בית מאני
צילום: גוגל מאפס

תשואה של 12% בשנה בקרן ריט - מעניין?

הסיכונים והסיכויים בהשקעה בקרן סלע נדל"ן

אביחי טדסה | (3)
נושאים בכתבה סלע קפיטל

קרן הריט סלע, רכשה ביוקר את בית מאני בת"א מבנק לאומי והיא רושמת על כך הפסדים. הדוחות האחרונים מלמדים על הפסד של 180 מיליון שקל במצטבר מאז הרכישה לפני כשנה וחצי. זה לא מפתיע - הערכנו בתחילת הדרך שיהיו הפסדים נוספים כי השווי של בית מאני היה מופרז:העסקה הנהדרת של בנק לאומי; העסקה הגרועה של סלע קפיטל. סלע בחרה בשיטת הסלמי ומדי רבעון מקצצת בשווי. זה סכום גדול גם לקרן הריט ששוויה כ-2 מיליארד שקל בעוד שהונה כ-2.4 מיליארד שקל. אבל שימו לב, למרות המחיקה הזו, המניה עלתה בשנה האחרונה ב-22%.


העלייה במניה מבטאת את התשואה השוטפת והפוטנציאל קדימה. עסקאת מאני היא טעות, אבל לחברה עשרות רבות של נכסים שמושכרים ומייצרים תשואה. כשבודקים את התשואה (הרווח) לשווי מקבלים שהיא היתה באזור 11% בשנה שעברה והיא צפויה לעלות מעט השנה. 


מנהלי הקרן מספקים תחזית ל-FFO שמבטא למעשה את הרווח התפעולי-תזרימי בגובה של 107-108 אגורות למניה, כשהמניה מתחת ל-9 שקלים. הרווח-תזרים מבטא תשואה של כמעט 12% על השווי, וזה בשעה שבית מאני יהיה מושכר בסוף השנה באופן חלקי בלבד כי הוא נמצא בשיפוצים. במילים אחרות, יש כאן אפסייד לשנה הבאה, וזו יכולה להיות השקעה מעניינת, אם כי צריך לזכור ששוק המשרדים עובר טלטלה. 

אין הכרח כמובן שהשוק יאמץ באופן מלא את התשואה הצפויה על הנכסים ואת התשואה על השווי. זה תלוי בפרמטרים נוספים. למשל, אם הריבית תרד, אז דווקא יש סיכוי שהתשואה של המניה תהיה טובה יותר, כי משקיעים יסתפקו בלקבל תשואה נמוכה ממנה (היא מתנהגת כמו אג"ח - כשמחירה עולה, התשואה האפקטיבית יורדת - דמיינו שהיא תיסחר ב-10 שקלים - אז התשואה של ה-FFO תהיה 10.8% בערך). כלומר, ברגע שהירית יורדת ובהתאמה התשואה יורדת באגרות חוב וגם בקרנות ריט, יש צפי לעלייה בסלע. מנגד, יש השלכות אחרות - סיכונים ספציפיים בנכסים של סלע, בעיה עם שוכרים, חולשה בשוק המשרדים ועוד שעשויים להעלות את התשואה האפקטיבית וכך בעצם להוריד את המחיר הנוכחי.   

למעשה, התשואה הצפויה של 12% היא במידה ושאר הפרמטרים לא משתנים ונשארים קבועים על פני השנה. כמו כן, צריך לקחת בחשבון את הריבית על הההלואוות ואגרות החוב של הקרן. הרווח שלה נובע בעצם מהרווח על ההון שלה והרווח על הלוואות שהיא לוקחת ורוכשת בהם נכסים ומייצרת בהם תשואה. יכולת הגיוס שלה בשוק בריביות נמוכות הוא המפתח להמשך יצירת פערי רווח טובים והפחתת ריבית תועיל לה גם מבחינה זו. 



