שוק השכירות לטווח ארוך עובר טלטלה ומוביל לירידת ערך - מחיקה גם בחנן מור
העדכון של חנן מור הבוקר לפיו החל מהלך למימוש חלק מהקרקע בשדה דוב באמצעות קבוצת רוכשים, וכי אין ירידת ערך בשווי הקרקעות בשדה דוב, הוא חדשה טובה עבורה. עדיין לא מדובר בבשורה של ממש, אבל נראה כי החברה ממשיכה להציג שיפור מסוים במצבה, שיכול לעודד גם את המשקיעים.
חנן מור, מן הסתם, לא משקיעה רק בשדה דוב. עיון בדוחות שלה מלמד הרבה מאוד על שוק הדיור בישראל, בעיקר בכל הנוגע לשוק ההשכרה. שומת שמאי המקרקעין "אבירן שמאות מקרקעין" עבור פרוייקט הדיור להשכרה של החברה, באזור רמת אפעל, קריית קריניצי ותל השומר, החברה חוותה ירידת ערך.
בשומה קודמת שנערכה למתחם, בסוף השבוע שעברה, נקבע שווי הנכס על 464 מיליון שקל, אולם השווי פחת מכמה סיבות: לדברי השמאי, הימשכות אי הוודאות בענף דיור להשכרה גרם לכך. השמאי איתר גם מספר מכרזים נוספים לדיור להשכרה שמלמדים על המגמה. הוא טוען כי עקב הגדלת מקדמי סיכון ואי הוודאות, השווי פוחת. נכון, החישוב בשומה היה שונה (אז הוא חושב לפי גישת החילוץ, אבל הפעם לא בשל מיעוט נתוני השוואה וחשש שמכרזי 2022 אינם מגלמים מגמה ארוכת טווח - השמאי שילב בין גישת ההשוואה לגישת היוון הכנסות. שינוי החישוב והמסקנות בעקבותיו יכול ללמד על הפסימיות השוררת בשוק).
השמאי העריך כי שמונה חודשים לאחר ההערכה הקודמת, ישנה ירידת ערך לנכסים של חנן מור בפרוייקט הספציפי בשווי כולל של 29 מיליון שקל - 435 מיליון שקל לעומת 464 מיליון שקל בהערכה הקודמת. אם תרצו, ירידה של 6.25%.
- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
הפרוייקט לדיור להשכרה בנוי מ-4 חלקות בגודל 2-3 דונם בערך, יש שם זכויות בניה של 247 יחידות דיור ושטחי מסחר בגודל 562 מ"ר ברוטו. שטח עיקרי לדירה ממוצעת הוא 93 מ"ר ועוד 12 מ"ר לממ"ד. שטח עיקרי ליח"ד קטנה הוא 68 מ"ר ועוד 12 מ"ר לממ"ד. לפי תנאי המכרז, המחיר המקסימלי שאפשר לגבות מהדיירים הוא כזה: עבור דירות 2 חדרים (50 מ"ר) 68 שקל למ"ר, עבור דירות 3 חדרים (80 מ"ר) - 56 שקל למטר, עבור 4 חדרים (100 מ"ר) 48 שקל למטר. כל אלה, לא כוללים דמי אחזקה של 4 שקלים למטר. כלומר, 400 שקל לדירת 4 חדרים, חצי לדירת 2 חדרים, כשתקופת ההשכרה לא תפחת מ-20 שנה ברציפות, לאחריה מור יוכל למכור את הדירות.
חשוב להדגיש כי השמאי רואה סיכוי וסיכון בפרוייקט. הסיכוי גלום בהתמתנות האינפלציה וחזרה לשגרה, המשך ביקושים ועליית מחירי הדירות, המשך תנופת התפתחות והשפעה חיובית של פרויקט הרכבת הקלה וכן סיום בדיקת נושא זיהום הקרקע וקידום מהיר של היתר הבנייה. הסיכונים כרוכים בהמשך עליית ריבית ואי ודאות, אשר ימשכו מעבר לטווח הקצר וכן עיכוב בהליך קבלת היתר הבנייה.
אחרי שקוראים את זה, מבינים מדוע הקבלנים בורחים מפרוייקטים של דיור להשכרה בעת הזו. חלקם מעדיף להציג בפני הבנק דוחות אפס, למכור, להימנע מעלויות מימון מטורפות - מאשר להיות תקוע בהתחייבויות ל-20 שנה, גם כשמחירי השכירות גבוהים ובעיקר - כשהמדינה מגבילה את הסכום שאותו אתה יכול לגבות מהדיירים.
- 4.שירה 02/09/2023 12:58הגב לתגובה זולא קונים דירה עד שהמחיר נחתך ב- 75%
- 3.הבנתם את זה? 01/09/2023 10:02הגב לתגובה זועד שהחוק לא יאפשר פינוי מזורז של דייר סרבן שלא משלם/ הורס/מפריע לציבור, לא יקרה כלום. גם כיום מגבילים בעלי דירות בעירבון לדירה, ויש דיירים שמשאירים נזקים וחובות בשווי שנת שכירות, אז חנה שמישהו בכלל יתעסק עם זה, ובכלל עם שוכרים ישראלים, בלי לפגוע... אעלק שכירות הוגנת, בסה"כ השתדלו להתחנף לשוכרים, כדי שלא יתעצבנו על הממשלה (ובצדק), אז פגעו בשוק השכירות ועכשיו גם עשרה חכמים לא יוציאו אבן שזרק טיפש אחד (או יותר) לבאר... כרגיל, רגולציה מלמעלה לא עושה טוב לשום שוק חופשי.
- 2.כלכלן 31/08/2023 19:08הגב לתגובה זושיכון ובינוי ואזורים ועכשיו גם חנן מור רשמו מחיקת ערל גדולה בדיור להשכרה. איך זה שאשטרום שהיא שחקן גדול בתחום עם אלפי דירות להשכרה לא מוחקת? מישהו מבשל את הדוחות?
- אשטרום מראש קנתה את הקרקע ב50% פחות מחנן מור (ל"ת)בן 01/09/2023 12:47הגב לתגובה זו
- 1.שמעון 31/08/2023 16:39הגב לתגובה זוממן השכירות בתל אביב היא בדולרים ולא בשקלים כי הבעלים לא חיים פה הם מזמן היגרו למדינות המערב
