קונים מניות נדל"ן מניב? קחו בחשבון: זה יקר ב-50% מאשר לקנות נדל"ן בעצמכם

קונים מניות נדל"ן מניב וחושבים שהן בטוחות - תחשבו שוב. בשנה האחרונה המניות האלו זינקו ונוצר נתק בין שווי השוק להון העצמי - אז אולי הן יספקו למשקיעים תשואה (לא כבעבר), אבל הן מסוכנות יותר והדאונסייד בהן כבר לא מוגבל - לידיעת המשקיעים בריט 1, סלע נדל"ן, מניבים ריט, עזריאלי, מליסרון, אמות ועוד שורה של חברות...
|
(31)

חברות הנדל"ן נסחרו במשך שנים רבות מתחת להון העצמי שלהן – עמוק מתחת להון העצמי שלהן. ההסבר היה שבחברות האלו יש דמי ניהול, הוצאות הנהלה וכלליות, ובכלל – "לכו תדעו איך משוערכים הנכסים בדו"חות, אולי באופטימיות יתר?", אז לקחו סוג של דיסקאונט מובנה על ההון העצמי. השוק בעצם בא ואמר שלא מאמינים להון העצמי. זה היה המצב בשני סוגי חברות הנדל"ן – חברות הנדל"ן המניב (שרגישות יותר לשווי הנדל"ן בספרים שמגובה בהערכות שמאי) והחברות היזמיות. והיה עוד סוג – החברות המעורבות. אצלנו, במקרים רבים אין פעילות טהורה, אלא ערבוב של פעילויות. רוב החברות היזמיות "חוטאות" גם בנדל"ן מניב.

המצב הזה של שווי שוק נמוך מההון היה אופנה מקובלת וממושכת, עד לשנה/ שנתיים האחרונות. חברות הנדל"ן התנתקו מההון העצמי – רובן (לא כולן) זינקו בעשרות אחוזים מעל ההון. מה השתנה? לא הרבה, בעיקר המשך של אותן מגמות שנובעות ממקור אחד – ריבית נמוכה.

למה חברות הנדל"ן המניב נסחרות הרבה מעל ההון העצמי?
ריבית נמוכה יוצרת מוטיבציה להעלאת שווי נכסים וזה פועל על חברות הנדל"ן בכמה מישורים. ראשית, זה מעלה את ערך הנדל"ן – יש כסף ואין במה להשקיע, אז כספים רבים פונים לתחום הנדל"ן. שנית זה מעלה את ערך מניות הנדל"ן, כמעט מאותה הסיבה – יש כסף שמחפש תשואה, וחלקו מגיע לשוק המניות ולחברות הנדל"ן.

שלישית - זה מאפשר לחברות הנדל"ן לגייס בזול. שוב מאותה הסיבה – יש כסף שמחפש תשואה והוא זורם להשקעות באג"ח, גם של חברות הנדל"ן. גיוס בזול משמע – רווח גבוה יותר לחברות האלו, ורווח גבוה יותר, משמע שווי גבוה יותר.

