הטבות המס בפריפריה - חיסכון אמיתי או שהשוק כבר מתמחר את זה?
הטבות מיסוי בשווי של עשרות אלפי שקלים בשנה באזורים שונים בארץ - אבל בזמן שהמדינה מעניקה, השוק מגיב בהתאם - ובמקרים מסוימים ההטבה כבר משוקללת במחיר הדירה. איפה ההטבה היא עדיין יתרון אמיתי למשקיעים ולזוגות צעירים, ואיפה היא בעיקר למראית עין בלבד? וגם - למה באזור הדרום המענקים יותר 'ברורים' מאשר בצפון?
הטבות המס שמעניקה המדינה לתושבי יישובי פריפריה נתפסות לעיתים קרובות כהזדמנות נדירה - ולעיתים בצדק. מדובר בזיכוי משמעותי במס הכנסה, שיכול להגיע ל־20% מהכנסה שנתית מיגיעה אישית, ולעיתים לתקרות של מעל 260 אלף שקל בשנה. עבור משפחה ממוצעת, זה אומר חיסכון של עשרות אלפי שקלים בשנה, כסף שיכול ללכת להחזר משכנתא, הוצאות חינוך או חיסכון.
אבל המציאות בשטח מורכבת יותר. הטבה שניתנת לכלל האוכלוסייה ביישוב מסוים, ובמיוחד כאשר מדובר בהטבה ידועה ומובהקת - נוטה להשתקף במחירי
הדירות. כלומר, ברגע שהשוק מזהה שהרוכשים נהנים מהחזר מס שנתי יציב, נוצרת עלייה בביקושים, והקבלנים לא תמיד נשארים אדישים: המחירים מטפסים בהתאם.
כך לדוגמה באופקים
– אחת הערים המובילות כיום בזיכוי מס בגובה 18% לתושבים. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות סביב 1.2–1.3 מיליון שקל – מחיר שנחשב עדיין אטרקטיבי ביחס לבאר שבע, אך כזה שעלה משמעותית בשנים האחרונות. חלק לא קטן מהעלייה מיוחס לביקושים שיצרה ההטבה, בעיקר מצד זוגות צעירים
מהדרום שחיפשו דיור נגיש יותר ונהנו בנוסף מהחיסכון במס.
בשורה התחתונה, כל רוכש, בין אם משקיע ובין אם זוג צעיר - צריך לשאול את השאלה החשובה: האם הטבת המס מתורגמת לחיסכון אמיתי בכיס, או שהיא כבר נבלעה בתוך מחיר הדירה? כשהפער במס מתאזן עם עליית מחירים,
ייתכן שההטבה אמנם קיימת - אבל הערך הכלכלי שלה בפועל כבר נשחק.
ההבדל בין הטבה על הנייר להטבה בכיס
כדי להבין אם הטבת מס באמת משתלמת, צריך לבחון את המספרים באופן יחסי - לא רק כמה חוסכים במס, אלא מה
הפער לעומת ערים סמוכות. נניח שדירה חדשה באופקים נמכרת בכ-10% פחות מדירה דומה בבאר שבע ובמקביל, מי שמרוויח כ־20 אלף שקל ברוטו בחודש צפוי ליהנות מהטבת מס שנתית של כ־46 אלף שקל. במקרה כזה, מדובר בתמריץ כפול: גם חיסכון ברכישה וגם הקלה שנתית במס. אבל אם מחירי הדירות
באותו יישוב כבר מתקרבים למחירי המרכז - ייתכן שהשוק כבר "בלע" את ההטבה, והפער הכלכלי האמיתי נמחק.
כך למשל: אם פלוני רכש דירת 5 חדרים ב-1.8 מיליון שקל בבאר שבע, והאלטרנטיבה שלו הייתה לרכוש דירה דומה באופקים בסכום של כ-1.4- 1.6 מיליון שקל - אזי שאמנם
יכל לקבל הטבה כאשר היה רוכש את הדירה בנתיבות של כ-200- 400 אלף שקל ובנוסף לכך היה חוסך סכום יפה כתוצאה מהטבת המס באופקים - אבל, הוא רכש דירה בבאר שבע שצריך לומר: עיר יותר מרכזית שבה לא צריך 'להניע את הרכב' בשביל להנות ממגוון פעילויות בסיסיות כמו רכישת מזון
וגם אם ירצה לראות סרט או לאכול במסעדה סביר להניח שלא יצטרך לצאת מהעיר. יש לזה משמעות וערך כלכלי בשווי הנכס.