וכאמור יש סיכונים. שוק המשרדים הוא שוק שנראה שנמצא בעודף היצע ומצב של ירידות מחירים. "בשנת 2024 הורגשה התמתנות בביקושים לשטחים להשכרה וזאת בהמשך למגמה שהיתה בשנת .2023 ההתמתנות בביקושים ובשיעורי התפוסה הינה בעיקר לאור התמתנות הביקושים מצד חברות ההיי-טק", כותבים מנהלי קרן סלע, "ענף ההי-טק ספג פגיעה משמעותית בשל ההתמתנות העולמית, ניסיונות החקיקה ב ישראל ובעקבות המלחמה. פעילותה השוטפת של החברה: בתקופת הדוח נמשכה ההתמתנות בביקושים לשטחי משרדים. יחד עם זאת, שיעורי התפוסה בנכסים נותרו יציבים, ואולם ביחס לבית מאני – טרם בוצעו עסקאות השכרה.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"בתחום המשרדים, השפעת המצב הכלכלי, בעיקר לאחר פרוץ המלחמה, בא לידי ביטוי בהתארכות המשאים ומתנים מול שוכרים פוטנציאליים אשר מנסים להגמיש את תנאי הסכם השכירות ככל שניתן, בעיקר באזורים בהם קיימים עודפי היצע. למרות האמור לעיל, נמשך בשנת 2024 הגידול בשכר הדירה הממוצע למ"ר בנכסי החברה מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן.

"באזור תל-אביב והסביבה הקרובה צפוי בשנים הקרובות סיום בנייתם ושיווקם של פרויקטים רבים בהיקף מצטבר של כ- 1.25 מיליון מ"ר ורמות המחירים תהיינה תלויות בקצב צמיחת המשק ובעיקר בהתאוששות ענף ההיי-טק ובקצב הצמיחה שלו. להערכת החברה, קיים חשש כי במידה וכלכלת ישראל תיקלע למיתון שיפגע ברמת הצמיחה ובפעילות העסקית אזי בנייתם של שטחי משרדים רבים יצור עודף היצע אשר יפגע בשיווי המשקל הקיים ועשוי לגרום לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירות".

"בתחום המסחר ניכרת התאוששות בשנת 2024 הבאה לידי ביטוי בעלייה בפדיונות השוכרים אשר חזרו לרמתן טרום המלחמה.  יצויין כי, 56% משטחי המסחר של החברה מושכרים לשוכרי עוגן ועסקים חיוניים, שמשך חוזי השכירות הממוצע שלהם הוא 5 שנים.כאמור לעיל, הצליחה החברה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים, להאריך הסכמי שכירות קיימים רבים, וכן לבצע שינוי בתמהיל השוכרים בחלק מנכסיה באופן יזום תוך עליה בדמי השכירות".

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    כגן 04/03/2025 14:49
    הגב לתגובה זו
    ולנסות להכנס לתחום הדאטהסנטרים והלוגיסטיקה.
  • 2.
    צחי 03/03/2025 19:42
    הגב לתגובה זו
    אין נכס בתל אביב שלאורך זמן יפסיד כסף.מה שיקוצצץ כהפסד היום יחזורלמשקעים פי כמה בעתיד!
  • 1.
    כלכלן 03/03/2025 17:34
    הגב לתגובה זו
    בכתבה נאמר תשואה של כמעט 12% על השווי. בפועל עלויות המימון הן מטורפות ולכן תשואת הדיבידנד יורדת ל 6% בלבד.קרן ריט מחלקת כמעט את כל הרווח הנקי כדיבידנד
אלי כליף (צילום: עידו לביא)אלי כליף (צילום: עידו לביא)

העלאת דירוג לטבע; מניית החברה בשיא של 8 שנים

סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה; גיוס החוב הבא של טבע יהיה בריבית נמוכה יותר

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע דירוג חוב

הנהלת טבע מקבלת גושפנקא שפעלה נכון בשנים האחרונות. סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ על רקע ביצוע חזק של אסטרטגיית Pivot to Growth וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה. כמובן שרואים את זה טוב במחיר המניה - מניית טבע ב-31 דולר - מחיר שיא של 8 שנים. שווי החברה מעל 34 מיליארד דולר. השווי כבר משמעותית מעל החוב, הסיכון שבקושי לשרת את החוב ירד דרמטית, והמכפיל רווח עלה לאור התפיסה של השוק שהסיכון ירד, טבע נסחרת במכפיל של כ-10-12 אחרי שבמשך תקופה ארוכה נסחרה במכפיל חד ספרתי , לפני כשנה וחצי היא נסחרה במכפיל 5. 

