צילום: שלומי יוסף

עסקאות נדל"ן

ההבטחה של סמוטריץ' ואיזו משכנתא לקחת?

איך שר האוצר יילחם במחירי הדירות, מה יקרה אם יהיה מס על שכר דירה מהשקל הראשון? וגם - עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון

נתנאל אריאל | 04/02/2023 11:03 (25)

נושאים בכתבה מחירי הדירות נדל"ן למגורים עסקאות נדל"ן שכר דירה

אף שר אוצר לא הבטיח בקדנציות האחרונות ירידה במחירי הדירות. אף שר בינוי ושיכון לא הבטיח ירידה במחירים. היה אפילו שר שאמר שמחירי הדירות הולכים לעלות 5%-6% וגרם לעלייה של 20%. כשאומרים לציבור 'המחירים הולכים לעלות', מדרבנים אותו לקנות דירות. אביגדור ליברמן חתום על מחול השדים בשוק הדירות בשנה שעברה. כל רוכש דירה צריך לדעת שבממוצע הוא משלם 100 אלף שקל על "מס ליברמן".

וליברמן הוא איש חכם וגם שר אוצר לא רע במכלול. בקדנציה שלו עד חודש לפני הבחירות, התקציב היה בעודף, החודשים האחרונים של השנה חלשים, ככה זה כשיש בחירות באופק וככה זה בחודשים שאחרי הבחירות - אין בעל בית, לא ממש אכפת מהתוצאות , הרי אין להם פקטור על הבחירות. הממשלה החדשה מקבלת מאזן טוב, אבל לא מצוין ומאזן שבהדרגה הולך למסלול של גירעון רחב. אבל אנחנו כאן בגלל מחירי הדירות.

מאז שכחלון ניסה להוריד את מחירי הדירות, ואפילו לא התחייב על זה (אבל בחר בתוכנית פופוליסטית כמו מחיר למשתכן - שמגדילה ביקוש ולא היצע ובכך דווקא מעלה את המחירים לכולם), אין אף אחד שמוכן להעז. השבוע קרה דבר - שר האוצר בצלאל סמוטריץ' אמר שמחירי הדירות יירדו משמעותית ויותר אנשים בישראל יוכלו לקנות דירה. סמוטריץ׳ הדגיש כי האתגר שלו בשנים הקרובות הוא לשמור על קצב התחלות הבנייה למרות הירידה במחירים, העלייה בריבית והירידה בביקושים. התחלות בנייה מגדילות את היצע הדירות, ובאוצר יודעים שזה המפתח למלחמה ארוכת טווח במחירי הדירות.

אז, בלי ציניות - כל הכבוד לסמוטריץ' שמציב לעצמו יעד גבוה. יעד שאחרים לפניו נמנעו ממנו. הוא יודע שעל זה הוא יישפט בציבור. זה לשחק באש, הסיכון הפוליטי שלו גדול, אבל הוא לקח את זה בשתי ידיים. ואיך הוא מתכוון להגדיל את היצע הדירות - "כדי לעשות את זה נצטרך לטפל בקשיי האשראי ליזמים ולקבלנים, בפישוט ובקיצור הליכי התכנון והרישוי ובשמירת הכדאיות הכלכלית באיזורי הפריפריה. את הצעדים האלו תראו כבר בחוק ההסדרים ובתקציב הקרוב״. יהיה מעניין.

בשטח כבר 3-4 חודשים לפחות שיש מבול של מבצעים והנחות על דירות חדשות. מעבר לכך, בפועל כבר מחירי הדירות יורדים - על פי נתוני הלמ"ס בנוגע לדירות מקבלן נרשמה ירידה של 2.4% במחירי הדירות בסקר לתקופת אוקטובר-נובמבר. זה יחלחל גם למחירי דירות יד שנייה.

סמוטריץ' גם תקף השבוע את בנק ישראל - "בנק ישראל טעה בהערכת המצב שאנחנו לא הולכים להעלאת ריבית והגדיל את רכיב הפריים בהלוואות". הדגשנו כאן מספר פעמים בעבר ובמקביל להנחיה השגויה של בנק ישראל, את הטעות הענקית של הבנק המרכזי. הגדלת הסיכון לציבור שנדף לריביות המשתנות, רגע לפני שהריבית החלה לעלות. זה עלה לרבבות אנשים בהרבה כסף - מאות אלפי שקלים.

