דירות חדשות
שוק הדירות החדשות מהווה נדבך מרכזי בענף הנדל"ן למגורים בישראל, והוא משקף את פעילות הקבלנים והיזמים בפרויקטים חדשים. היקף מכירות הדירות החדשות והמלאי הבלתי מכור נחשבים לאינדיקטורים חשובים לבחינת עוצמת הביקוש בשוק.
מחירי הדירות החדשות מושפעים ממגוון גורמים: עלויות הקרקע והבנייה, ריבית המשכנתאות, זמינות היתרי הבנייה וקצב התחלות הבנייה. עלייה בעלויות התשומות או בריבית עשויה להאט את קצב הרכישות ולהשפיע על מחירי הדירות.
נתוני הרכישות מתפרסמים באופן שוטף ומאפשרים לעקוב אחר מגמות בשוק, לרבות הפער בין ביקוש להיצע ומשך הזמן הממוצע למכירת דירה. עבור רוכשים ומשקיעים כאחד, מדובר בפרמטרים מהותיים בקבלת החלטה על עיתוי הרכישה ועל בחירת האזור.
ניתוח קונים או מוכרים דירה? אתם חייבים להכיר את הנתונים האלואיך זה יכול להיות שמחירי דירות חדשות ירדו בזמן שמחירי דירות יד שנייה זינקו, מה הקצב השנתי של עליית מחירי הדירות ואיזו בעיה גדולה מייצרת התחדשות עירונית?- רוכשי הדירות נוסעים לאופקים, מגדל העמק ועכו - כמה דירות נמכרו שם?הנתונים מיישרים קו עם האוצר: על פי נתוני הלמ"ס, הזינוק ברכישת דירות נמשך לעומת אשתקד, אך הקצב יורד. הרוכשים משנים כיוון ויוצאים לפריפריה. ת"א שוב מובילה ברכישת דירות חדשות, ירושלים ופתח תקוה אחריה. בדירות יד שנייה נרשמה ירידה בראשל"צ, לעומת פריחה בלוד
- הבלון התפוצץ: בנק ישראל חושש מהלוואות הקבלן, אבל נזכר מאוחרבימים האחרונים החליט בנק ישראל, באיחור אופנתי, לעשות "סטופ" להלוואת הבלון, שמאפשרות לכם לרכוש דירה עכשיו ולשלם אחר כך. החשש: הלווים לא יעמדו בזה. למה לא בטוח שהתכנית תצליח ומה ההסבר לכך שהקבלנים ממשיכים לצחוק כל הדרך אל הבנק?
- ניתוח הנתון שמסתתר בהודעת הלמ"ס - זינוק במחירי דירות יד שנייהעל מחירי הדירות מקבלנים, על ההשפעה של דירות בהנחה ועל הנתון החריג שפרסמה הלמ"ס
- סיבה לאופטימיות? היצע הדירות החדשות עלה בכמעט 1,500 בחודשלפי נתוני הלמ"ס, 67,470 דירות נותרו בשוק, מה שהגדיל את ההיצע למרות ש-300 דירות נמכרו בתל אביב ומספר העסקאות גדל ב-37% בין מרץ למאי, לעומת אשתקד. האם זו בשורה לשוק?
- הקבלנים חוגגים: גידול של 60% במכירת דירות חדשות במאי לעומת אשתקדנתוני הכלכלן הראשי: במאי נרכשו 7,908 דירות - גידול של 28% בהשוואה לאשתקד. הקבלנים מכרו 3,640 דירות בחודש. בניכוי המכירות של דירה בהנחה, מדובר בגידול של 76%. גם המשקיעים חוזרים לקנות - ובהיקפים גדולים לעומת המצב לפני המלחמה
- לפני כולם מהפכה בנתוני מדד מחירי הדירות - הלמ"ס ישקלל את הנחות הקבלניםהאם חישוב נתוני הדירות של הלמ"ס בדרך למהפכה? על פי פגישה שקיימו בכירים במשרד השיכון עם הלמ"ס, צפוי שבקרוב תשתנה שיטת החישוב. המשמעות: מחירי הדיור שיתפרסמו יהיו נמוכים יותר בהשוואה לחישוב הקודם
- מה קורה כשמשווים את נתוני הדיור לעומת המצב לפני המלחמה?הרגשנו שהלמ"ס עושה קצת אי צדק, כשהוא משווה את נתוני הדירות בשלושת החודשים האחרונים לאלה של תחילת המלחמה, אז לקחנו את הרבעון המקביל אשתקד, ואפילו את חודשי הקיץ של 2023 ומצאנו - הנדל"ן בקפיצה משמעותית. השאלה - היכן זה ייעצר?
- דווקא בגלל מבצעי הקבלנים, הזינוק במשכנתאות צריך להדאיג אותנוהזינוק בהיקפי המשכנתאות (20% יותר לעומת אשתקד) הוא כמעט בלתי נתפס ומחזיר אותנו לספטמבר 2022 - אבל דווקא מבצעי הקבלנים, שלא מחייבים לקחת משכנתא בשלב הזה אלא בשלב מאוחר יותר, מצביעים על כך שהעליות האמיתיות עוד לפנינו. ניתוח
- ההתאוששות נמשכת: עלייה של 57% במכירת דירות חדשות; ת"א ולוד בצמרתכמחצית מהדירות שנמכרו הן חדשות, עליה של 20% ברכישת דירות מיד שנייה. במחוז המרכז נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות. מלבד ת"א ולוד, גם ירושלים, אשקלון ואשדוד בצמרת המכירות. חיפה, ירושלים וב"ש בצמרת המכירות של דירות יד שנייה