שלוש הסיבות האלו, ואם תרצו נמצא סיבות נוספות מאותה המשפחה (המקור – ריבית אפסית) גרמו למניות הנדל"ן להפוך לטובות ביותר בשוק המניות שלנו בשנים האחרונות. זה לא נתפס, אבל קרנות ריט – ריט 1 -1.41% ריט 1 2,091 -1.41% ריט 1 בסיס:2,121 פתיחה:2,121 גבוה:2,121 נמוך:2,088 תמורה:7,781,978 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , מניבים ריט -2.9% מניבים ריט 241 -2.9% מניבים ריט בסיס:248.2 פתיחה:247 גבוה:247 נמוך:236 תמורה:1,700,967 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , סלע נדלן -1.86% סלע נדלן 1,058 -1.86% סלע נדלן בסיס:1,078 פתיחה:1,077 גבוה:1,077 נמוך:1,032 תמורה:8,823,411 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: זינקו ב-60%-80% בשנה האחרונה, חברות הנדל"ן המניב מכל הסוגים – קניונים – עזריאלי קבוצה -1.77% עזריאלי קבוצה 25,490 -1.77% עזריאלי קבוצה בסיס:25,950 פתיחה:25,850 גבוה:25,940 נמוך:25,070 תמורה:14,883,510 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו מליסרון -1.12% מליסרון 22,990 -1.12% מליסרון בסיס:23,250 פתיחה:23,100 גבוה:23,290 נמוך:22,880 תמורה:9,566,679 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , משרדים – שוב עזריאלי, אמות -1.09% אמות 2,541 -1.09% אמות בסיס:2,569 פתיחה:2,560 גבוה:2,572 נמוך:2,511 תמורה:8,129,221 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , ישראל קנדה -4.59% ישראל קנדה 737.6 -4.59% ישראל קנדה בסיס:773.1 פתיחה:765 גבוה:765 נמוך:730.2 תמורה:5,861,834 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  ונוספות, זינקו בשיעורים דומים, ויזמיות הנדל"ן המשפחתיות הפכו למפלצות נדל"ן – פרשקובסקי -3.8% פרשקובסקי 7,383 -3.8% פרשקובסקי בסיס:7,675 פתיחה:7,565 גבוה:7,565 נמוך:7,100 תמורה:4,321,538 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , דוניץ -3.92% דוניץ 13,000 -3.92% דוניץ בסיס:13,530 פתיחה:13,010 גבוה:13,340 נמוך:12,730 תמורה:1,490,016 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , רוטשטיין -3.16% רוטשטיין 2,727 -3.16% רוטשטיין בסיס:2,816 פתיחה:2,816 גבוה:2,823 נמוך:2,652 תמורה:97,427 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ועוד, עלו במאות אחוזים בשנים האחרונות. דמרי -3.88% דמרי 11,160 -3.88% דמרי בסיס:11,610 פתיחה:11,610 גבוה:11,610 נמוך:10,910 תמורה:2,153,936 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  כבר לא לבד. אפריקה מגורים -1.53% אפריקה מגורים 10,910 -1.53% אפריקה מגורים בסיס:11,080 פתיחה:11,080 גבוה:11,000 נמוך:10,100 תמורה:829,773 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו אזורים -3.13% אזורים 788.3 -3.13% אזורים בסיס:813.8 פתיחה:807.6 גבוה:810 נמוך:766.1 תמורה:4,032,981 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: המובילות בתחום כבר לא מעל כולן.

ועושה רושם שזה יימשך – בחודשים האחרונים התחום הזה מזנק בעלייה. הכסף הזול מנצח וסוחף את המניות האלו לשיאים חדשים. אבל, יש בעיה אחת – נדל"ן זה נדל"ן. נדל"ן שרשום בספרים לפי שווי הוגן מבטא הון עצמי חשבונאי שהוא גם השווי ההוגן של החברה, אז למה לשלם יותר מההון?

ניפוח של חברות הנדל"ן המניב - ככה זה עובד
והנה המחשה – נניח חברה שיש לה נדל"ן מניב של 1 מיליארד שקל, והיא ממונפת (עם אגרות חוב) בהיקף של 600 מיליון שקל – ההון העצמי שלה הוא 400 מיליון שקל. שווי הנדל"ן המניב הוא אמיתי – כלומר זה השווי על פי שמאי, וזה משקף את השווי ההוגן. כלומר, אין השבחות צפויות ואין מנגד – רישום אופטימי/ מנופח בספרים? לפי איזה שווי הייתם משקיעים בחברה הזו – מאמין שתגידו 400 מיליון שקל, כי על פי המאזן זה באמת שוויה – נכסים פחות התחייבויות.

אופס, מסתבר שעל פי דוח רווח והפסד מקבלים שווי אחר לגמרי, והשווי הזה הוא "המנצח" בתקופה האחרונה. זה עובד כך – מחשבים/ בודקים את הרווח המייצג ולפיו מתמחרים את החברה. נשמע הגיוני, אפילו הגיוני מאוד, אז בואו נבחן את השלבים – זה הגיוני עד שזה הופך ללא הגיוני.

נניח (וזה המצב בפועל בשוק המשרדים) שהתשואה על הנכסים היא 7.5%, ונניח שהריבית על החוב היא 2% (ותתפלאו – החברות האלו מגייסות בחצי השנה האחרונה בריבית של 1%).