אבל, אל תטעו לחשוב שגם עכשיו הסיכון במשכנתאות בריבית משתנה גדול מאוד. ככל שהריבית עלתה ובהתאמה ריבית המשכנתא המשתנה עלתה, הסיכון דווקא קטן. מתישהו נגיע לתקרה - לריבית המקסימלית. אז מי שלוקח משכנתא או מי שעושה שינוי במסלולים צריך לזכור את הכללים הבאים: בריבית משתנה יש תנאים טובים יותר מריבית קבועה, אבל הסיכון הוא שהיא תעלה. הסיכון הזה היה ענק לפני שנה והוא אכן התממש. אבל כעת הסיכון אומנם קיים, אבל הצפי להעלאות ריבית הוא לא באחוזים רבים, אלא בעד 1%, ואנחנו לארג'ים. מול זה יש את הריבית הקבועה היקרה, אבל הבטוחה. משלמים יותר, אבל יודעים שזה המקסימום. השאלה היחידה היא מה הציפיות שלכם - אם היקרה גבוהה ב-1.5%-1% מהמשתנה ואתם מצפים לעלייה של עד 0.5%, התשובה ברורה. בפועל, האטרקטיביות של המסלולים המשתנים עלתה מאוד, אבל זה לא חף מסיכון.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

חובת דיווח על משכירי דירות

סמוטריץ גם פתח השבוע חזית מול משכירי הדירות. זו חזית קשה, להרבה חברי כנסת יש שתי דירות ומעלה והם עצמם נהנים מהשכרת דירה נוספת. נכון, הוא עדיין לא מטפל בכך שאין מיסוי על השכרת דירה - שזו אפליה מול מיסוי רווחים בשוק ההון ומיסוי של שכר עבודה, אבל בכל זאת זה צעד ראשון - חובת דיווח לכל המשכירים. האמת שזה מאוד חשוב. זה יחייב את מעלימי המס, אנשי "הראש הקטן" ואחרים להיזכר שיש להם דירות שהושכרו. זה עניין אחד לא לדווח לרשויות כי "כולם עושים את זה", "לא ידעתי שאני מעל הרף של הפטור ממס" וזה דבר אחר להתעלם מחובת דיווח לכולם. החובה תגדיר עבריינות. לא דיווחתם אתם עבריינים, ולא תאלץ את מס הכנסה לחפש בנרות אחרי מעלימים. היא תפתח בפניהם דטה ענק של השכרות וגם העלמות.

זה צעד מבורך. הצעד הבא - וגם באוצר יודעים שהוא נכון - השוואת המס על השכרת דירות והבורסה. הבעיה שגם הם יודעים שלפני שזה יביא להגדלת היצע הדירות (משקיעים שיעזבו או לא ייכנס), זה עלול להתגלגל על השוכרים. והשוכרים נמצאים עכשיו במתקפת עלייה בשכר הדירה. ברגע שהריבית עולה, משכירי הדירות רוצים יותר, כדי להפוך את ההשקעה לאטרקטיבית מול פיקדונות והשקעות סולידיות. המגמה צפויה להימשך, ומס על שכר דירה עלול בשלב הראשון להאיץ אותה.

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

ירושלים

דירה ברחוב הגומא בגילה, 3 חדרים, 70 מ"ר, חצי קומה למטה מתוך 3 , מרפסת 12 מ"ר, נמכרה ב-1.8 מיליון

הרצליה:

דירת 5 חדרים ברחוב נתן אלתרמן, במערבית הרצליה, קומה 11 מתוך 12, מרפסת שמש 11 מ"ר, 125 מ"ר + 11 מ"ר מרפסת, 2 חניות, מחסן, נמכרה ב-5.1 מיליון שקל

נתניה

וילה 6 חדרים, רחוב סיגלית, שכונת פולג, 166 מ"ר בנוי על מגרש של 250 מ"ר, נמכרה ב- 5,200,000 שקל

