה
    סגור
  • 7.
    כחלון במציאות לו שווה הרבה
    ברוך 04/04/2019 16:16
    הגב לתגובה זו
    0 2
    המציאות שונה ממה שמבטיח לציבור
    סגור
  • 6.
    מישהו עוד לוקח ברצינות את כחלון
    שוקי 04/04/2019 16:08
    הגב לתגובה זו
    1 2
    בן אדם קטן עם דמיון מזרחי מפותח.כבר לא מבדיל בין מציאות לדמיון
    סגור
  • 5.
    עוד מעט הריבית עולה, והשוק החופשי בדירות ימות לגמרי
    בן 04/04/2019 15:39
    הגב לתגובה זו
    2 2
    ואז רק מחיר למשתכן ידאג שתמשיך להיות בנייה בישראל (יוזמה ממשלתית). הקבלנים יבינו שעם ריבית גבוהה אין קונים, וינסו לבנות כמה שפחות. בשלב מסוים גם מחירי הקרקעות הפרטיות יירדו והשוק הפרטי יתחיל שוב להרגיש כדאיות כלכלית ויחזור לבנות
    סגור
  • 4.
    נו די עם ההטעיה
    מוטי 04/04/2019 15:07
    הגב לתגובה זו
    2 2
    יש 300000 דירות ריקות..... על איזה מחסור אתם מדברים?
    סגור
  • 3.
    אדון יזם נידאג שאותנו לא תשדוד יותר במחירי דירות כפולים (ל"ת)
    כחלון לשלטון 04/04/2019 13:25
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 2.
    האנומליה היא הרצון להוזלת הדיור והנורמליה היא ייקורו
    יצר אנומליה 04/04/2019 13:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אף אחד לא הפריע לקבלנים לבנות
    סגור
  • 1.
    חובתה של המדינה לדאוג לגג לאזרח שיוכל לבנות את חייו
    ממי 04/04/2019 12:41
    הגב לתגובה זו
    5 0
    כל השאר זה שטויות. קבלנים, יזמים, באים והולכים. כמו הרבה מקצועות שנפגעו ואף נעלמו מהעולם, גם הם לא חסינים. צריך להתנער מכל העניין הזה שדבר כזה חשוב נתון לשוק החופשי ולהסדיר בניה וייזום ע"י המדינה
    סגור
  • בועות אינן מתפוצצות בהדרגה
    לרון 07/04/2019 12:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ולא לפי הזמנה,וכל השאר פוליטיקה קטנה בלבד,אין גאונים יש מבינים או מזליסטים!
    סגור