על פי הנתונים האלו ההכנסות שלה – 75 מיליון שקל (7.5% מ-1 מיליארד שקל של נכסים) וההוצאות שלה – 12 מיליון שקל (25 על 600 מיליון שקל). יש כמובן גם דמי ניהול/ הוצאות הנהלה וכלליות שלרוב מסתכמות בכ-1% ויותר מערך הנכסים – במקרה הזה סביב 10 מיליון שקל.

תשואה להון פנומנלית
בשורה התחתונה החברה הזו תרוויח 53 מיליון שקל, וכאן מגיעים לסוד של הביזנס הזה – החברה מייצרת תשואה של 7.5% על הנכסים, אבל היא מייצרת תשואה הרבה יותר גבוה על ההון העצמי שלה – רווח של 53 מיליון שקל על הון של 400 מיליון שקל – מבטא תשואה של 13.3% על ההון. המשמעות היא שמי שיקנה את החברה הזו על פי ההון העצמי שלה (בשווי שוק זהה להון העצמי שלה) הוא בעצם ייהנה מתשואה של 13.3% – תשואה פנומנלית כאשר הריבית אפסית. זו לא דוגמה תיאורטית, זו דוגמה אמיתית. אלו התשואות שקרנות הריט מייצרות על ההון שלהן (ואפילו יותר מכך).

ואז המשקיע אומר לעצמו – "אני קונה", ואז משקיעים נוספים קונים, ואז שווי החברה עולה מעל ההון שלה. נניח שהחברה נסחרת ב-500 מיליון שקל (לעומת הון של 400 מיליון שקל – מכפיל הון של 1.25). בשווי הזה התשואה הגלומה למשקיעים היא עדיין דו ספרתית – 10.6% (רווח של 53 מיליון שקל על שווי של 500 מיליון שקל). עדיין אטרקטיבי? נניח שהשווי יעלה ל-600 מיליון שקל – במצב כזה התשואה הצפויה למשקיעים תהיה 8.8%.

ונניח שהשווי יעלה ל-800 מיליון שקל – במצב כזה התשואה הצפויה היא 6.6% - וכשעוברים לפרקטיקה, אז רואים שכן – זו סביבת התשואה שהמשקיעים מצפים לקבל מקרנות הריט המובילות, ואז עולה שאלה חשובה – האם הגיוני שהמשקיעים בשוק יקבלו תשואה נמוכה יותר מהתשואה שהקרן מייצרת על הנכסים שלה? הקרן הרי מקבלת תשואה של 7.5%, והמשקיעים נמוך מכך (וזה בערך המצב בקרנות הריט בפועל – נמוך או שווה לתשואה על הנכסים). האם הגיוני שזה יהיה המצב, כאשר הסיכון הוא על המשקיעים – ההלוואות/ המינוף מבטאים סיכון שמחלחל בעצם לשותפים בקרן – המשקיעים. כלומר, המשקיעים לוקחים סיכון ומקבלים בסוף הדרך תשואה שלא מבטאת את הסיכון הזה.

האם כדאי להשקיע לבד ולהרוויח יותר?
המשקיעים תיאורטית יכולים לעשות את הכל בעצמם – לקנות משרד ולקבל תשואה. זה לא מומלץ, וזה כמובן שונה מלהשקיע דרך קרן ריט או חברה. השקעה ישירה לא מספקת פיזור כמו שיש בקרנות; השקעה ישירה דורשת "ללכלך את הידיים", לצאת לשטח, לבדוק. לרוב השקעה ישירה דורשת סכום משמעותי יותר מהשקעה בבורסה, ויש גם את עניין המיסוי שצריך לבחון אותו (מס על שכר דירה, לעומת מס על השקעות בבורסה). אבל יש גם יתרונות – אין דמי ניהול, אתם בוחרים את הנכס, ואתם מקבלים תשואה גבוה יותר - אתם בעצם יכולים לייצר את התשואה להון של ה-13.3% ולא להסתפק בתשואה של 6.6% שהקרן מספקת לכם.