בת ים

דירת 3 חדרים, רחוב רבינוביץ, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,650,000 שקל

גוש עציון

דירת גן ברחוב משעול הורד באלון שבות, 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה 0 מתוך 2, מוקפת גינה כ-200 מ"ר, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-2 מיליון שקל

באר שבע

דירת דירת 3 חדרים, רחוב רחבת צפת, שכונה ט', 76 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 880,000 שקל

דירת 4 חדרים, רחוב קרן היסוד, שכונה ג', 102 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 835,000 שקל

דירת 3 חדרים, רחוב אברהם אבינו, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 580,000 שקל

דירת 4 חדרים, רחוב מרדכי מקלף, שכונה ו', 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 920,000 שקל

בית פרטי 3 חדרים, רחוב יציאת אירופה, שכונה ה', 130 מ"ר, נמכר ב- 1,350,000 שקל

קריית מלאכי

דירת 3 חדרים, רחוב שמעון פרס, 84 מ"ר, מרפסת 17 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,340,000 שקל

דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 820,000 שקל

מבשרת ציון

דירה ברחוב אורנית במבשרת ציון, 5 חדרים, 106 מ"ר, קומה 2, גינה 50 מ"ר, חניה, הושכרה ב-7,200 שקל לחודש

חריש

דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 117 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,655,000 שקל

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(25):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

