האטה בהתחדשות עירונית - תוצאת היעדר המימון והליכי היתר ממושכים
בחודשים האחרונים ניכרת האטה בתחום ההתחדשות העירונית. בכנס הנדל"ן השנתי של אתר "מגדילים" שנערך במלון רמדה בירושלים ניתחו המשתתפים את המצב. כל הדוברים ציינו את התמשכות ההליכים לקבלת אישורים והיעדר מימון מספיק, כגורמי סיכון משמעותיים ליזמים.
מנכ"ל אקרו נדל"ן אקרו 2.17% , זיו יעקובי אמר: "יש האטה מסוימת במשרדי המכירות. הריבית עולה, משכנתאות מתייקרות והמחירים עולים". מנגד, כמות המלאים מצומצמת ובסופו של דבר, גם אם יש רגיעה מסוימת, הביקוש קשיח. לדבריו, "אנו נמצאים במשבר תכנוני, וקידום תכנית בניין בישראל הפך לבלתי אפשרי והדבר נמשך הרבה שנים, במיוחד במרכזי הערים". לדעת יעקובי, הסיבות שהוזכרו לעיל הן הגורמות לעלייה המופרזת במחירי הדיור. אמנם הסביבה המאקרו כלכלית היא כעת יותר קשה, אבל דווקא כעת צריכים ראשי הרשויות והערים להבין שהטלת גזרות מעלה את העלויות.
ארנון פרידמן – מנכ"ל אשדר אשדר אגח ד , אמר שהוא לא בטוח שיש משבר כלכלי. פרידמן תוהה איך קורה שהמחירים עולים, בתקופה שלציבור אין כסף. לדבריו, העובדה שהממשלה החליטה שוב לצאת בהגרלות לדירות, נועדה להעביר את הזכאים חסרי הדיור ברשימת המתנה של שנתיים שלוש, כך שהם לא יוכלו לחפש דירה אחרת בזמן הזה. לדעתו, זו הסיבה העיקרית לירידה במכירות. הוא מציין אמנם שגם עליית הריבית משפיעה, ויש השפעה גם לציפיות שהירידה בקצב המכירות תגרום לירידת מחירים. לדעתו, ענף הבנייה צריך תוכניות ארוכות טווח, שאינן בנמצא. הבחירות החוזרות ונשנות והבחירות לרשויות המקומיות אינן תורמות מהבחינה הזאת.
רון אבידן מנכ"ל חברת אזורים 0.79% אומר שיש רבים המאמינים שאכן יש משבר נדל"ן, אבל לא מתנהגים באמת כאילו יש משבר כזה. לדעתו הריבית עולה ותמשיך לעלות, וכך גם מחירי הדירות, מה שמלמד על שוק שלא מתפקד. הוא טוען שצריך למנות פרויקטור ולתת לו סמכויות, וכזה שיוכל להוריד את ההחלטות שלו כגזירה.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עמוס דבוש מנכ"ל קרדן נדל"ן קרדן נדלן -0.46% , ציין בדבריו כי בהתחדשות עירונית לא ניתן לעשות דבר בלי הרשות המקומית. אחרי תכנונים והשקעה כספית, מתעוררים מכשולים משמעותיים - ברשות המקומות אומרים שהפרויקט קטן מדי או גדול מדי, ואז מגיע היטל השבחה ואז עוצרים כי הרכבת רוצה לבדוק היתכנות. אבל הדיירים לא מבינים את המצב וסבלנותם פוקעת. לדעתו, פשוט אין בעל הבית במדינה שמנהל את העסק.
גם ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה המתמחה בהעמדת אשראי ליזמים בתחום המגורים ציין את התמשכות ההליכים והבירוקרטיה. לדבריו, העלות של התמשכות ההליכים ליזמים היא גבוהה. לטענתו, מגבלת האשראי היום מעצימה את חומרת המצב. חלק מהבנקים יצאו מהמשחק ובמקומם נכנסו חברות מימון חוץ בנקאיות. אבל כנראה יהיו יזמים שייכנסו למחנק תזרימי בגלל הפרויקטים שממתינים לאישור וטרם קיבלו מימון. פרויקט ממתין שנים לקבלת היתר, ולפיכך הוא איננו ממומן. לדבריו, זה השלב המסוכן שבו הפרויקטים הלא ממומנים יוצרים ליזמים בור תקציבי, ועלולים להכניס אותם לסחרור גם בפרויקטים האחרים.
- 3.ותודה לממשלות הליכוד 31/07/2022 07:04הגב לתגובה זותודה לממשלות הליכוד שב 12 שנים האחרונות הביאו אותנו למצב קשה זה ,רק מטומטם או שטופ מוח בוחר ליכוד
- 2.בונזו 29/07/2022 01:10הגב לתגובה זוהמדינה פשטה רגל .ראשי הערים ואנשי ההנדסה בעריות אנשים בינונים ומטה קנאים וצרי עין ביזמים ובקבלנים , כולם פה שונאים את כולם , לא יודע מה יהיה פה
- 1.מטי 28/07/2022 14:51הגב לתגובה זותפסיקו לבלבל את המוח עם הדיור. !
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
