בית מאני
צילום: גוגל מאפס

תשואה של 12% בשנה בקרן ריט - מעניין?

הסיכונים והסיכויים בהשקעה בקרן סלע נדל"ן

אביחי טדסה | (3)
נושאים בכתבה סלע קפיטל

קרן הריט סלע, רכשה ביוקר את בית מאני בת"א מבנק לאומי והיא רושמת על כך הפסדים. הדוחות האחרונים מלמדים על הפסד של 180 מיליון שקל במצטבר מאז הרכישה לפני כשנה וחצי. זה לא מפתיע - הערכנו בתחילת הדרך שיהיו הפסדים נוספים כי השווי של בית מאני היה מופרז:העסקה הנהדרת של בנק לאומי; העסקה הגרועה של סלע קפיטל. סלע בחרה בשיטת הסלמי ומדי רבעון מקצצת בשווי. זה סכום גדול גם לקרן הריט ששוויה כ-2 מיליארד שקל בעוד שהונה כ-2.4 מיליארד שקל. אבל שימו לב, למרות המחיקה הזו, המניה עלתה בשנה האחרונה ב-22%.


העלייה במניה מבטאת את התשואה השוטפת והפוטנציאל קדימה. עסקאת מאני היא טעות, אבל לחברה עשרות רבות של נכסים שמושכרים ומייצרים תשואה. כשבודקים את התשואה (הרווח) לשווי מקבלים שהיא היתה באזור 11% בשנה שעברה והיא צפויה לעלות מעט השנה. 


מנהלי הקרן מספקים תחזית ל-FFO שמבטא למעשה את הרווח התפעולי-תזרימי בגובה של 107-108 אגורות למניה, כשהמניה מתחת ל-9 שקלים. הרווח-תזרים מבטא תשואה של כמעט 12% על השווי, וזה בשעה שבית מאני יהיה מושכר בסוף השנה באופן חלקי בלבד כי הוא נמצא בשיפוצים. במילים אחרות, יש כאן אפסייד לשנה הבאה, וזו יכולה להיות השקעה מעניינת, אם כי צריך לזכור ששוק המשרדים עובר טלטלה. 

אין הכרח כמובן שהשוק יאמץ באופן מלא את התשואה הצפויה על הנכסים ואת התשואה על השווי. זה תלוי בפרמטרים נוספים. למשל, אם הריבית תרד, אז דווקא יש סיכוי שהתשואה של המניה תהיה טובה יותר, כי משקיעים יסתפקו בלקבל תשואה נמוכה ממנה (היא מתנהגת כמו אג"ח - כשמחירה עולה, התשואה האפקטיבית יורדת - דמיינו שהיא תיסחר ב-10 שקלים - אז התשואה של ה-FFO תהיה 10.8% בערך). כלומר, ברגע שהירית יורדת ובהתאמה התשואה יורדת באגרות חוב וגם בקרנות ריט, יש צפי לעלייה בסלע. מנגד, יש השלכות אחרות - סיכונים ספציפיים בנכסים של סלע, בעיה עם שוכרים, חולשה בשוק המשרדים ועוד שעשויים להעלות את התשואה האפקטיבית וכך בעצם להוריד את המחיר הנוכחי.   

למעשה, התשואה הצפויה של 12% היא במידה ושאר הפרמטרים לא משתנים ונשארים קבועים על פני השנה. כמו כן, צריך לקחת בחשבון את הריבית על הההלואוות ואגרות החוב של הקרן. הרווח שלה נובע בעצם מהרווח על ההון שלה והרווח על הלוואות שהיא לוקחת ורוכשת בהם נכסים ומייצרת בהם תשואה. יכולת הגיוס שלה בשוק בריביות נמוכות הוא המפתח להמשך יצירת פערי רווח טובים והפחתת ריבית תועיל לה גם מבחינה זו. 