ההטבות במספרים
כשבודקים הטבות מס בפריפריה, המספרים אולי דומים- אבל הערך האמיתי יכול להשתנות
משמעותית בין יישוב ליישוב. כך למשל, תושבי מצפה רמון נהנים מהטבת מס של 24% עד תקרה של כ־311 אלף שקל בשנה, הגבוהה ביותר בישראל. בשדרות מדובר ב־20% עד תקרה של כ־267 אלף שקל, ואילו באופקים, דימונה וירוחם שיעור ההטבה עומד על 18%. גם בנתיבות קיימת הטבה - 16% עד
תקרה של כ־226 אלף שקל.
מנגד, באר שבע – העיר המרכזית באזור, לא נהנית מהטבה כלל. אבל המספרים עצמם הם רק חלק מהסיפור. עבור המשקיע, הנתון הקריטי הוא לא רק גובה ההטבה - אלא האם היא בלעדית. כשיישוב מקבל הטבה גבוהה באופן מבודד, כמו מצפה רמון -אכן יש אמנם
הטבה משמעותית. מצד שני - האם היא באמת תוכל לספוג הגירה לעברה וגם אם כן - האם המחירים בה ישארו כפי שהם או שגם הם 'יבלעו' את ההטבה בצורה של עליית מחירים. בכל אופן - כשההטבה ניתנת לרצף יישובים שלם, כמו בערי הדרום או לאורך הנגב המזרחי, היתרון נשחק.
- הטעות הגדולה של ההיטקיסטים בניהול הכסף
- תכנון מס בסוף שנה - איך הפסדים בניירות ערך יכולים להיות שווים לכם כסף?
מתי זה אכן משתלם?
הטבת מס יכולה להוות קלף חזק עבור משקיע - אבל רק אם היא מייצרת יתרון ממשי. כדי להבין את הערך האמיתי שלה, חשוב לבחון לא רק את אחוז הזיכוי או גובה התקרה, אלא את התמונה הרחה יותר: האם קיים פער מחירים אמיתי לעומת ערים סמוכות? האם קיימת נגישות לתעסוקה שמאפשרת לנצל את ההטבה בפועל? והאם מדובר בהטבה ייחודית ליישוב מסוים - או בכזו שכבר שוקללה למחירי הקרקע והדירות? ברגע שההטבה הופכת לחלק מהנורמה, ולא ליתרון תחרותי, השוק מגיב בהתאם, ובמקרים רבים העלייה במחירי הדירות מקזזת את החיסכון במס.
ומה עם הצפון?
בעוד שבדרום הארץ קיימת מדיניות
עקבית וברורה של הטבות מס, שהשתרשה לאורך שנים והפכה לכלי מובהק לעידוד מגורים ופיתוח, בצפון המצב שונה - ולעיתים אפילו מתסכל. למרות מציאות ביטחונית מורכבת לא פחות, במיוחד ביישובי הגבול מול לבנון, מדיניות ההטבות בצפון לוקה בחוסר סדר ועקביות: חלק מהיישובים נהנים
ממענקים תקופתיים לעסקים, חלק מקבלים סיוע בתחומים נקודתיים, אך רק מעטים מקבלים זיכוי אישי קבוע במס הכנסה, כמו זה שניתן באופקים, ירוחם או שדרות.
התוצאה היא תחושת אי־שוויון מובנית, שמורגשת היטב גם אצל
תושבים ותיקים וגם בקרב משקיעים קיימים ופוטנציאליים. בעוד הדרום הפך בשנים האחרונות לאזור עם תמריצים סדורים, שוק דירות חי ותמריץ כלכלי ברור למשפחות, הצפון נותר לרוב תלוי בהחלטות ממשלה זמניות, מבצעים נקודתיים או הכרזות חירום, שלרוב ניתנות לפרקי זמן קצרים בלבד,
ללא ודאות לטווח ארוך. מבחינת משקיעים, זהו מרכיב קריטי: הטבת מס היא קריטית עבור שורת רווח ובנוסף היא גם סימן למדיניות ברורה.
כאשר ההטבה קבועה, צפויה ומגובה בהחלטות ממשלתיות ארוכות טווח - קל להכניס אותה לחישובי תשואה. אבל כאשר מדובר בהטבות זמניות,
שלא תמיד חלות בפועל, ושיכולות להתבטל בהחלטה פוליטית - קשה להסתמך עליהן בעת קבלת החלטה על רכישה או השקעה. ממשלות בעבר כבר ניסו לקדם חבילות סיוע לצפון, בין אם באמצעות הפחתות מס חברות, מענקי הון או הבטחות להטבות אישיות - אך רובן לא יצאו לפועל. במבחן המציאות,
תושבי קו העימות בצפון לא מקבלים את אותה ודאות כלכלית שממנה נהנים מקביליהם בדרום.