טוב, רוב הציבור לא יעשה את זה ובצדק. מעבר לסיכון שבהשקעה בנכסים באופן ישיר, ובמשרדים בפרט, זה דורש זמן ואנרגיה. אבל זה כן ממחיש שהמצב הנוכחי מבטא אבסורד – התשואות הגלומות בנכסים האלו נמוכות ביחס למצב בשוק הריאלי. התשואות מבטאות סיכון גדול ביחס ל"מוצר התחליפי". עם זאת, זה לא אומר שהמצב ישתנה – הריבית הנמוכה מספקת סיבות טובות להמשך התהליך הזה, אבל מה שזה כן אומר – שהסיכון של המשקיעים גדל. אם בעבר השקעתם לפי שווי קרוב להון העצמי, הרי שזה השתנה – אתם קונים עכשיו במכפילי הון של 1.5, 1.6 וגם 2.

זהירות - הדאונסייד גדול 
כשקונים עסק נדלני בשווי קרוב להון שלו, אז הסיכון בהתאם קטן. הדאונסייד שבהשקעה נחשב יחסית נמוך. נכון נדל"ן יכול לרדת, ונכון נדל"ן ממונף, עלול לרדת אפילו בשיעור גבוה, אבל כשבוחנים את עשרות השנים האחרונות, עם המשברים ונקודות השפל, למדים שלפחות בעבר הסיכון שבהשקעות האלו הוא לא גבוה. משמע, רכישה לפי ההון מבטאת דאונסייד יחסית מוגבל (תלוי כמובן בכל חברה וקרן). אבל כשקונים במכפיל הון של 1.5 ו-2, אז כבר הדאונסייד ממש לא מוגבל.

אז אולי המגמה החיובית בתחום תימשך. הסימנים מאותתים שכן, אבל לקנות עכשיו זה מסוכן יותר, זו כבר לא השקעה עם דאונסייד מוגבל, ודאונסייד מוגבל זה שם המשחק בהשקעות בשנה הקרובה. לקראת השנה החדשה, ננסה להביא תובנות להשקעה, ותובנות לסיכונים שבמקרים רבים נעלמים או מוחבאים - בטורים הקרובים ובכלל - בטורים ורעיונות של קבוצה רחבה של מומחים. 

אגב, רעיון השקעה מחוץ לקופסה שהוכיח את עצמו למרות שהוא רק מלפני שבוע - השקעה במניית  אגוד -4.87% אגוד 2,170 -4.87% אגוד בסיס:2,281 פתיחה:2,281 גבוה:2,280 נמוך:2,157 תמורה:10,202,411 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: . מיכה צ'רניאק, בעל טור בביזפורטל חקר ומצא שעל פי ההסכמים בין מזרחי טפחות לבנק אגוד, במידה ותושלם העסקה, הפרמיה שגלומה בעסקה היא 20% - ולא פחות מכך כפי שדווח, מכיוון שהתקבולים הם במניות מזרחי טפחות שעלו בשנה האחרונה. מאז החשיפה מניית החברה זינקה ב-14%.