20.
מחירי הדיור בעצירה והתחלת ירידות (ל"ת)
רק בגלל הריבית 07/02/2023 03:53
הגב לתגובה זו
19.
שרה מגדרה 05/02/2023 22:41
הגב לתגובה זו
למה על כספי הפנסיה שלי לוקחים מס רווחי הון בבורסה ואילו שכנתי שמשכירה דירה לא משלמת מס על רווחי הון מהשכרת דירה?
18.
שחור 05/02/2023 13:43
הגב לתגובה זו
אי הצמדת רף המיסוי למדד וקיזוז מס ממי שמשכיר ושוכר יחד. לאט לאט יכנסו עוד ועוד משכירים למעגל משלמי המס. טיפין טיפין בהדרגה. הוציא את כל העוקץ מכל מתנגדי המס. לא בבת אחת שלא יבכו, לא בכוח זרוע שלא יתמרמרו. עוד כמה שנים כולם ישלמו מס וזה יהיה טבעי...
17.
גורי 05/02/2023 11:45
הגב לתגובה זו
הנדל"ן לא סתם ממריא בעזרת האוצר כי הוא בא לפתור הרבה בעיות לרוקן את הכסף מהאזרחים לשעבד את הקונים לדורי דורות להקשות על המיזרח אירופים שמשתמשים בנו כמיסדרון להגירה לארצות הברית ולשקם את הזקנים שלהם פה להעשיר את תקציב המדינה כי אין מקור אחר ולכן זה לא ישתנה ושימשיך כך
16.
אני 05/02/2023 10:20
הגב לתגובה זו
שהשכירות ההכנסה שלו היחידה ולא מגיעה ל 6000 שקל, למה צריך לשלם מס?
שישלמו 05/02/2023 19:22
הגב לתגובה זו
שוק ההון משלמים על השקל הראשון. גם בשכד זה צריך להיות ככה. הטבת מס הזויה שמתחזקת בועה.
15.
קלקלן 05/02/2023 07:39
הגב לתגובה זו
אז תגידו, הם מתכוונים להטיל מס רכישה של 10% על מניות? או אולי יבוטל מס הרכישה על דירות? כנראה שלא.. אז כל הסיפור של השוואת מיסוי הוא פיקציה. סתם עוד מס עם עוד תירוץ.
משה 05/02/2023 09:46
הגב לתגובה זו
צודק בהחלט. שכחת להוסיף שבבורסה אפשר לקזז מול הפסדים. האם יהיה אפשר לקזז הפסדים בדירות מושכרות (שיפוץ וכו)?
14.
אלי עמר 04/02/2023 20:54
הגב לתגובה זו
ירידת מחירי הדירות קשורים אך ורק לריבית בנק ישראל ולכך שהממשלה הקודמת דחפה בניית עשרות אלפי יחידות דיור. סמוטריץ רק מתהדר בירידת מחירים שהחלה טרם נכנס לתפקיד
13.
Jo 04/02/2023 18:52
הגב לתגובה זו
במדינה שאינה דואגת לפנסיונרים שלה למעט אלו עם הפנסיה התקציבית שעולה לשאר הציבור מיליארדים שנלקחים המיסים אנשים רכשו או ירשו דירות ששכר הדירה שהם מקבלים זו הפנסיה שלהם במקום שקרנות הפנסיה יממנו מכספי הפנסיה תספורות לטייקונים ויהמרו בבורסה בכספי הפנסיה שלנו די לחפש מקומרות מימון נוספים מכספי המיסים על מנת לממן את משכורות העתק של עובדי הציבור במשרות בכירות שמרויחים כמו מנהלים של חברות ענק שלפחות מיוצרות משהו ומרויחות בושה כל עובדי הציבור.
12.
אחד! וגם אחד! 04/02/2023 18:48
הגב לתגובה זו
חחחחחחח שמו פה גם עסקת שכירות במבשרת?! אין מספיק עסקאות קנייה לצורך הכנת הכתבה? "עֲקַבְיָא בֶּן מַהֲלַלְאֵל אוֹמֵר: הִסְתַּכֵּל בִּשְׁלשָׁה דְּבָרִים וְאִי אַתָּה בָּא לִידֵי עֲבֵרָה: דַּע מֵאַיִן בָּאתָ, וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ, וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן. מֵאַיִן בָּאתָ? מִטִּפָּה סְרוּחָה. וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ? לִמְקוֹם עָפָר, רִמָּה וְתוֹלֵעָה. וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן? לִפְנֵי מֶלֶךְ מַלְכֵי הַמְּלָכִים הַקָּדוֹשׁ בָּרוּךְ הוּא". (אבות פ"ג מ"א)
11.
כל הכבוד סמוטריץ, מה עם בנייה ב E1 , ראה הר חומה (ל"ת)
חיים 04/02/2023 18:45
הגב לתגובה זו
10.
מס הליכוד 04/02/2023 17:37
הגב לתגובה זו
שמחה ארליך ז"ל רצה להפוך את ישראל לשוויץ ופתח המט"ח למסחר חופשי(=מה שהביא לבריחת הון עצום לשווייץ בזמן קצר), אחריו בא יגאל הורובית שסגר הברז בחוזקה עד הסוף וצעק "משוגעים תרדו מהעץ"...ואחריהם המשיח של הליכוד יורם ארידור עם "הכלכלה הנכונה" שלו...שהביאה לאינפלציה דמיונית של כ-500% בשנה
9.
"מס ליברמן"? 04/02/2023 17:33
הגב לתגובה זו
בכל העולם נרשמו עליות בנדל"ן בגלל המשבר בבורסות, שהבריח כסף מהבורסות לנדל"ן שנתפס כיותר בטוח(=ובמיוחד בארץ שזאת האמונה מאז ומתמיד). ליברמן אולי חשב שאם יגיד שמחירי הנדל"ן ימישכו לעלות, אז הוא לא ייחשב כאשם בכך שלא הצליח להביא לירידה במחירי הנדל"ן(=כלומר, שאין לו שליטה על השוק)
