מכה לנתניהו: "משבר הדיור מסכן את החוסן הכלכלי של המשק כולו - הממשלה פעלה באופן לקוי, באלתור ובחוסר תכנון"

מבקר המדינה פרסם היום (ד') דו"ח חריף ומקיף על אוזלת ידן של ממשלות ישראל בטיפול בזינוק מחירי הדירות, אשר עלו ריאלית משנת 2008 עד דצמבר 2013 ב-55%, כאשר כאשר השכר הריאלי של שכיר בתקופה זו פחת ב-1.1% והתמ"ג עלה בכ-23%. שכר הדירה בתקופה זו עלה בכ-30%.

בליכוד מתחו ביקורת חריפה על פרסום הדו"ח שלושה שבועות לפני מועד הבחירות וטענו כי מדובר באקט פוליטי. המבקר יוסף שפירא אמר כי "אינו שחקן בזירה הפוליטית" וכי "הוחלט לפרסמו לפני הקדמת הבחירות".

"משבר הדיור מסכן את חוסנם הכלכלי של משקי בית רבים ופוגע ברמת חייהם, ואף יותר מכך, הוא טומן בחובו סכנה לחוסן הכלכלי של המשק כולו", נאמר בפתח הדברים. "דיור נאות אינו רק ביטוי נדל"ני גרידא, זהו צורך אזרחי בסיסי. מעורבות הממשלה בשוק הדיור ובשרשרת הייצור של יחידות דיור מטילה לפתחה אחריות עליונה לקיום היצע של פתרונות דיור במחירים שאינם מכבידים יתר על המידה על האזרח ואינם פוגעים ביכולתו לממן את צרכיו הבסיסיים האחרים".

"הממשלה התוותה מדיניות דיור לאומית באופן לקוי" המבקר ממשיך: "הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי. בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא מהימן ורלוונטי ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות. חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב. הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים מהמרכז לפריפריה וחלים עיכובים בפיתוחה של הפריפריה. שרשרת הייצור התנהלה באיטיות, לעתים ללא יעדים ברורים ותפוקותיה במשך כמה שנים היו נמוכות מהנדרש למשק.

• גירעון של 44 מיליון שקל לליכוד: המבקר חושף את מאזני סיעות הכנסת
• מבקר המדינה באיום לרמטכ"ל: "אם לא תהיה ברירה - אפעיל סמכויות חקירה"

"כפועל יוצא מהכשלים בכל אחד משלבי שרשרת הייצור נוצרו פערים גדולים בין היצע לביקוש וחלה עלייה חדה במחירי הדיור. לנוכח העובדה שהליכי התכנון ותהליכי מימוש התכניות עדיין נמשכים בממוצע כ-12 שנים, ובשל המחסור המסתמן בכל שלב משלבי שרשרת הייצור, מסתמן מצב העלול להקשות על הגדלת ההיצע במידה הנדרשת גם בשנים הקרובות".

נמצא כי בשנים 2012-2002 נוצר פער מצטבר בין מספר התחלות הבנייה למספר משקי הבית שהסתכם ב-53,000 יחידות דיור (להלן - יח"ד או דירות). נתוני משרד הבינוי מראים מחסור כולל של כ-115,000 יח"ד. הפערים בין ההיצע לביקוש תרמו לעלייה ניכרת במחירי הדיור. לפי מחקר של בנק ישראל משנת 2011 המחסור בדירות מסביר כ-37% מהעלייה במחירי דירות וכ-75% מהעלייה במחירי שכר הדירה בשנים האמורות.

רק 6% מהדירות עד 3 חדרים רק 6% מכלל הדירות שבנייתן החלה בשנת 2013 היו דירות שבהן עד שלושה חדרים לעומת כ-42% דירות כאלו שבנייתן החלה בשנת 1980. "ההיצע הנמוך של דירות קטנות פוגע בהלימה בין צורכי חלק ממשקי הבית ובין מצאי הדירות המתאים להם וגורם להכבדה שלא לצורך בנטל הוצאותיהם על דיור".

• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בד"ח מצוין כי צוות מתכננים שנבחר לבחון את העדכונים הנדרשים בתמ"א 35 (תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור) ואת יישומה (לאלן צוות המעקב) מצא כי נכון ל-2007 יעדי האוכלוסייה שקבעה תמ"א 35 למימוש מדינות התכנון הלאומית לא הושגו וגם מטרת התכנית לתת עדיפות לפיתוח הגליל והנגב ולמתן את הפיתוח במרכז הארץ לא הושגה במידה הרצויה. הפער הבולט ביותר בין היעדים המתוכננים ובין המצב בפועל הוא במחוז המרכז, שעל פי המגמות שמצא צוות המעקב תחרוג בשנת 2020 מהיעדים בכ-400,000 תושבים. גם יעד האוכלוסייה לצפון הארץ ולדרומה לא הושגו, ובמצטבר צפויים בהם כ-600,000 תושבים פחות מיעדי התמ"א. הממשלה לא הצליחה לפי המבקר להכווין את הביקושים בשוק הדיור אל הפריפריה והדבר הגדיל את הפערים בין הביקוש להיצע במרכז הארץ. תוך כך, על פי חישובי משרד מבקר המדינה, מאחר שכבר בתחילת 2013 מנתה האוכלוסייה כ-8 מיליון תושבים, צריך היה להוסיף משנת 1995 ואילך כ-14,700 יח"ד בממוצע בכל שנה כדי לעמוד ביעד הבינוי שנקבע בתכנית המתאר המחוזית של מחוז המרכז. בפועל, על פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2008-1995 נוספו במחוז כ-12,600 יח"ד בממוצע בכל שנה, ועל פי נתוני דוח המעקב לתמ"א 35, בשנים 2008-1999 נרשמו במחוז המרכז 10,190 התחלות בנייה בממוצע בכל שנה. יוצא אפוא שהפער בין הצרכים להיצע הוא כ-4,000-2,000 יח"ד בכל שנה, ובהתחשב בגידול האוכלוסייה שכבר היה מעבר למתוכנן במחוז המרכז, אף יותר מזה.

"היעדר ראייה אסטרטגית של ממשלות ישראל" הדו"ח מטיל אשמה הן על ממשלת אולמרט והן על תקופת כהונתו של ראש הממשלה בנימין נתניהו: "צבר ממצאי הביקורת בנושא התוויית מדיניות הדיור הממשלתית בשנים 2005 עד 2012, לפני פרוץ משבר הדיור הנוכחי ובמהלכו, מלמד על פגמים מהותיים בפעולות הממשלתיות לייזום התכנון ולפיתוחה של הקרקע למגורים. הדבר בא לידי ביטוי בהיעדר ראייה אסטרטגית כוללת של ממשלות ישראל בנוגע ליעדי הפיתוח והדיור הרצויים למדינה". הדו"ח לא התייחס להשפעת תכנית מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד והתייחס בקצרה לתכנית 'מחיר מטרה' של שר הבינוי אורי אריאל.

 "רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה-32 בראשותו של מר בנימין נתניהו, את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור. אף על פי כן המשיכו מחירי הדיור לעלות בשנים 2012-2011 אם כי באופן מתון יותר.... על אף הצורך במדיניות דיור ממשלתית כוללת וארוכת טווח, רק ביוני 2013 החליטה הממשלה להטיל על שר הבינוי והשיכון (אורי אריאל) "להוביל גיבוש מדיניות דיור ארוכת טווח" - משימה שבמועד סיום הביקורת טרם יושמה. מנגנוני התיאום בין המשרדים השונים והפיקוח על השגת יעדי המדיניות היו בלתי תקינים ולא היה אפשר לוודא שכל המרכיבים החיוניים להתווייתה של המדיניות אכן הוגדרו ותואמו זה לזה".   מספר משקי הבית גדל ב-222 אלף - שווקו רק 98 אלף דירות מהדו"ח עולה כי בתקופה האמורה של 2008 עד דצמבר 2013 יוזמות התכנון כללו כ-212,000 יח"ד, אך בתכניות שהוגשו למוסדות התכנון נכללו כ-151,000 יח"ד, ובסופו של דבר שווקו כ-98,000 יח"ד. בשנים אלו הגידול במספר משקי הבית הסתכם בכ-222,000, כלומר נוצר פער של יותר מ-50% מהצרכים. גם בשלבי מימוש התכניות נרשם פחת גדול במספר יח"ד המקודמות בשרשרת הייצור, והוא מגיע לכדי עשרות אחוזים מיחידות הדיור הכלולות בתכניות המאושרות. הדו"ח מתייחס לתוכנית מחיר מטרה, שאמורה להיות מיושמת ב-2014-2019 , ומציין כי הוזלה של מחירי הקרקע מצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בלי שתלווה בהגדלה ניכרת של היקף שיווק הקרקע למגורים, לא תתרום בהכרח להוזלה במחיר יחידת הדיור לצרכן. לדבריו, יש לבחון הוזלה במחיר הקרקע ליזם בד בבד עם איתור פתרונות נוספים שישקללו הנחות והקלות הנובעות מעלות הקרקע ליזם, ויבואו לידי ביטוי במחירי הדיור; והכול מתוך תיאום מלא בין כל הגורמים הרלוונטיים הנוגעים לשוק הדיור.

"מועצת מקרקעי ישראל לא קבעה מדיניות ברורה"  הדו"ח ממשיך בביקורת החריפה על התנהלות מועצת מקרקעי ישראל, הנמצאת תחת משרד הבינוי: "לאורך שנים רבות היא לא קבעה מדיניות ברורה בנושאי התכנון ולא החליטה החלטות מפורשות הנוגעות לתכנון קרקע למגורים, שמכוחן ייגזרו המדיניות, המטרות והיעדים הספציפיים של רמ"י. ראוי היה שמועצת מקרקעי ישראל תקבע את המדיניות שעל פיה רמ"י אמורה לפעול בנוגע לתכנון קרקע למגורים, וזאת על פי החלטות הממשלה שהתקבלו בנושא".

