שנת 2018 מביאה שינוי דרמטי בדיווח החשבונאי של החברות הציבוריות על הכנסותיהן בעקבות תקן חשבונאי חדש IFRS 15 שנכנס לתוקף החל מינואר השנה.

התקן נוקט בגישה חדשנית, הקרובה יותר להתנהלות העסקית השוטפת מאשר מה שהיה נהוג עד כה. אולם, בניגוד לדעה הרווחת הדוגלת בכך שהתקן ישפר את ריווחי החברות, בחלק מהמקרים הוא צפוי דווקא לאכזב.

כיצד אזורים הציגה שיפור במכירות?

רבות דובר בעבר על השינוי הצפוי בעיתוי רישום ההכנסות בחברות הנדל"ן היזמי. רקע: עם יישום התקינה הבינלאומית (IFRS) בישראל בשנת 2008 חל עיוות באופן שבו חברות יזמיות מדווחות על ההכנסות. לפי התקינה החשבונאית הבינלאומית, חברות אלו לא דיווחו על הכנסות ממכירת דירות בעת מכירתן אלא רק בחלוף זמן רב – בעת האכלוס. דרך רישום זו הובילה לכך שהדוחות הכספיים לא שיקפו את מצבה העיסקי האמיתי של החברה, שכן ברבעונים מסוימים דווחו הפסדים תפעוליים ללא הכנסות למרות מכירת דירות בפועל באותם רבעונים.

התקן החשבונאי החדש (IFRS 15) מאפשר לרשום הכנסות לאורך הבנייה לפי קצב ההתקדמות, הוא מאמץ את עיקרון השליטה ובכך הוא מחדש ששליטה על הדירה יכולה לעבור ללקוח לאורך הבנייה ולא רק במסירתה, זאת בהתקיימות שני התנאים הבאים: האחד, לחברה אין שימוש אלטרנטיבי לנכס, בנוסף, קיימת לחברה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

התנאי הראשון מתקיים בדרך כלל מאחר והחוזים מגבילים את הקבלנים בישראל ואינם מאפשרים לייעד את הנכס לשימוש אחר, האתגר המרכזי ניצב בתנאי השני הנוגע לזכות לתשלום עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

בנדל"ן היזמי בישראל, מרבית החברות סבורות כי ניתן להכיר בהכנסה לאורך זמן מאחר ולדעתם בהתאם לחוזים הקיימים עם החברות ובהתאם להוראות החוק הרלוונטיות בישראל התנאי השני מתקיים מאחר וקיימת זכות הניתנת לאכיפה להמשך הבניה עד למסירה ללקוח תמורת מלוא התמורה שנקבעה בחוזה. חלק מחברות הנדל"ן היזמי מיהרו לאמץ את התקן החדש באימוץ מוקדם עוד טרם זמנו, כך לדוגמה, חברת אזורים 0.05% אימצה את התקן כבר בשנת 2016, ובעקבות כך החברה דיווחה בדוחותיה הכספיים לשנת 2016 על גידול בהון העצמי מ-782 מיליוני שקל ל-1.026 מיליארד שקל - גידול של כ-30% בהון החברה. הכנסות החברה צמחו ב-40% מ-1.074 מיליארד שקל, 1.517 מיליארד שקל.

שיכון ובינוי 0.66%  דיווחה  בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי כי היא שוקלת אימוץ מוקדם החל משנת 2017, כתוצאה מכך, ההשפעה הצפויה של יישום התקן על כל מרכיביו על יתרת העודפים ליום 1 בינואר  2017 הינה גידול נטו בסך של כ- 90-100 מיליוני שקל.

חברות נוספות שטרם אימצו, מדווחות על השפעה כמותית ניכרת,  כך לדוגמה חברת 'אשדרמדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השני  לשנת 2017 שאילו התקן היה מיושם לראשונה בדוחותיה הכספיים לרבעון השני, השפעת היישום לראשונה של התקן הייתה מביאה לגידול בהון העצמי בטווח שבין 50 ל- 65 מיליוני שקל.

בישראל מרוויחים מהר, בחו"ל דווקא לא

החידוש שהוחל לאחרונה בתחום הוא ההבחנה ההולכת ונרקמת בין ישראל לחו"ל בעניין.

כך לדוגמה, קבוצת אשטרום קבוצה 0.86% בדוחותיה הכספיים לשנת  2016  עושה הבחנה בין ישראל לחו"ל ובעוד הכנסותיה מנדל"ן יזמי בארץ יוכרו לאורך זמן לפי קצב התקדמות הבנייה, החברה מציינת כי על בסיס בחינה ראשונית של חוזי החברה עם לקוחותיה היא מעריכה כי על בסיס הסביבה המשפטית והמאפיינים המסחריים במדינות בהן היא פועלת מחוץ לישראל, השליטה בנכס עוברת ללקוח בעת מסירת הדירה, לאור הערכה כי יכולת אכיפת החוזה טרם השלמת גביית התמורה היא נמוכה, לפיכך ההכנסות יירשמו בנקודת זמן אחת במועד המסירה.

חברת אלקו 0%  נחרצת אף יותר ובדוחותיה הכספיים לשנת 2016, היא מציינת כי החברה הגיעה למסקנה כי בנוגע לפעילות החברה בתחום הנדל"ן היזמי בחו"ל רישום ההכנסות בגין מכירת יחידות דיור, משרדים ושטחי מסחר ידחה עד למועד המסירה.

מדוע קבלני הביצוע אינם מרוצים?

דווקא בתחום קבלני הביצוע, התקן החדש אינו מזהיר פנים. תחומים אלו מתאפיינים בתשלומים משתנים כגון בונוסים על הקדמת בנייה, תמריצים מותני ביצוע, קנסות על איחורים, חריגים בגין כמות וביצוע ועוד, החשבונאות מגדירה תשלומים אלו כתמורה משתנה. בהתאם לתקן הקודם, הסף להכרה הנדרש היה נמוך יותר ודרש צפי (מעל 50%) שהחברה תקבל את הסכומים הללו, כעת, בהתאם ל-IFRS 15 הסף הנדרש להכרה הינו גבוה יותר ונדרש כי צפוי ברמה גבוהה שביטול בסכום ההכנסות שהוכר לא יתרחש בעתיד, בהתאם לכך, חברות בתחום עלולות לא לרשום רווחים כפי שנהגו בעבר במקרים דומים.

כך לדוגמה, שיכון ובינוי מדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2017 שיתכן שההכנסות מתמורה משתנה יירשמו בדוחות הכספיים במועד מאוחר יותר מאשר בעבר.

שותפות כלולה של חברת מנרב (I.V.M  Minrav) אימצה את  IFRS 15 באימוץ מוקדם ובעקבות כך היא מדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2017, כי בעקבות הדרישה לסף הכרה גבוה יותר היא הקטינה את העודפים לתחילת 2017 ביותר מ-20% לעומת המצב טרום כניסת התקן לפועל.

לסיכום ניתן לומר, כי את ההשפעה המצרפית על הרווחים נוכל לדעת רק ברבעונים הבאים עם יישום התקן החדש בפועל במרבית החברות, אולם אין ספק שבחלק מהמקרים התוצאות יהיו שונות ממה שציפינו.

המאמר הינו לידע כללי בלבד, אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ חשבונאי, כל העושה שימוש במידע המפורסם עושה זאת על אחריותו בלבד‏.