אחד! וגם אחד! 04/02/2023 20:01
הגב לתגובה זו
כשהבורסה יורדת, אנשים מחכים עם מזומן לקנות מניות בתחתית, לא? אם כן, איך זה מסתדר עם מה שאמרת?
8.
דירה יד ראשונה מאחמד ובונוס מקבלים רימון ברכב (ל"ת)
גוש עציון זה פלסטין 04/02/2023 16:02
הגב לתגובה זו
7.
המחירים ימשיכו לבעלות (ל"ת)
גל 11 04/02/2023 15:31
הגב לתגובה זו
6.
תבנו מלונות זולים ותלחמו במשכירי הדירות לתקופות קצרות ב (ל"ת)
ניר 04/02/2023 14:26
הגב לתגובה זו
5.
האם מטרגטים תגובות ומוחקים אותם לפני שהם מפורסמות??? (ל"ת)
ניר 04/02/2023 14:25
הגב לתגובה זו
4.
שלמה 04/02/2023 13:47
הגב לתגובה זו
300K עי בעלי 3 דירות ומעלה 200K "מפוצלות" "מחסנים" "צימרים" הם אלה שמכתיבים את השוק וגרמו להעלאה הריבית (לא רק בגלל העולם) כלומר בעקיפין גרמו להעלאה מחיר ה"קוטג' " על כל סוגיו . אבל האוצר ובנק ישראל לא רוצים להתמודד עם בעלי הדירות האלה וסתם עזרו לבנקים לגזור קופון של מליארדים נוספים על חשבון האזרחים האחרים . קפיטליזם ?
3.
הומלס 04/02/2023 13:04
הגב לתגובה זו
אני לא יודע איך תראה התוכנית הנדלנית שפל סמוטריץ, אבל אם לשפוט לפי התוכנית לטיפול בעור המחיה העתיד לא נראה מזהיר במיוחד
2.
מה זה מס ליברמן? ראוי שתנמק את מה שאתה כותב (ל"ת)
d 04/02/2023 12:25
הגב לתגובה זו
יעקב 04/02/2023 21:22
הגב לתגובה זו
ליברמן גרם לעליית המחירים, אז כביכול הסיבה שאתה משלם יותר הוא בגלל פליטת הפה שלו, כדרך משל קרא לזה הכותב מס ליברמן
1.
ביבי זה אסון 04/02/2023 12:08
הגב לתגובה זו
רשות המסים מוטב שתתקרכז במלחמה בעברייני מס ומעלימי מס ולא בגברת כהן מחדרה אשר הייתה עצמאיתץ כל חייה ועכשיו משכירה נכס בית ב 7000 ש"ח והיא קונה מכסף זה תרופות,אוכל,חימום בחורף ,זו פשוט בושה ,זה להתעמר באנשים שעבדו כל חייהם ומשיכירים נכס ,זו הפנסייה שלהם .מאוד קל לפתוח תיקים לאנשים כאלו ,זו בושה וזו גם מנוגד ליהדות אני מציע לשר סמוטריץ לפני שהוא מטפל בענף השכרות למגורים לסגור אחת ולתמיד את משרדי ניכיון הצקים (צ'אנגים) אלו הם המשרדים אשר דרכם מבצעים כמעט 99% מעבירות הלבנת ההון במדינה ,90% מעבירות המס הפליליות במדינה ,בוא נראה אותו סוגר אותם ,קשה נגד חזקים ? בטח מאוד קל נגד הגברת כהן מחדרה ,איפוה השר בן דביר? הוא רוצה להילחם בפשע? תסגור את משרדי ניכיון הצקים ,אלו ודרכם ממומן כל הפשע,משפחות הפשע מלבינות את הכסף דרך אלו,כולל כל עבירות המס (מס הכנסה +מעמ+הפסד של ביטוח לאומי) המדינה מפסידה כל שנה מס לפחות של 10 מילארד ש"ח עקב כך. אין כזה דבר אי אפשר לסדור את המשרדים האלו ,רק ב 1989 הם החלו לצוץ ולפרוח וממשלות ביבי נתנו להם להתפתח כמו זבובים . ברגע שיסגרו אותם הפשע יקטן בעשרות אחוזים ,הפחד ....
שרה מגדרה 05/02/2023 22:38
הגב לתגובה זו
קוראים לי שרה מגדרה ואני פנסיונרית שאת כל כספי הפנסיה שלי מושקעים בשוק ההון מכיוון שאני לא רוצה לקנות דירה להשקעה.למה אני צריכה לשלם מס על רווחי הון וחנה מחדרה לא תשלם מס מרווחי הון מדירה להשקעה?

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: פיי-קוב-פריד אדריכלים

תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית

בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית

רן קידר | 29/12/2025 07:30

נושאים בכתבה מחירי הדירות ירושלים

שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בת"א שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את "הניתוק" של ירושלים משאר המדינה?

ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.

דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים.

בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יתקרב לכ-1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד ממד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינם משמשים למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהם בעצם "תופסים" דירה לישראלים.

על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.