וכאמור יש סיכונים. שוק המשרדים הוא שוק שנראה שנמצא בעודף היצע ומצב של ירידות מחירים. "בשנת 2024 הורגשה התמתנות בביקושים לשטחים להשכרה וזאת בהמשך למגמה שהיתה בשנת .2023 ההתמתנות בביקושים ובשיעורי התפוסה הינה בעיקר לאור התמתנות הביקושים מצד חברות ההיי-טק", כותבים מנהלי קרן סלע, "ענף ההי-טק ספג פגיעה משמעותית בשל ההתמתנות העולמית, ניסיונות החקיקה ב ישראל ובעקבות המלחמה. פעילותה השוטפת של החברה: בתקופת הדוח נמשכה ההתמתנות בביקושים לשטחי משרדים. יחד עם זאת, שיעורי התפוסה בנכסים נותרו יציבים, ואולם ביחס לבית מאני – טרם בוצעו עסקאות השכרה.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"בתחום המשרדים, השפעת המצב הכלכלי, בעיקר לאחר פרוץ המלחמה, בא לידי ביטוי בהתארכות המשאים ומתנים מול שוכרים פוטנציאליים אשר מנסים להגמיש את תנאי הסכם השכירות ככל שניתן, בעיקר באזורים בהם קיימים עודפי היצע. למרות האמור לעיל, נמשך בשנת 2024 הגידול בשכר הדירה הממוצע למ"ר בנכסי החברה מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן.

"באזור תל-אביב והסביבה הקרובה צפוי בשנים הקרובות סיום בנייתם ושיווקם של פרויקטים רבים בהיקף מצטבר של כ- 1.25 מיליון מ"ר ורמות המחירים תהיינה תלויות בקצב צמיחת המשק ובעיקר בהתאוששות ענף ההיי-טק ובקצב הצמיחה שלו. להערכת החברה, קיים חשש כי במידה וכלכלת ישראל תיקלע למיתון שיפגע ברמת הצמיחה ובפעילות העסקית אזי בנייתם של שטחי משרדים רבים יצור עודף היצע אשר יפגע בשיווי המשקל הקיים ועשוי לגרום לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירות".

"בתחום המסחר ניכרת התאוששות בשנת 2024 הבאה לידי ביטוי בעלייה בפדיונות השוכרים אשר חזרו לרמתן טרום המלחמה.  יצויין כי, 56% משטחי המסחר של החברה מושכרים לשוכרי עוגן ועסקים חיוניים, שמשך חוזי השכירות הממוצע שלהם הוא 5 שנים.כאמור לעיל, הצליחה החברה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים, להאריך הסכמי שכירות קיימים רבים, וכן לבצע שינוי בתמהיל השוכרים בחלק מנכסיה באופן יזום תוך עליה בדמי השכירות".

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    כגן 04/03/2025 14:49
    הגב לתגובה זו
    ולנסות להכנס לתחום הדאטהסנטרים והלוגיסטיקה.
  • 2.
    צחי 03/03/2025 19:42
    הגב לתגובה זו
    אין נכס בתל אביב שלאורך זמן יפסיד כסף.מה שיקוצצץ כהפסד היום יחזורלמשקעים פי כמה בעתיד!
  • 1.
    כלכלן 03/03/2025 17:34
    הגב לתגובה זו
    בכתבה נאמר תשואה של כמעט 12% על השווי. בפועל עלויות המימון הן מטורפות ולכן תשואת הדיבידנד יורדת ל 6% בלבד.קרן ריט מחלקת כמעט את כל הרווח הנקי כדיבידנד
מנכל בנק לאומי חנן פרידמן צילום אורן דאימנכל בנק לאומי חנן פרידמן צילום אורן דאי

בנק לאומי מצטרף לתוכנית עשיית השוק בבורסה - לראשונה גם באופציות על מניות הבנק

בנק לאומי ישיק תוכנית עשיית שוק ייעודית למניה ולאופציות, בשיתוף עידן מכשירים פיננסיים ופרוקסימה דינמיקס; עושי השוק יחויבו בציטוטים יומיים של 500 אלף שקל לכל הפחות ובמרווח שלא יעלה על 0.2% 

