תשואה של 12% בשנה בקרן ריט - מעניין?

קרן הריט סלע, רכשה ביוקר את בית מאני בת"א מבנק לאומי והיא רושמת על כך הפסדים. הדוחות האחרונים מלמדים על הפסד של 180 מיליון שקל במצטבר מאז הרכישה לפני כשנה וחצי. זה לא מפתיע - הערכנו בתחילת הדרך שיהיו הפסדים נוספים כי השווי של בית מאני היה מופרז:העסקה הנהדרת של בנק לאומי; העסקה הגרועה של סלע קפיטל. סלע בחרה בשיטת הסלמי ומדי רבעון מקצצת בשווי. זה סכום גדול גם לקרן הריט ששוויה כ-2 מיליארד שקל בעוד שהונה כ-2.4 מיליארד שקל. אבל שימו לב, למרות המחיקה הזו, המניה עלתה בשנה האחרונה ב-22%.

העלייה במניה מבטאת את התשואה השוטפת והפוטנציאל קדימה. עסקאת מאני היא טעות, אבל לחברה עשרות רבות של נכסים שמושכרים ומייצרים תשואה. כשבודקים את התשואה (הרווח) לשווי מקבלים שהיא היתה באזור 11% בשנה שעברה והיא צפויה לעלות מעט השנה. 

מנהלי הקרן מספקים תחזית ל-FFO שמבטא למעשה את הרווח התפעולי-תזרימי בגובה של 107-108 אגורות למניה, כשהמניה מתחת ל-9 שקלים. הרווח-תזרים מבטא תשואה של כמעט 12% על השווי, וזה בשעה שבית מאני יהיה מושכר בסוף השנה באופן חלקי בלבד כי הוא נמצא בשיפוצים. במילים אחרות, יש כאן אפסייד לשנה הבאה, וזו יכולה להיות השקעה מעניינת, אם כי צריך לזכור ששוק המשרדים עובר טלטלה. 

אין הכרח כמובן שהשוק יאמץ באופן מלא את התשואה הצפויה על הנכסים ואת התשואה על השווי. זה תלוי בפרמטרים נוספים. למשל, אם הריבית תרד, אז דווקא יש סיכוי שהתשואה של המניה תהיה טובה יותר, כי משקיעים יסתפקו בלקבל תשואה נמוכה ממנה (היא מתנהגת כמו אג"ח - כשמחירה עולה, התשואה האפקטיבית יורדת - דמיינו שהיא תיסחר ב-10 שקלים - אז התשואה של ה-FFO תהיה 10.8% בערך). כלומר, ברגע שהירית יורדת ובהתאמה התשואה יורדת באגרות חוב וגם בקרנות ריט, יש צפי לעלייה בסלע. מנגד, יש השלכות אחרות - סיכונים ספציפיים בנכסים של סלע, בעיה עם שוכרים, חולשה בשוק המשרדים ועוד שעשויים להעלות את התשואה האפקטיבית וכך בעצם להוריד את המחיר הנוכחי.   

• העסקה הנהדרת של בנק לאומי; העסקה הגרועה של סלע קפיטל
• סלע נדל"ן בדוחות טובים ומעלה את התחזית; תשואת דיבידנד של 7%

למעשה, התשואה הצפויה של 12% היא במידה ושאר הפרמטרים לא משתנים ונשארים קבועים על פני השנה. כמו כן, צריך לקחת בחשבון את הריבית על הההלואוות ואגרות החוב של הקרן. הרווח שלה נובע בעצם מהרווח על ההון שלה והרווח על הלוואות שהיא לוקחת ורוכשת בהם נכסים ומייצרת בהם תשואה. יכולת הגיוס שלה בשוק בריביות נמוכות הוא המפתח להמשך יצירת פערי רווח טובים והפחתת ריבית תועיל לה גם מבחינה זו. 

וכאמור יש סיכונים. שוק המשרדים הוא שוק שנראה שנמצא בעודף היצע ומצב של ירידות מחירים. "בשנת 2024 הורגשה התמתנות בביקושים לשטחים להשכרה וזאת בהמשך למגמה שהיתה בשנת .2023 ההתמתנות בביקושים ובשיעורי התפוסה הינה בעיקר לאור התמתנות הביקושים מצד חברות ההיי-טק", כותבים מנהלי קרן סלע, "ענף ההי-טק ספג פגיעה משמעותית בשל ההתמתנות העולמית, ניסיונות החקיקה ב ישראל ובעקבות המלחמה. פעילותה השוטפת של החברה: בתקופת הדוח נמשכה ההתמתנות בביקושים לשטחי משרדים. יחד עם זאת, שיעורי התפוסה בנכסים נותרו יציבים, ואולם ביחס לבית מאני – טרם בוצעו עסקאות השכרה.

• מה צריכה נור כדי להיות רווחית? - ראיון עם משה נור
• השווי של אורבניקה נחתך - מה המכפיל שלה עכשיו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"בתחום המשרדים, השפעת המצב הכלכלי, בעיקר לאחר פרוץ המלחמה, בא לידי ביטוי בהתארכות המשאים ומתנים מול שוכרים פוטנציאליים אשר מנסים להגמיש את תנאי הסכם השכירות ככל שניתן, בעיקר באזורים בהם קיימים עודפי היצע. למרות האמור לעיל, נמשך בשנת 2024 הגידול בשכר הדירה הממוצע למ"ר בנכסי החברה מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן.

"באזור תל-אביב והסביבה הקרובה צפוי בשנים הקרובות סיום בנייתם ושיווקם של פרויקטים רבים בהיקף מצטבר של כ- 1.25 מיליון מ"ר ורמות המחירים תהיינה תלויות בקצב צמיחת המשק ובעיקר בהתאוששות ענף ההיי-טק ובקצב הצמיחה שלו. להערכת החברה, קיים חשש כי במידה וכלכלת ישראל תיקלע למיתון שיפגע ברמת הצמיחה ובפעילות העסקית אזי בנייתם של שטחי משרדים רבים יצור עודף היצע אשר יפגע בשיווי המשקל הקיים ועשוי לגרום לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירות".

"בתחום המסחר ניכרת התאוששות בשנת 2024 הבאה לידי ביטוי בעלייה בפדיונות השוכרים אשר חזרו לרמתן טרום המלחמה.  יצויין כי, 56% משטחי המסחר של החברה מושכרים לשוכרי עוגן ועסקים חיוניים, שמשך חוזי השכירות הממוצע שלהם הוא 5 שנים.כאמור לעיל, הצליחה החברה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים, להאריך הסכמי שכירות קיימים רבים, וכן לבצע שינוי בתמהיל השוכרים בחלק מנכסיה באופן יזום תוך עליה בדמי השכירות".