הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

בנק ישראל במחקר מקיף - זה מה שמונע מישראל להתקדם כלכלית וחברתית

בנק ישראל בחן את רמת התשתיות בישראל וההשקעה בהן ברמה הבינלאומית - התוצאות עגומות
לירן סהר | (5)
נושאים בכתבה תשתיות

בנק ישראל פרסם היום קטע מתוך דו"ח בנק ישראל לשנת 2014 המשווה ברמה הבינלאומית את מצב התשתיות בישראל. בחלק מהתחומים – ובמיוחד בתחום התחבורה הציבורית במטרופולינים – רמת התשתיות בישראל עדיין נמוכה מהרמה במרבית המדינות המפותחות.

 

לפי בנק ישראל, פרויקטים בתחום התשתיות כרוכים בהשקעה גדולה והדבר יוצר תכופות מונופולים טבעיים. להבדיל מההשקעה בהון פיזי אחר, להשקעה זו יש השפעות חיצוניות חיוביות - כמו גם תשואה במונחים של איכות חיים – שהשוק אינו מביא בחשבון. לכן הממשלה נדרשת להשפיע על רמת התשתיות באמצעות רגולציה, יצירת תנאים מתאימים להשקעה של המגזר העסקי, וסבסוד ההשקעה או ביצועה".

 

לפי המחקר, בחלק מהתחומים - ובמיוחד בתחום התחבורה הציבורית במטרופולינים – רמת התשתיות בישראל (או לפחות עתירות השימוש בהן) עדיין נמוכה מהרמה במרבית המדינות המפותחות. "שיפור ברמת התשתיות עשוי לתרום לתהליך התכנסותו של המשק הישראלי לרמת החיים במדינות אלה, והדבר תקף במיוחד לגבי התחבורה הציבורית: שיפור בתשתיות בתחום זה יתרום לצמיחה ולרמת החיים היות שהוא ישפר את ההתאמה בין עובדים לפירמות ויתמוך באוכלוסייה שמעוניינת להצטרף לשוק העבודה אך אינה יכולה לרכוש רכב פרטי".

 

תחבורה ציבורית תתרום לאיכות החיים

לפי הבדיקה, תחבורה ציבורית נרחבת ויעילה במטרופולינים תאפשר לקבץ אזורי תעסוקה ולהגדיל את צפיפות האוכלוסין, ולכך יש יתרונות כלכליים משמעותיים. "לזמינותה של התחבורה הציבורית יש השלכות גם על איכות החיים, היות שנסיעה ארוכה אל מקום העבודה וממנו פוגעת באיזון בין פנאי לעבודה ושימוש רב ברכב פרטי פוגע באיכות הסביבה. ההשקעה בתשתיות לתחבורה ציבורית תלויה בעיקר במדיניות ממשלתית, והממצאים בתיבה זו מעידים כי על הממשלה לפעול ביתר שאת לשיפורן של תשתיות אלה".

 

בולטים לטובה בתחום התקשורת

במרבית המדדים של תשתיות התחבורה ותקשורת ישראל ממוקמת מתחת לחציון של מדינות ה-OECD, היא בולטת לטובה במדדים לטלפוניה הנייחת והניידת, תחום שהחברות בו שייכות למגזר העסקי. בתחום זה נערכו בשנים האחרונות רפורמות שהגבירו את התחרות ואת היקפי השימוש.

 

אשר לתחום האינטרנט, שיעור המשתמשים עמד בשנת 2012 על 69%, בשעה שהממוצע ב-OECD הגיע ל-77%. הדבר עשוי לפי בנק ישראל להעיד על ביקוש נמוך, אך הוא עשוי להעיד גם כי התחרות המוגבלת בתחום התשתית - שתי חברות בלבד - פוגעת בהיצע ומייקרת את השימוש. לעומת זאת, שיעור המשתמשים בפס רחב (מתוך סך המשתמשים באינטרנט) מצוי במרכז ההתפלגות. "הממשלה פועלת לשיפור התחרות באמצעות הוספת מתחרה בתחום התשתית - מיזם הסיבים - ובאמצעות שוק סיטונאי של תשתיות אינטרנט.