מנדי הניג |
נושאים בכתבה לאומי

הבורסה לניירות ערך מודיעה על התקשרותה עם בנק לאומי בתוכנית עשיית השוק הייעודית (Tailor Made). הבנק יצטרף לתוכנית עשיית השוק הייעודית תוך שהוא ממנה עושי שוק הן למניות הבנק והן לאופציות הסחירות של מניות הבנק. בנק לאומי הוא הבנק הראשון שבוחר ליזום תוכנית עשיית שוק גם באופציות הבנק. מדובר במהלך חדשני התומך בפיתוח שוק הנגזרים הישראלי במטרה להנגישו למשקיעים כמקובל בעולם.

הבורסה גם מדווחת היום כי בנק לאומי בחר שני גופים פיננסים מובילים עידן מכשירים פיננסים מקבוצת ברק קפיטל ופרוקסימה דינמיקס, כעושי השוק בתוכנית עשיית השוק הייעודית של הבנק. מדובר בשני גופים פיננסים בולטים בשוק ההון הישראלי, כאשר פרוקסימה מצטרף לראשונה ל- 6 עושי השוק האחרים הפועלים בבורסה הישראלית ונכון לימים אלו קיימים כבר 7 גופים פיננסים הפועלים בתוכניות הנזילות השונות שמפעילה הבורסה.

מניית בנק לאומי היא בעלת שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה, עם שווי שוק של כ- 95 מיליארד שקל ובעלת הסחירות הגבוהה ביותר עם כ- 212 מיליון שקל ביום, ב- 90 ימי המסחר האחרונים.

תוכנית עשיית השוק הייעודית (Tailor Made) של הבורסה הינה תוכנית חדשנית המאפשרת לחברות הציבוריות לבחור מודל עשיית שוק מותאם אישית לצרכיהן. הבנק בחר לאמץ את התוכנית הן למניות הבנק והן לאופציות הסחירות של הבנק, וזאת במטרה לייצר ערך עבור המשקיעים המקומיים והזרים, באמצעות הגדלת הכמויות המצוטטות בספר הפקודות וצמצום מרווחי הציטוט בכמויות גדולות, יותר מהקיים כיום.

שני הגופים הפיננסים שיבצעו את עשיית השוק יחוייבו לצטט מדי יום בספר הפקודות של מניית הבנק בהיקף מינימלי של 500 אלף ש"ח ובמרווח שלא יעלה על 0.2%. מדובר על ערכי שיא של נזילות שנקבעו למניה בבורסה בתל אביב עד היום. ציטוטים אלו עשויים להביא להגדלה משמעותית של רמות הנזילות במניות הבנק, להוזלת עלויות הקנייה והמכירה עבור המשקיעים ולהגברת האטרקטיביות של המניה עבור שחקנים מוסדיים, בינלאומיים והציבור הרחב.

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

חלל מזנקת 9%, אלומה נופלת 7%; מדד הביטוח עולה 2.1%

מגמה חיובית בבורסה בהובלת מניות הביטוח שמתקנות חלק מהירידות של היומיים האחרונים, גם מדד הבנקים עולה  ; היום יתפרסם מדד המחירים לצרכן בישראל שעשוי להכריע האם תרד הריבית בישראל בסוף החודש
מערכת ביזפורטל |

אחרי יומיים של ירידות, המדדים נסחרים בעליות נאות, כאשר מדד ת"א 35 עולה 1% ומדד ת"א 90 עולה 0.9%. במבט על הסקטורים, מדד הביטוח מתקן מעט מהירידות של הימים האחרונים ועולה 2.1% בהובלת הפניקס הפניקס 3.03%  שגם מרכזת את המחזור הגדול ביותר בבורסה. טאואר טאואר 0.97%  עולה קלות לאחר העלאת מחיר יעד מאופנהיימר (הרחבה בהמשך הסקירה).

