השכרת דירה למגורים - בפטור ממס

לבעלי דירות פרטיות, המשכירים אותן למגורים, יש כידוע שלוש אופציות למיסוי ההכנסות מהשכרת הדירות: 1. תשלום מס מלא על ההכנסה החייבת - במסלול זה ינוכו מההכנסה מן ההשכרה כל ההוצאות שיצאו בייצור ההכנסה. המס שישתלם הנו בהתאם למדרגות המס, בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"]. 2. תשלום מס מופחת בשיעור 10%, בהתאם לסעיף 122 לפקודה - במסלול זה, בעל הנכס נדרש לשלם מס בשיעור 10%, בגין ההכנסות מן ההשכרה. הנישום אינו זכאי לנכות הוצאות מהכנסותיו מן ההשכרה. 3. תשלום מס במסלול פטור ממס - במסלול זה קיים פטור ממס עד תקרת הפטור בסך 4,200 ש"ח. אם ההכנסות מן ההשכרה הן מעבר לתקרת הפטור, בעל הנכס מתחייב על פי שניים מסכום הכנסותיו, שעברו את תקרת הפטור, בהתאם למדרגות המס הרגיל. בהתאם לאמור לעיל, כל נישום, שהפיק הכנסה מהשכרת דירת מגורים, מחליט באיזה מסלול לבחור, בהתאם לשיקולי המס הרלוונטיים בעבורו. סוגיה עקרונית, שעמדה על הפרק, הייתה בדבר היכולת לנכות הוצאות במסלול הפטור, אם קיימות הכנסות החייבות במס. זאת, משום שההכנסה עברה את התקרה על פי החוק. מאחר שסוגיה זו לא הייתה ברורה עד כה, שיקולי הבחירה במסלולים השונים לא היו נכונים תמיד. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007(*) פתרה את הסוגיה וקבעה חד-משמעית, כי - "כאשר הכנסה מדמי שכירות עולה על התיקרה הקבועה בחוק, יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ויוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות, זאת בהתאם לסעיף 18(ג) לפקודה." יודגש כי הרכיב העיקרי בניכוי ההוצאות הוא הפחת בגין הדירה המושכרת. מאחר שפוזר מסך הערפל בסוגיה זו, יש למהר לתקן דוחות במקומות, שבהם לא נדרש ניכוי הוצאות, כאמור לעיל. יודגש כי אם לא יידרש ניכוי ההוצאות, הנישום ייפגע פעמיים: פעם בגין אי ניכוי ההוצאות הכוללות את הפחת, ופעם מאחר שרשויות מס שבח קבעו לנישום בעת המכירה, כאילו הוא ניכה פחת ובהתאם לכך יחושב השבח. (*) הערת המערכת: "ה"ב 5/2007 - "חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים" - ראה בגיליון פקס טקס קודם מס' 274 מיום 1 במארס 2007, בעמוד 4. הכותב - מרַכז התמחות מסים MBA, ומנהל לימודי החוץ בקריה האקדמית אונו.