ראיון השבוע: כצמן מסמן את ההזדמנויות של גזית (ואיום אחד גדול)

עלייתה של הקמעונאות המקוונת לא מדאיגה את חיים כצמן בעל השליטה בנורסטאר החזקות, בעלת השליטה בגזית גלוב. ענקית המרכזים המסחריים, החולשת על עשרות נכסים מניבים בכ-20 מדינות ברחבי העולם, נהנית אמנם מפיזור גיאוגרפי רחב, אך בעולם בו הצרכנים עוברים לרכישות באינטרנט, תופעת 'הפילים הלבנים' בארה"ב מצריכה את התייחסות בעל השליטה. בנוסף, בשוק עלתה ההשערה לפיה שינוי האסטרטגיה של גזית גלוב עשוי לרמוז על התקרבותו של כצמן לפרישה, והוא מספק תשובה נחרצת בעניין.

אתה לא מודאג מתופעת הפילים הלבנים והחשש מנטישת הקניונים?

כצמן: "אם תסתכל טוב על הפילים הלבנים הם נוצרו משתי סיבות עיקריות. האחת, דמוגרפיה מאד חלשה שבמקום הזה לא צריך להיות. השנייה, היא שהרבה נכסים נשענו על מודל עסקי שהלך ונכחד, לא בגלל הקלות שבהזמנה באונליין, אלא כי פער התיווך שלהם נשחק לחלוטין. פעם הלקוח היה בא לכלבו, רואה חולצה וקונה אותה כי היא מצאה חן בעיניו. היום הלקוח מסתכל במאה אתרים לפני שהוא רוכש, והמודל העסקי של החברות הללו שמשכו קהל לקניונים בדרג השני והשלישי, פשוט לא שרד. כרגע יש הסתכלות על בהלה כללית, גל של פסימיות ששוטף את הכל, אבל צריך להבחין טוב בין המנצחים והמפסידים, זה נראה כאילו כל הריטייל הולך לעזאזל אבל זה כמובן לא ככה. כמו כל מהפכה המנצחים יהיו המקומות הטובים ולהיפך. הקניונים ברמה הגבוהה ממשיכים להצביע על עלייה בתפוסות, ובשכר דירה. אם נסתכל על הדו"חות של ריג'נסי זה מה שהיה ואנו מקווים שזה יימשך בזמן הקרוב". 

"לפני 15 שנה כולם אמרו שעולם המשרדים נגמר, כי למה צריך משרדים אם אפשר לעבוד מהבית בלפטופ משלט רחוק, והרבה חברות גדולות אימצו את הטרנד של עבודה מהבית, אבל מאז כולם חזרו חזרה למשרדים. הדוגמא הבולטת ביותר היא זו של WeWork - כולם רוצים להתחכך באנשים אחרים, לשתות קפה יחד בבוקר ולשמוע רעיונות. ההצלחה של We Work היא בעיני הוכחה ניצחת לזה שהטבע האנושי לא משתנה כל כך מהר. אנשים כן מחפשים את האינטרקציה החברתית, ואפילו במקומות צפופים. הרי הגאווה של We Work היא יצירת קהילה דינמית".

"תופעה דומה לדעתי אפשר גם למצוא בשוק הריטייל שייעודו הוא לא רק להחליף מזומנים וסחורה אלא יותר מזה. נוצרת תופעה מעניינת בעיני, לפיה יש מאות אלפי חנויות וירטואליות ולכולם יש מכנה משותף אחד - כולן רוצות מקום ממשי. 60%-70% מהדיירים שלנו הם כאלו שלעולם לא יוחלפו על ידי האי קומרס, ולזאת יש להוסיף את הרצון של חלק מקמעונאים שנמצאים היום ברשת לרדת מהאינטרנט לחנות ממשית. אנחנו, למשל, גם יותר פתוחים לשימוש מעורב בעיקר של משרדים ומגורים מעל הריטייל. לפעמים ערכי הקרקע גבוהים מדי ולכן חייב לעשות ניצול אינטנסיבי של הקרקע. ובאופן טבעי אנשים אוהבים לעבוד ולגור במקומות בהם יש סופרמקרט ליד, מסעדות או סלון יופי. זה עובד בכל מקום בעולם". 

• רבעון חזק: גזית גלוב העלתה את תחזית ה-FFO
• המלצה חמה לאקוויטי וואן של גזית גלוב: "עובדת על מקורות לרווחים"

גזית גלוב עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול של נכסים מניבים וחולשת על התחום בכ-20 מדינות מעבר לים. בארה"ב החברה פועלת בעיקר באמצעות ריג'נסי (שהתמזגה עם אקוויטי וואן), בקנדה בעיקר באמצעות ריאלטי, באירופה עם אטריום ויש לה פעילות גם בישראל ובברזיל. הקבוצה מתמקדת בעיקר בענף המרכזים המסחריים מעוגני סופרמרקטים. מרבית פעילותה מתקיימת במדינות יציבות, המאופיינות בדירוג אשראי גבוה כמו: ארה"ב, קנדה, נורבגיה, פינלנד ועוד. חברות הקבוצה ביצעו בשנים האחרונות מהלכים לשיפור תיק הנכסים המניבים, באמצעות מימוש ורכישת נכסים ובאמצעות פיתוח נכסים נוספים באופן בו חלק גדול יותר מהפורטפוליו ממוקם באזורים אורבאניים, הנהנים ממגמות דמוגרפיות חיוביות של צמיחה באוכלוסייה ובהכנסת משקי הבית. משכך,  גזית גלוב חשופה במידה מסוימת להאטה משמעותית בצריכה הפרטית בשווקי הפעילות, בין היתר, בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט. עם זאת, כצמן לא מראה חשש לגבי ההמשך.