מדד המחירים לצרכן שיתפרסם היום עשוי להשפיע על מסלול הריבית של בנק ישראל, שנמצא בצומת דרכים בין נתונים כלכליים יציבים יחסית לבין אי הוודאות שנובעת מהמלחמה. בעוד שבארה"ב ההימורים בשווקים כבר מגלמים בוודאות הורדת ריבית (ואפילו כמה כאלה עד סוף השנה), אצלנו הנגיד שוקל את ההשלכות של הרחבת הלחימה על הפעילות הכלכלית. מצד אחד, אמנם האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? מדד המחירים באוגוסט צפוי לעלות 0.6%, כאשר הערכות האנליסטים נעות בין 0.5% ל-0.7% - להרחבה: מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?

אוגוסט אולי נפתח באי-ודאות בשווקים עם חששות גיאו-פוליטיים אבל הסתיים כשעוד חודש טוב לחוסכים. מדדי המניות סגרו בעליות נאות בארץ ובעולם, והתשואות בקרנות ההשתלמות ממשיכות לטפס, עם ממוצע של כ-1.1% במסלולים הכלליים וכ-1.3% במסלולים המנייתיים. התשואות הגבוהות נרשמות למרות שאוגוסט נפתח ב׳רגל שמאל׳ אבל הצליח להתאושש לקראת סיום. מדד ת"א 35 סיים את החודש עם עלייה של 1.5%, מדד ת"א 90 טיפס רק 0.2%, אבל בארה"ב הזינוק היה ברור יותר 1.9% במדד ה-S&P 500, ו-1.6% בנאסד"ק. אפשר לראות את זה גם בקרנות, כשמסלולים עם חשיפה גלובלית גבוהה הצליחו להכות את הממוצע בעוד מי שהתמקד בישראל השתרך מאחור.

אמש אושרה באופן רשמי יציאתה לדרך של תחנת "דוראד 2"- פרויקט ההרחבה הגדול של תחנת הכוח הפרטית באשקלון. מדובר בהוספה של טורבינה חדשה שתגדיל את כושר הייצור של התחנה בכ- 640 מגה-ואט, כך שסך ההספק יעמוד על כ-1.5 ג׳יגה-ואט. מדובר על מהלך שיהפוך את דוראד לאחת מהתחנות הגדולות והמרכזיות במשק הישראלי. היקף ההשקעה מוערך בכ- 2.5-3 מיליארד שקל. ההוספה של מאות מגה-ואט לרשת בארץ תאפשר פיזור עומסים יעיל יותר בימי חום כבד ובאירועי חירום, ותקטין את הסיכון למחסור בהספק. בנוסף, בהיבט הכלכלי, הגדלת התחרות והיכולת של תחנות פרטיות לספק יותר חשמל עשויה להוביל בטווח הבינוני לבלימת עליות תעריף ואולי אף לירידה במחירים. כמו כן, המהלך מחזק את מעמדה של קבוצת לוזון בתחום האנרגיה ומבסס אותה כאחת מהשחקניות המרכזיות במשק. צירוף הפניקס והמדינה לגוש הרוב מעניק לחברה יציבות נוספת מול לחצים חיצוניים, ומאותת לשוק על ביטחון גבוה בהיתכנות הכלכלית של ההרחבה. 

קבלו הצצה אל העולם של יועצי ההשקעות - מה הם הכי אוהבים במקצוע, מה הם הכי שונאים, היועץ שקנה ללקוח את מניית דיסקונט השקעות במקום את מניית בנק דיסקונט, וזאת שהמליצה לפזר תיק של 100% מניות טבע רגע לפני שהמניה החלה במסלול הידרדרות - "המלצתי ללקוח לממש אנבידיה ומאז היא עלתה 300%": יועצי השקעות משתפים בהמלצות הטובות והגרועות