 מכל מקום, Moody’s  אישררה את דירוג B1a של טבע והעלתה את תחזית הדירוג לחיובית במקום יציבה. S&P  העלתה את דירוג טבע ל  BB+ מ-BB עם תחזית יציבה.העלאות הדירוג נשענות על מגמת הפחתת המינוף העקבית של טבע, כאשר S&P ציינה כי המינוף המתואם ירד ל-4.4x  נכון ל-30 בספטמבר 2025, וצפוי לרדת מתחת ל-4.25x  ברבעונים הקרובים – רמה העומדת בסף הנדרש לדירוג הגבוה יותר. סוכנות הדירוג הדגישה גם את המשמעת הפיננסית של טבע, את חוזקת עסקיה ואת פרופיל הנזילות שלה, לצד חזרה לצמיחה בהכנסות לאחר חמש שנות ירידה, הודות לביצועים חזקים בתחום התרופות הממותגות ולייצוב תחום הגנריקה.

 

Moody’s ציינה את המשך השיפור בביצועים התפעוליים של טבע ואת המדיניות הפיננסית הממושמעת המתמקדת בהפחתת חוב. הסוכנות הדגישה את המומנטום החזק במותגים המובילים של טבע ואת השקות המוצרים הצפויות – הן בתחום התרופות הממותגות והן בתחום הביוסימילרס - אשר צפויות לקזז את האתגרים בתחום הגנריקה. Moody’s עוד ציינה את עמדת הנזילות החזקה של טבע, התומכת ביכולתה לנהל את פירעונות החוב הקרובים. הסוכנות הוסיפה כי גורמים אלה, יחד עם הציפייה לירידה במינוף לכיוון 3.5x בתוך 12-18 חודשים, תומכים בתחזית החיובית ובפוטנציאל להעלאת דירוג נוספת.

אלי כליף, סמנכ"ל בכיר ומנהל הכספים הראשי של טבע, אמר: "עדכוני הדירוג הללו הם עדות חזקה לחזון האסטרטגי שלנו ולביצוע הממושמע שלו, במיוחד לאחר רצף של העלאות דירוג בחודשים האחרונים. באמצעות הובלת אסטרטגיית ה-Pivot to Growth, מתן עדיפות לניהול תזרים מזומנים חזק והקצאת הון קפדנית, הוכחנו מחויבות בלתי מתפשרת להפחתת מינוף ולצמיחה עסקית בת קיימא. התוצאות הללו ממחישות בבירור כיצד האסטרטגיה הממוקדת שלנו מייצרת ערך ממשי לטבע וממצבת אותנו להמשך הצלחה."


העלאת הדירוג תוביל לגיוס חוב בריבית נמוכה מהריבית הנקובה כעת באג"ח והיא גם תבטיח את היכולת של טבע לשרת את הפירעונות הגדולים של השנתיים-שלוש שנים הקרובות. 


מניית טבע חזרה השנה להוביל את הבורסה המקומית. המחצית הראשונה היתה צולעת והמניה דווקא נפלה, אבל בארבעה חודשים מניית טבע הכפילה את ערכה: 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

אנרג'יקס נופלת 7%, איי.סי.אל מוסיפה 1.5%, ת"א ביטוח יורד 1.2% - ירידות במדדים

אנרג'יקס מנמיכה תחזיות לצד בחינת גיוס הון משמעותי - ונופלת; מניות הביטוח ממשיכות במומנטום השלילי ויורדות עד 1.2% הבנקים בירידה מתונה של 0.1% בשלב זה; יום המסחר האחרון לשבוע נפתח במגמה שלילית רוחבית 

מערכת ביזפורטל |


יוטרון יוטרון 0%  נחתכה ב-64% מאז ההנפקה וגם השנה היא בתשואה שלילית אבל חיים שני, המנכ"ל גם של יוניטרוניקס אופטימי - "השוק משתחרר בהדרגה. יזמים שעצרו פרויקטים מתחילים להניע אותם חזרה, ואנחנו כבר מרגישים שהשוק חוזר לפעילות". יוטרון הודיעה השבוע על הקמה של חניון חצי אוטונומי בסן פרנסיסקו, קליפורניה, בתמורה צפויה של כ-4 מיליון שקל. הפרויקט יוקם באמצעות החברה הבת יוטרון סיסטמס אינק, והתמורה תשולם בהתאם להתקדמות אבני דרך בביצוע. על פי הדיווח, החניון צפוי להסתיים בתוך כ-24 חודשים ממועד תחילתו. אגב, באמצע אוקטובר, העריכה יוטרון את התמורה הצפויה מאותו פרויקט בכ-9 מיליון שקל. כך שהעדכון האחרון משקף קיטון משמעותי בהיקף ההכנסות הצפויות, מבלי שהחברה פירטה בדוח המיידי את הסיבות לזה - יוטרון תקים חניון חצי-אוטנומי בסן פרנסיסקו - "אנחנו שחקן משמעותי באזור"