 

בתחום הנמלים לפי בנק ישראל מצבה של ישראל דואלי: "כפי שמראה המדד לקישוריות ימית, מספר הנמלים סביר ומצוי במרכז ההתפלגות, אולם איכותם הכללית מצויה בחלקה התחתון. הממשלה החליטה לבנות שני נמלים חדישים שיפעילו גורמים בלתי קשורים למפעילים הקיימים, במטרה להגדיל את התחרות ולשפר את השירות גם בנמלים הקיימים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

 אשר לתשתיות הכבישים, הבטיחות בדרכים נופלת לפי בנק ישראל רק במעט מהחציון: היחס בין מספר ההרוגים בתאונות לנסועה גבוה רק במעט מהחציון. אורך הכבישים ביחס לשטח המדינה נמוך מהנתון המקביל במרבית המדינות, והוא הדין באורך הכבישים ביחס לאוכלוסייה. ההשקעות בכבישים אמנם הגיעו בשנים האחרונות להיקפים גבוהים בהשוואה לעולם, אולם הן כמעט אינן מתבטאות בתוספת אורך מאחר שהן התמקדו בהוספת מחלפים ובשיפור כבישים קיימים. מחקר שנערך בבנק ישראל מצא כי שיפור התשתית תורם גם לירידה במספר התאונות. בתחום תשתיות הכבישים ישראל מדורגת אפוא במיקום סביר.

 

התרחבות בשימוש ברכב פרטי

לגבי השימוש בכלי רכב פרטיים, בבנק ישראל מציינים כי הוא מתרחב מהר מהשימוש בתחבורה ציבורית בישראל. מ-2000 עד 2014 עלתה הנסועה ברכב פרטי ב-4% בשעה שמאפייני הנפח של התחבורה הציבורית - מספר מקומות הישיבה בקווי אוטובוס קבועים ומספר האוטובוסים והנסועה בהם – עלו רק בכ-2% לשנה, כלומר בדומה לקצב הגידול של בני 15 ומעלה, צרכניהן העיקריים של נסיעות בתחבורה הציבורית. אולם מאפיינים אלו החלו להשתפר בשלוש השנים האחרונות.

 

אשר לרכבות, אורך המסילות ביחס לשטח המדינה מצוי מעט מתחת למרכז ההתפלגות. רמת ההשקעות עלתה החל משנות ה-90, ועמה עלה גם השימוש ברכבת. ואולם רשת הרכבות עדיין מצומצמת יחסית, וישראל נמצאת מתחת לחציון של המדינות המפותחות מבחינת היחס בין השימוש ברכבת לנסועה בכבישים. "בתחום הרכבות, כמו בכל תחומיה של הסעת ההמונים, יש יתרונות בולטים לרשת, ולכן השקעות נוספות עשויות להניב תועלת שולית רבה יותר".

 

הנסועה ברכבת עדיין נמוכה

כדי להעריך את רמת התחבורה הציבורית במטרופולינים בדק בנק ישראל את עתירות השימוש בתחבורה הציבורית ב-41 מטרופולינים ב-23 ממדינות ה-OECD ומצא כי עתירות השימוש בשניים מהמטרופולינים בישראל – תל אביב ובאר שבע – רחוקה מהרמה המקובלת במדינות ה-OECD, והדבר עשוי להעיד על איכות ירודה. במטרופולינים ירושלים וחיפה הוקמו בשנים האחרונות מערכות להסעת המונים. בתל אביב נערכה לאחרונה רפורמה בקווי האוטובוס, אך כמעט לא נערכו השקעות בתשתית להסעת המונים. במטרופולין תל אביב אין עדיין מערכת להסעת המונים אף על פי שזה עשרות שנים נעשים ניסיונות לממש את התכניות להקימה, ולעיכוב יש השלכות כלכליות כבדות. בבנק ישראל מסבירים כי ברוב המדינות ב-OECD הממשלות מייעלות ומרחיבות את התחבורה הציבורית במטרופולינים, בפרט במטרופולין הראשי במדינה.