"יוצא אפוא שמתוך מלאי תכנוני מאושר לשיווק של 157,400 יח"ד עמד מלאי התכניות הזמינות לשיווק (ונטולות חסמים) על 81,231 יח"ד בלבד (כ-52%). משרד מבקר המדינה מעיר כי היעדים בתכניות העבודה של רמ"י היו נמוכים מלכתחילה מיעדי הממשלה. אם ינוכו יחידות הדיור שלהן חסמי שיווק, הפער אף יגדל.

רק 49% מהדירות במכרזים שווקו מהנתונים עולה כי היקף העסקאות שנחתמו משנת 2007 עד יולי 2014 היה כ-49% (בממוצע) ממספר יחידות הדיור שפורסמו במכרזים. עוד יצוין כי מספר העסקאות שנחתמו בשנים 2013-2007 מהווה 37% בלבד מיעדי השיווק השנתיים שקבעה רמ"י במסגרת תכניות העבודה שלה. משרד מבקר המדינה מעיר כי "ראוי היה שרמ"י ומשרד הבינוי יבחנו את הסיבה להיעדר מימושם של יותר מ-50% מהמכרזים שפורסמו. עליהם להפיק את הלקחים הנדרשים כדי לשפר את אופן שיווק יחידות הדיור"

הדו"ח מבקר באופן חמור את הסחבת והבירוקרטיה של מוסדות התכנון: "לפי חוק התכנון והבנייה, הזמן המצטבר להשלמת השלבים לאישור תכנית הוא כ-22 חודשים. מאחר שפרק זה כולל את רוב שלבי קידום התכנית בהליך הסטטוטורי, הוא יכול לשמש אמת מידה למשך הזמן הסביר להשלמת התהליך כולו. בפועל, פרק הזמן הממוצע להשלמת אישורן של התכניות שנבדקו הוא כ-69 חודשים, דהיינו פי שלושה מהזמן המצטבר שנקבע בחוק התכנון והבנייה. במחוז המרכז התהליך נמשך אף יותר, כ-96 חודשים (כשמונה שנים), כלומר פי ארבעה מהזמנים הקבועים בחוק. ממצאים אלו מלמדים על כך שמסלול הווד"לים סייע לקידומן של חלק קטן (כחמישית) מיחידות הדיור, והתכניות המקודמות במרכז הארץ שבו אזורי ביקוש גדולים אינן מתאימות לקידום במסלול זה".  

"טרם הוסדר נושא דיור בר השגה" בנושא דיור בר השגה, נטען בדו"ח כי בישראל, שלא כמו ברוב מדינות המערב המפותחות, טרם הונח מסד חוקי המסדיר את נושא דיור בר ההשגה לרבות ההגדרה של המונח, של קהל היעד ושל הכלים שבאמצעותם יש ליישם את הנושא וקביעת מנגנוני שליטה ופיקוח על יישומו. "הצורך בהסדרה הוכר על ידי הממשלה, אולם במועד סיום הביקורת טרם הוסדר באופן כולל נושא זה, על מכלול היבטיו, לא באמצעות חקיקה ולא באמצעות הסדרה מינהלית. היעדר הסדרה גרם לעיכוב בקידום פרויקטים לבניית דירות בהישג יד ואף לביטולם. לאחר מועד סיום הביקורת, באפריל 2014, פורסם תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שבמסגרת התוספת השישית שלו נקבעו ההוראות לעניין דיור להשכרה לטווח ארוך, המוגדר כדיור בהישג יד".

בבחירות הקודמות הבטיח שר האוצר לשעבר וראש קבינט הדיור יאיר לפיד כי יוקמו 150 אלף דירות להשכרה, הדו"ח מבקר את התנהלות הממשלה בנושא ומסביר כי "היעדים הכמותיים שקבעה הממשלה למשרד הבינוי ולרמ"י בנוגע לשיווק של יח"ד להשכרה לא התבססו על עבודת מטה לבחינת הצרכים העתידיים של מדינת ישראל, אין הם עקביים והקשר ביניהם אינו ברור. נמצא כי בשנים 2012-2011 תכניות העבודה של משרד הבינוי לא קבעו יעדים לדיור בר השגה והשכרה לטווח ארוך, וזאת על אף היעדים שקבעה הממשלה להאצת שיווקן של קרקעות לבניית 200,000 יח"ד ובהן 40,000 יח"ד לדיור בר השגה. נמצא גם חוסר הלימה בין יעדי השיווק ולוח הזמנים לשנים 2014-2013 שנקבעו בהחלטות הממשלה ובין המלאי התכנוני הזמין המתאים לשיווק קרקע לבנייה להשכרה לטווח ארוך".