תגובות לכתבה(31):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 21.
    כמעט מדוייק
    משקיע 17/12/2019 15:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שכחת רק לקחת בחשבון את הרווח שמשקיע במניות מרוויח מפרויקטים חדשים שהחברה מקימה חברות נדלן מניב יזמיות יודעות לייצר פרויקטים גם ב10 אחוז ויותר... זה הרווח האמיתי של בעלי המניות
    סגור
  • 20.
    חסרה התייחסות
    כלכלנית 16/12/2019 18:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יש הטוענים שיש הצדקה למכפילי ההון הגבוהים מ-1 : א. שיעורי ההיוון השמרניים שנוקטים השמאים בהערכות השווי ע"פ שווי הוגן. אשמח להתייחסותך המקצועית והמלומדת. ב. ההתחייבויות בגין מס נדחה שערכם בספרים גבוה מערכם הכלכלי (בשל העובדה שהנכסים לא יימכרו , או שיימכרו בעתיד הרחוק). אשמח להתייחסותך המקצועית והמלומדת.
    סגור
  • כל הכבוד לך! צודקת ב- 100% (ל"ת)
    כלכלן אחר 18/12/2019 15:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 19.
    יש לי נסיון עם 3 ריטים...
    עריט 15/12/2019 16:45
    הגב לתגובה זו
    1 0
    באחת מארה"ב הפסדתי 30% עד שנסגרה ונפדתה השניה , מחסנים בארה"ב ,אני ברווח עצום (אחמש ספרות ב%) השלישית בארץ, הריט הראשונה... רווח של כ450%. קחו בחשבון מיסוי הון גבוה בריט
    סגור
  • 18.
    תקנו בקריית חיים חזית-ים עירונית תוקם
    מורן 15/12/2019 15:40
    הגב לתגובה זו
    2 0
    חזית-ים עירונית תוקם בקריית-חיים 20.11.19 FacebookTwitterLinkedInWhatsAppPrintFriendly תכנית מקיפה להתחדשות עירונית בקריית-חיים מערבית הוצגה במסגרת סדרת מפגשי שיתוף ציבור שקיימה עיריית חיפה במקום מתחמי מבני ה"רכבת" המיושנים, מציעה התכנית פיתוח של מתחמים חדשים ובהם שימושים מעורבים – מגורים, מסחר, משרדים ,מלונאות ,עסקים קטנים, מבני ציבור ושטחים ירוקים. התכנית מציעה בניה מגוונת ובה שילוב של בנייה מרקמית ומגדלי מגורים מודרניים, שגובהם ינוע בין 6 ל – 16 קומות. בחלק מהמתחמים מציעה התכנית דירות מגורים במסלול עיבוי -בינוי.
    סגור
  • טען עוד
  • 17.
    מחר מוכר את הבית וקונה פקעת צבעונים כחולה!
    עובדות 15/12/2019 14:27
    הגב לתגובה זו
    6 1
    מחר מוכר את הבית וקונה פקעת צבעונים כחולה! אתה לא מבין שאין שום משמעות לעובדות ולמספרים!!! אנחנו רוצים לקנות עכשיו פקעות, כחולות, ורודות, סגולות, יבשות, רקובות - הכל, כל הזמן! הרווחים של מניות ה SP 500 ירדו השנה מה אתה חושב שהמניות עשו - עלו בחדות - אנחנו רוצים לחיות את החלום! להרבה חברות יש כבר חובות של מעל 100 מיליארד דולר!!! ה FED מדפיס 500 מיליארד בשבועיים, לאן אתה חושב שהכסף הזה הולך? החברות לוקחות עוד הלוואות, ומה הן עושות בכסף? משקיעות? קדחת! קונות עוד מניות של עצמן! אין אף אחד שצועק המלך עירום!!! הרי מלחמת הסחר זו פיקציה שאין כמותה, שלוש שנים של מלחמה והבורסות טסות לשמיים, ובכל זאת בכל פעם שיש כותרת שזה נפתרה הן טסות עוד יותר! אז אתה באמת רוצה להתייחס לעובדות ומספרים? אין לי ספק שאם היינו לומדים פסיכולוגיית המונים ולא חשבונאות אז היינו מצליחים הרבה יותר! במקום לטעות 10 שנים ולהיות צודק חודשיים היה קורה לנו ההיפך!!! ובכל זאת, בשורה התחתונה אתה כנראה צודק - הבורסות ימשיכו לעלות, ואיך שזה נראה עכשיו זה נראה לעד - לא נראה שיש משהו שיעצור את זה!
    סגור
  • 16.
    מספר הערות
    שישו 15/12/2019 12:33