אוטומקס 0% , יבואנית רכב שפעלה בשיווק ישיר ומקביל, שבשיא מכרה כ-2,000 כלי רכב בשנה, הגיעה להקפאת הליכים אחרי שהבנקים פנו לבית המשפט המחוזי וביקשו הגנה. במסמך שהגישו הבנקים נכללו נתוני עלויות יבוא של רכבים לפי החברה, כולל עלות בנמל, תובלה ומס הקנייה, ואלו הציתו דיון ציבורי על כך שהמרווחים בענף היבוא גבוהים במיוחד. אלא שכאן עולה הסתירה המרכזית: אם המרווחים כל כך חריגים, איך ייתכן שאוטומקס לאורך השנים לא הצליחה להציג רווחיות משמעותית ותמיד דשדשה קרוב לחדלות פירעון? מכאן גם נולדת השאלה האם נתוני העלויות שהוצגו במסמך בכלל משקפים תמונה אמינה של פעילות החברה ושל שוק היבוא - מאחורי הקפאת ההליכים: האם נתוני העלויות של אוטומקס בכלל אמינים?



מאז תחילת שנות ה-60 כיהנו 12 מפקחים על הבנקים, ומתוכם 8 המשיכו לאחר סיום כהונתם לתפקידים בכירים במערכת הבנקאית, כיו״רים, מנכ״לים, סמנכ״לים או דירקטורים. עבור מבקרים של המערכת, הנתון הזה מעלה שאלות לגבי עצמאות הפיקוח והאיזון בין שמירה על יציבות הבנקים לבין הגנה על ציבור הלקוחות, במיוחד בסוגיות של רווחיות גבוהה. ברקע ניצבת תופעת “הדלת המסתובבת”, שמעלה את הטענה כי שיקולי קריירה עתידיים עלולים להשפיע על אופי הפיקוח, גם אם ברמה ההצהרתית והמקצועית מודגשת מחויבות מלאה לאינטרס הציבורי - גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?


שנת 2025 הייתה אמורה להיות שנת הפריצה של שוק הקריפטו, עם ממשל תומך בארה״ב, התקדמות רגולטורית, אימוץ מוסדי מואץ ותעודות סל שכבר הפכו לקונצנזוס. בפועל, למרות רגעים שנראו כמו ריצה לשיאים כשהביטקוין טיפס מעל 126 אלף דולר, השנה מסתיימת בטון מאכזב במחירים: הביטקוין נמוך בכ-6% מתחילת השנה, האת׳ריום ירד ב-11% והסולנה התרחק ב-35%. בעשירייה המובילה רק בייננס קוין עם תשואה של 21% וטרון עם 10% נמצאים בצד הירוק, וגם הם רחוקים מרמות השיא של מוקדם יותר השנה. ועדיין, למרות האכזבה במחירים, בתמונה הרחבה יותר התעשייה עצמה התקדמה משמעותית במהלך 2025, בעיקר בצד הרגולציה והאימוץשנת 2025 בשוק הקריפטו: בין הישגים רגולטוריים לאכזבה במחירים



ונמשיך לטבע - נתחיל עם ההודעה מאתמול, וכמה תובנות בהמשך:

הנהלת טבע טבע 0.89%   מקבלת גושפנקא שפעלה נכון בשנים האחרונות. סוכנות הדירוג S&P מעלה את טבע לדירוג BB+ על רקע ביצוע חזק של אסטרטגיית Pivot to Growth וסוכנות הדירוג Moody’s מעלה את התחזית לחיובית מיציבה. כמובן שרואים את זה טוב במחיר המניה - מניית טבע ב-31 דולר - מחיר שיא של 8 שנים. שווי החברה מעל 34 מיליארד דולר. השווי כבר משמעותית מעל החוב, הסיכון שבקושי לשרת את החוב ירד דרמטית, והמכפיל רווח עלה לאור התפיסה של השוק שהסיכון ירד, טבע נסחרת במכפיל של כ-10-12 אחרי שבמשך תקופה ארוכה נסחרה במכפיל חד ספרתי , לפני כשנה וחצי היא נסחרה במכפיל 5.