"צפיפות האוכלוסין גדלה. אולי השכר לא עולה אבל אנשים בעלי אמצעים והחוזק הדמוגרפי מעודד את מרכזי הערים. כאשר אתה מודד את ה-100 אלף תושבים שסביב הנכס שלך - הם נהיים יותר עשירים עם הזמן במקומות האורבניים הטובים. אם נמדוד מה השכר החציוני של התושבים ליד שרונה בתל אביב לפני 20 שנה ומה הוא היום, אז אני בטוח שבניית המגדלים שם ומעמד התושבים הביא לצמיחה טובה".

בארץ יש עודף של קניונים? "בישראל אם אני זוכר נכון יש היום כמטר לנפש מבחינת הריטייל, שזה הרבה פחות מארה"ב אבל קצת יותר מאירופה אבל זה בהחלט מספר מכובד ברמה בינלאומית. אני צופה שהקניונים שנמצאים במקומות הטובים, במקומות בהן האוכלוסייה במעמד סוציואקונומי גבוה, ליד דרכים ראשיות, יעשו יוצא מן הכלל שכן יש להם את העוגנים המתאימים, ומנגד קניונים שנמצאים במקומות פחות טובים סביב רמה סוציואקונומית נמוכה יותר וכדומה, יעשו פחות טוב".

• מה יהיה מחר בבורסה?
• "גם ליועצים יש לילות לבנים - ככה זה בשוק ההון"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גזית גלוב דיווחה היום על תוצאות הרבעון השלישי והעלתה את תחזית ה-FFO לשנה כולה בפעם השנייה השנה, (על כך בהמשך). וזאת בעוד מניית גזית גלוב נסחרת כ-25% מתחת לשיא שרשמה באפריל של 2015, לא לפני שביצעה מהלך עליות של יותר מ-30% מאז פברואר האחרון.

ברזיל על ההשקעה של גזית גלוב בברזיל בזמן המשבר שבא על רקע שחיתות שלטונית, אותה הגדירו חלק מהמשקיעים כהרפתקנית, כצמן מבטא סיפוק. "בסאו פאולו הבאנו תוצאות מדהימות, כאשר בגלל המשבר הכלכלי תזמון ההשקעה עלה יפה. לאנשים לא היה כסף להשקיע בהשבחת נכסים וניהולם, ומנגד יש אותנו, ועם יחסית לא הרבה כסף הצלחנו להשביח ולטייב את הנכסים הללו, ולשפר את ההכנסות מהן בצורה די דרמטית. אנחנו יותר ויותר מתמקדים בקניית נכסים אך ורק במקומות עם תנועה גדולה וחיבור וקרבה לתחנה הראשית של אוטובוסים, מטרו וכדומה. מדובר בנכסים שימשיכו לייצר צמיחה בתשואות לשנים ארוכות כי יותר אנשים בעיקר במרכזם האורבניים עוברים לתחבורה ציבורית, שהולכת ומשתפרת, והרבה יותר אנשים רוצים לגור בקרת הערים. האורבניזציה החלה לפני יותר מ-5 אלפי שנים, וצפויה להימשך עוד שנים ארוכות. תהליך העיור בשיאו וזה רק הולך וגדל. הכל מתרכז  בערים הגדולות ושם אנו נמצאים".

איפה גזית גלוב בעוד 10 שנים? "מרוכזת בכ-20 ערים ראשיות בעולם עם נכסים גדולים שבטח יגיעו לאיזור ה-100 מיליון דולר או יותר. פחות נכסים עם הרבה שווי מקודם כאשר מדי פעם מנצלים הזדמנויות עסקיות, כמו הטכנולוגיה. אנו מאד מודעים ליתרונות והסיכונים שמביאה עמה הטכנולוגיה. זה פוגש אותנו בזה שהאי קומרס החליש את מעמדם של יצרני הקומודטיס (כמו: אלקטרוניקה או ספרים), ומצד שני הטכנולוגיה מאפשרת לנו כל מני דברים אחרים שאנשים פחות רואים, אם זה בבק אופיס, בניהול, וכדומה. אני חושב שנוכל לייעל את הליך ההשכרה שלנו. זה הליך מאד מייגע ובירוקרטי, וזה החלק שלי בתחום הקטן הזה. הנדירות הכלכלית תביא לעליי".

האם כצמן רואה פרישה באופק לאחר לא מעט שנים בצמרת?  "זו דרך חיים, אני כבר לא יודע דרך אחרת. זה העיקר וזו החזית. מלאו לי בדיוק 68 לפני כשבועיים והודעתי לכולם שב-7 שנים הבאות אני לא מתכוון לפרוש. אבל זה לא אומר שאפרוש אחרי זה".

בנוגע לתוצאות שפורסמו היום. גזית גלוב העלתה תחזיות לשנה כולה כאשר התחזית העדכנית צופה כי ה-FFO ל-2017 יסתכם בטווח של 700-688 מיליון שקל. התחזית הקודמת עמדה טווח של 649-635 מיליון שקל. ה-FFO למניה צפוי להסתכם בטווח של 3.59-3.53 שקלים, לעומת תחזית קודמת של 3.32-3.25 שקלים למניה. עם זאת, בשורה התחתונה גזית גלוב עברה להפסד בצל הוצאות מימון גבוהות של 530 מיליון שקל ברבעון השלישי.