    הגב לתגובה זו
    6 3
    מחיר החברות נקבע על ידי היוון ההפרש בין הכנסות המניבות של הנכס לבין עלות המימון שלו. עלויות המימון כיום ממש זניחות ולכן התשואה על ה"הון החשבונאי " היא אדירה. לכן קונים במכפילי הון של 1.5. משקיע נבון , יכול גדר את עצמו על ידי מכירה בחסר של אגרות חוב שקליות לטווח ארוך , 15 -20 שנה . לקחת הלוואה שיקלית ב2% ריבית ולקבל תשואת דיבדנד של 4-5 אחוז ריאלי. עסקה לא רעה בכלל....
    סגור
  • הסבר מאד הגיוני ומקצועי (ל"ת)
    zizi 15/12/2019 14:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    עזריאלי,אמות,מליסרון (לפני עידכון שמאות)אכן מנופחות! (ל"ת)
    משה 15/12/2019 11:52
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • 14.
    עזריאלי מנופחת ,אבל האחרות מגלמות שמאות עדכנית ברבעון 4 (ל"ת)
    יאיר 15/12/2019 11:47
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 13.
    שכחת כמה דברים
    אנונימי 15/12/2019 10:48
    הגב לתגובה זו
    9 3
    ממש לא מדוייק, הנכסים ברובם רשומים במאזני החברות לפי 6-7 אחוז היוון שבפועל מבצעים עסקאות בתשואות נמוכות בהרףבה.הנגישות הגבוהה של לחברות למימון זול משמעותית מאד וגם ההמנעות ממס רישה והוצאות עיסקה...חוץ מזה הניהול הוא בדרך כלל ברמה גבוהה ודרך רכישת מניות בחברת נדלן אפשר להחשף לתיק השקעות מגוון ואיכותי יותר מאשר ברכישה ישירה של נכס בודד...
    סגור
  • 12.
    כתבה לעניין, כל הכבוד אבישי
    תלמיד לשעבר 15/12/2019 10:45
    הגב לתגובה זו
    4 1
    האם אתה מכיר חברת reit טובה שמשקיעה בנדלן גרמניה
    סגור
  • 11.
    מדד הנדלן עדיין לא הגיע לרמתו בשנת 2007, לפני 12 שנה.
    אבישי, לידיעתך 15/12/2019 09:46
    הגב לתגובה זו
    3 1
    בשנת 2007 מדד הנדלן הגיע ל-850 נקודות בקירוב. אולי המחירים היו מנופחים אז, אולם האם לא קרה שום דבר בשוק הנדלן במשך 12 השנים הללו?מענין
    סגור
  • וטוב שכך, היה מנופי החברות נעלמו (ל"ת)
    דני 15/12/2019 15:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 10.
    שווי שמאי - הפרשים של מעל ל- 20 אחוז שעדיין לא מתומחרים
    גלעד 15/12/2019 09:46
    הגב לתגובה זו
    17 1
    ישנן הפרשים שמאיים שמכנים לחברות שווי נכסים גבוה בעד 20 אחוז ובחלק מהחברות מעל 20 אחוז שעדיין לא מתומחרים. הייתה כתבה טובה מאוד על זה לפני חודש כאן. זה בחיבור הריבית הנמוכה שעדתידה עוד לרדת, ומכפילים לא מאוד גבוהים לרב החברות, יש פה קרקע אמיתית להמשך עליות מוצדקות לחלוטין בחברות רבות בתחום הנדלן המניב וייזום בניה. בנוסף נאמר כאן נכון, האפיק משקף סיכון נמוך מאוד גם היום בהתחשב בתנאי השוק התומכים וצפי האירועים (כולל שימוא) הקרובים בשוק. בהצלחה לכולם.
    סגור
  • לא סותר - יהיו רווחים, השאלה אם מתמחר
    דני 15/12/2019 15:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לדעתי כבר מתומחר הכל בפנים
    סגור
  • 9.
    לאישי הדיורבשוויץ וגרמניה בעשורעלו ב32%-כאן ב121%-מדוע
    כותבי תרחישים 15/12/2019 09:33
    הגב לתגובה זו
    0 1
    -רצוי שהציבור יפנים את כתבתך- ובנוסף + מחירי הדיור מחסור הדיור מכוון- בהוראה-ונומק-הנימוק:דאגה לעמיד הבנקי זה מאבות ההטייה
    סגור
  • 8.
    אבישי תודה על הטור תמשיך לעדכן אותנו (ל"ת)
    משקיע חכם 15/12/2019 09:28
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 7.
    לפי מכפיל הון זה יקר