 

בבנק ישראל מציינים כי על פי ממצאים אמפיריים שקרן המטבע הבין-לאומית הציגה בנייר מדיניות, עלייה של כ-1% תוצר בהשקעה בפרויקטי תשתית – אם בוחרים אותם בקפידה ומבצעים אותם ביעילות – צפויה להעלות את רמת התוצר ב-0.4% בטווח המיידי וב-1.5% ארבע שנים לאחר מכן. הנייר הדגיש בין השאר כי השקעה בתשתיות תורמת לצמיחה הכלכלית תרומה חשובה בעתות שפל. היקף ההשקעה בכבישים ורכבות ב-1995—2011 היה גבוה מההיקף במרבית המדינות, במיוחד בזכות השקעה גבוהה בכבישים, ההשקעה ברכבות לעומת זאת הייתה נמוכה מההשקעה במרבית המדינות, חרף הצורך לשפר את המערכות להסעת המונים.

 

על פי השוואה בין-לאומית, הנסועה ברכבות נמוכה יחסית לנסועה בכבישים, זו האחרונה ממשיכה לגדול במהירות, והדבר עשוי לפי בנק ישראל להעיד על כך שהקישוריות באמצעות תחבורה ציבורית מוגבלת, לפחות בחלק ממקטעיה. שנית, עם המקטעים הנידונים נמנית התחבורה הציבורית במטרופולינים: "מצאנו שעתירות השימוש בה בגוש דן ובבאר שבע נמוכה במיוחד בהשוואה בין-לאומית. אם לא יטפלו בנחיתותן של המערכות להסעת המונים, הדבר יהפוך במרוצת השנים למגבלה קשה במיוחד, שכן האוכלוסייה בישראל – בפרט במרכז – גדלה בקצב מהיר יחסית לאוכלוסייה במדינות ה-OECD. ממצאים אלה מעידים כי יש לפעול ביתר שאת לשיפור התחבורה הציבורית בישראל, אך אף על פי כן היקף ההשקעה בתחום הרכבות העירוניות והבין-עירוניות נמוך בהשוואה בין-לאומית, בשעה שהיקף ההשקעה בכבישים גבוה".

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מציאותי 20/03/2015 14:49
    הגב לתגובה זו
    ההשואה שלך היא מוגזמת ומוטה כנראה ממניעים פוליטיים, כשאתה משווה תסתכל על כלל המדינות המודרניות ולא לעשר הכי עשירות.
  • 4.
    מציאותי 20/03/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
    ההשואה שלך היא מוגזמת ומוטה כנראה ממניעים פוליטיים, כשאתה משווה תסתכל על כלל המדינות המודרניות ולא לעשר הכי עשירות.
  • 3.
    מציאותי 20/03/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
    ההשואה שלך היא מוגזמת ומוטה כנראה ממניעים פוליטיים, כשאתה משווה תסתכל על כלל המדינות המודרניות ולא לעשר הכי עשירות.
  • 2.
    יוסי 20/03/2015 13:03
    הגב לתגובה זו
    ישראל לא מדינה מפותחת אנחנו מדינה של אולם שלישי .
  • 1.
    אזרח 18/03/2015 12:08
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל חונק את הבנקאות עם עודף רגולציה ואת תקציב ההמשלה עם הפנסיה התקציבית.
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי

איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?

על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה נדלן דירה

בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירים שגדלה ומצטברת. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין מינורית. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך. עוד הרבה לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. . 

מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.

הדרום - הכי קל למצוא

באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.  

מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".

עסקאות אחרונות

באר שבע - ברחוב רוזמרין 19, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.62 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

להמשך הכתבה לחץ כאן