    ארק 15/12/2019 09:28
    הגב לתגובה זו
    3 0
    לפי מכםיל מכםילי רווח התשואה גבוהה יותר מה שאומר שהשיערוכים הם יותר סולידיים.. בשורה תחתונה מסתכלים על התזרים פפו
    סגור
  • 6.
    כתבה חשובה וצודקת, אבל אין אלטרנטיבה (ל"ת)
    מיקי 15/12/2019 09:21
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 5.
    בן
    אנונימי 15/12/2019 09:10
    הגב לתגובה זו
    1 0
    שווי הנכסים כנראה גבוה מהשווי בספרים, ורואים את זה היטב בעסקאות נדלן מניב בתקופה האחרונה. נקודה שניה, ישנן חברות עם פעילות ייזום משמעותית, והשוק מתמחר גם כאן את הפוטנציאל לגידול בשטחים המניבים.
    סגור
  • 4.
    אכן מניות הנדלן מניב עזריאלי מליסרון וכו מנופחות ויקרות (ל"ת)
    המלך עירום 15/12/2019 09:10
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • מדוייק מאוד
    יוסח 15/12/2019 10:05
    הגב לתגובה זו
    0 1
    ישנם שיערוכים קרובים (ככל הנראה ב- 2020) שעתידים להוסיף שווי של מילארדי שקלים לחלק גדול מהחברות, כל זה עוד לא מתומחר.
    סגור
  • כוונתי הייתה "לא מדוייק מאוד" (ל"ת)
    יוסף 15/12/2019 11:19
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 3.
    כאילו חכם. לא אמר כלום. ממשיך לקנות.
    אחת העם 15/12/2019 09:06
    הגב לתגובה זו
    2 1
    בחיאת ביז, תבדקו תוכן.
    סגור
  • 2.
    מי אמר שהערכת השווי השמאית נכונה
    כלכלן 15/12/2019 08:56
    הגב לתגובה זו
    13 3
    אבישי- פה קבור הכלב- יש מי שטוען שהערכות השווי של השמאים שמרניות מדי ביחס לחנאי השוק- ובגלל זה הניפוח לכאורה שאתה מוצא
    סגור
  • הערכת שווי מתבססת בדרך כלל על תזרים מזומנים חזוי
    קלקלן 15/12/2019 10:45
    הגב לתגובה זו
    2 3
    כל שאר השיטות טובות כמו לשאול ילד בכיתה א' כנה שווה הקניון
    סגור
  • השקעה נכונה יודעת להתסכל על העתיד ולא רק על ההווה
    רוני 15/12/2019 11:10
    הגב לתגובה זו
    3 0
    הערכות שווי על בסיס תזרים מזומנים חוזי צריכה לקחת בחשבון הרבה משתנים, כולל צפי ריבית קדיה שעתידה אפילו לרדת, ובנוסף עידכון השווי השמאי שחוזה העלאה של עשרות אחוזים בשווי הנכסים הקיימים ואלו שעוד יכנסו לשטף העבודה. יש משקל כבד לאירועים עתידיים ברמות וודאות של עובודות בשטח (ולא תקוות) שמציפים על שווי גבוה מהנוכחי עבור רובן המוחלט של החברות. מי שיודע ומכיר את השוק יודע לתמחר אותם פנימה ונישאר מאוד רגוע בהשקעה באפיק הזה. המשך שבוע מצויין!
    סגור
  • 1.
    המאמר שכנע אותי מדוע להשקיע רק בנדלן מניב בבורסה! (ל"ת)
    משה 15/12/2019 08:47
    הגב לתגובה זו
    14 4
    סגור
  • לכל שבת יש מוצאי שבת
    טל 15/12/2019 10:47
    הגב לתגובה זו
    4 0
    מה שהיה בהכרח לא מה שיהיה. יש גבול לניפוח
    סגור
  • יש הרבה פרנואידים בשוק שכבר 3 שנים בפחד
    איבתר 15/12/2019 11:12
    הגב לתגובה זו
    7 0
    שאין לו בסיס אמיתי, שמנותק מנתוני השוק, ומונע מכותרות מפוצצות כמו זו של הכתבה הנוכחית בתקשורת. חבל. אתם תמיד חייבים לשמור על היכולת להסתכל על הדברים ממקום קר ועובדתי, והנתונים הקרים והעובדתיים מצדיקים את העליות, ומעבר לזה, כמו שנאמר פה יש אירועים נוספים שהשוק הזה עדיין לא תמחר בתוכו. ולכן הצפי קדימה, העובדתי, שלא מונע מאינטרס של כתב כזה או אחר, הוא מאוד חיובי.
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות