בנק ישראל בדו"ח חריף על טיפול המדינה בפיתוח תחבורה ציבורית - צפו בפרטים

"ההתקדמות האיטית פוגעת ביכולת לתכנן את מיקום המגורים, פרויקטים של תחבורה חורגים מעלותם ב-31%"
לירן סהר | (5)

בנק ישראל פרסם היום דו"ח מרגיז המפרט לגבי תכניות פיתוח תשתיות התחבורה בין 2012 ל-2015 וביצוען בפועל.

בשנים האחרונות קיבלה הממשלה כמה החלטות על תכניות השקעה בתשתיות תחבורה שנועדו לשפר ולהרחיב את רשת הכבישים ואת מערך התחבורה הציבורית, ביניהן "נתיבי ישראל", הרכבות הקלות בירושלים ובתל אביב, וקו הרכבת בין תל אביב לירושלים. חלק ניכר מהן נחשבו לרפורמות כוללות בתשתית התחבורה, והן תוקצבו בהתאם ואושרו בממשלה.

אך בבנק ישראל מסבירים כי כשעוקבים לאורך זמן אחר ביצוען של התכניות, מוצאים שהן נתקלו בבעיות ועיכובים. כתוצאה מכך רק חלק מהן מגיעות לכלל ביצוע, ומתוך קבוצה זו רובן חורגות מלוח הזמנים המתוכנן להשלמתן ולכן מובילות בטווח הבינוני להשקעה קטנה מהמתוכנן בתשתיות התחבורה.

חתכו בתקציבים

ההוצאות על פיתוח תחבורה היו אמורות לגדול בין 2012 ל-2015 מ-11 מיליארד שקל ל-23 מיליארד, כלומר יותר מפי שניים. גידול זה היווה כמחצית מסך הגידול בתקציב המדינה שכלל ההוצאה דאז אפשר לערוך ב-3 שנים, אף שחלק ניכר מהגידול בתקציב – ואף מעבר לכך – כבר היה מיועד להוצאות בסעיפים אחרים. התכניות ב-2012 ל-2015 כללו בין היתר הוצאה של כ-4.9 מיליארד שקל על הרכבת הקלה בתל אביב, 3.6 מיליארד שקל על תכנית "נתיבי ישראל", 1.5 מיליארד על הרכבת הקלה בירושלים, ומיליארד על פרויקט חשמול הרכבת. 

אולם בפועל, ההפרש בין הצפי ל-2015 ב-2012 ובין הצפי ל-2015 בתחילת 2015 מגיע ל-10 מיליארדי שקל, כלומר ירידה של 45%, וזאת אף על פי שהממשלה לא ביטלה תכניות משמעותיות לפיתוח התחבורה. העובדה שההוצאה נמוכה מהצפוי אינה מעידה על חיסכון או יעילות, מכיוון שפרויקטים של תשתיות תחבורה בישראל חורגים מעלותם המקורית בכ-31% בממוצע. הירידה בצפי מראה כי התכניות לפיתוח התשתיות לתחבורה מתבצעות בקצב אטי מהמתוכנן.

בבנק ישראל מתריעים כי להתקדמות האטית יש חשיבות שחורגת מהמחסור בתשתיות תחבורה: "הפיגור פוגע ביכולת לתכנן את מיקום המגורים והעסקים, היות שבניית שכונות מגורים דורשת כבישים וגישה לאזורי התעסוקה של התושבים העתידיים, ותפקודם של עסקים מושפע מנגישותם לתשתיות תחבורה. יתר על כן, מאחר שההשקעות בתשתיות תחבורה גדולות ומורכבות, הן דורשות תקצוב ותכנון רב-שנתיים. מכיוון שהממשלה כפופה לתקרת הוצאות רב-שנתית, תקצוב רב-שנתי עודף בסעיף התשתיות מגביל את יכולתה להפנות משאבים למטרות אחרות. לכן חשוב לשפר את יכולות התכנון, התקצוב והבקרה של הגופים האמונים על פרויקטים גדולים בתחום תשתיות התחבורה".

בנק ישראל מונה את הסיבות לכך שתכניות שהוקצו להן תקציבים מתקדמות בקצב נמוך:

  • חוסר הסכמה בין משרדי הממשלה, ובינם לבין החברות המבצעות, לגבי תכולת הפרויקט או לגבי תוכנה של החלטת הממשלה הנוגעת לעניין.
  • חוסר הסכמה לגבי תמחור הרכיבים בפרויקט ו/או לגבי השיטה להצמיד את התקציבים שנועדו לו.
  • שינויים תכופים במפרט הפרויקט, לדוגמה המרת צמתים במחלפים, שינוי בתוואי של כביש, תוספת כביש במטרה לחבר את הפרויקט לפרויקט אחר, תוספת מסילה, ושינוי טכנולוגי שמצריך שדרוג תשתית. לעתים הביצוע אינו מתקדם עד שמשיגים הסכמה על כל אלה.    
  • הערכות אופטימיות מדי בקשר לעלות הפרויקט וליכולת לבצעו. אלה מצריכות תיקונים הן בלוח הזמנים והן בתזרים המזומנים הנחוץ לפרויקט.
  • עיכובים בפרסום מכרזים, בדיקתם והחלטה על הזוכים בהם.
  • שינויים בסדרי העדיפויות של מקבלי ההחלטות הרלוונטיים ושל הממשלה. 
  • שינויים בחברות המבצעות את הפרויקטים וביכולותיהן. 
בנק ישראל ממחיש את השינויים בסדר העדיפויות של הממשלה והשפעותיהם השליליות בתכניות נתיבי ישראל והקו האדום בתל אביב.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ב -24 בפברואר 2010 החליטה הממשלה לאמץ את תכנית "נתיבי ישראל" ולהשקיע במרוצת 2010—2020 27.5 מיליארד שקל בתשתיות תחבורה. חצי מתקציב התכנית הוקצה לכבישים בין-עירוניים ורכבות, וחציה השני - לתכנון פרויקטים עתידיים ולפרויקט חשמול הרכבת. ההחלטה קבעה כי תקציב התכנית יתווסף לתקציב של משרד התחבורה, וכי לא תהיה אפשרות לקצצו ללא החלטה ספציפית. ב-2013 החליטה הממשלה לקצץ בתקציב הפיתוח של משרד התחבורה, וההחלטה פירטה איזה חלק מהקיצוץ חל על "נתיבי ישראל". הקיצוץ המצטבר ב-2013—2020 עומד על 1.7 מיליארד ש"ח, כ-6% מתקציבה הכולל של התכנית.

 בבנק ישראל מסבירים כי אחד הרכיבים העיקריים בתכנית הוא פרויקט החשמול - החלפתן של רכבות הדיזל במערכת רכבות חשמליות. פרויקט זה דורש תכנון, רכישת ציוד מתאים ושדרוג רחב היקף של התשתית. עלות הפרויקט עמדה ב-2010 על כ-11.2 מיליארד ש"ח - 40% מתקציב התכנית - ובתקציב 2013—2014 עלתה עלותו הצפויה ל-14 מיליארד שקל. משרד מבקר המדינה בדק את הנושא ב-2013, ובדיקתו העלתה כי האומדן המקורי לעלות עמד ב-2004 על 2 מיליארד שקל (במחירי 2014), ואין זה ברור כלל כיצד חישבו את אומדני העלויות ב-2004 וב-2010. בתקציב 2015 עלתה שוב עלות הפרויקט, הפעם ל-17 מיליארד שקל.

לפי בנק ישראל, חלק מההפרשים בין האומדנים נובעים מכך שמשרדי האוצר והתחבורה אינם מסכימים ביניהם על תכולת התכנית, וחוסר ההסכמה נוגע להיבט שעלותו מגיעה, לפי ההערכות, לכ-4 מיליארדי שקל. נכון לתחילת 2015 פרויקט החשמול עדיין לא יצא לדרך. העובדה שפרויקט זה אינו מתקדם עלולה לעכב את הפעלת קו הרכבת בין ירושלים לתל אביב, לאחר שבנייתו תושלם, כיוון שהוא נועד לרכבות חשמליות בלבד.

חלם הקו האדם במטרופולין תל אביב

בנק ישראל לא חוסך ביקורת גם על ההתנהלות המקרטעת של פיתוח הקו האדום בתל אביב:  הרכבת הקלה מתמקדת במטרופולין תל אביב ונמצאת בפיתוח כבר למעלה משני עשורים. בשנת 1997 הוקמה "נ.ת.ע", החברה הממשלתית שאמורה ללוות את ביצוע הפרויקט, והונחה אבן הפינה לרכבת; בשנת 2001 אושר תוואי הקו בין בת ים לפתח תקווה, ובשנת 2003 פורסם המכרז הראשון לביצועו; בשנת 2006 נבחרה קבוצת חברות לביצוע הקו, ובשנת 2008 – אחת עשרה שנים לאחר הנחת אבן הפינה – החלו העבודות; בשנת 2010 הולאם הפרויקט בשל חוסר שביעות רצון מקצב התקדמותן של העבודות, והוחלט כי "נ.ת.ע" תנהל את המשכו; בשנת 2011 החלו החפירות בשלושה מוקדים שונים, אך לנוכח הקצב שבו התקדמו העבודות הוחלט – בשנת 2014 – כי בינתיים תופעל על הקו מטרונית, כדי לספק פתרון תחבורתי זמני.

מהשתלשלות העניינים עולה כי פרויקט זה סבל בין השאר מהקפאות, החלפת זכיינים, בעיות פיננסיות, שינויים בגופי הביצוע ושינויים רבים הן בתאריך הסיום הצפוי והן באומדנים לעלותו הכוללת. האומדן הנוכחי לעלות הקו האדום עומד על 16.1 מיליארד שקל (במחירי יוני 2014), אך הוא מצוי כעת בבחינה נוספת.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    בנק ישראל "שכח" להתייחס לנושא השחיתות במשרד התחבורה (ל"ת)
    יובל 28/03/2015 10:40
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יוסי 25/03/2015 16:34
    הגב לתגובה זו
    כבר מפירים הבטחת בחירות ?הבטיחו לפתוח את הגישה לים במערב העיר חיפה ובמקום זה עוד מתכננים לחישמול הרכבת.תתביישו!!!
  • 3.
    רק הליכוד יכול 25/03/2015 13:03
    הגב לתגובה זו
    הליכוד 9 שנים בשילטון ולא הזיז כלום רק שילם לתכנונים על תכנונים כסף שנזרק באוויר למקורבים מתכננים ללא תוצאה. הכי קל לקבל 2 מיליארד על תכנון שלא יצא לפועל
  • 2.
    קונ 25/03/2015 12:46
    הגב לתגובה זו
    למינהן בפרוייקטים לתשתיות ומכרזים בכלל.
  • 1.
    בנק ישראל קבר 25/03/2015 12:41
    הגב לתגובה זו
    עדיף שישתוק
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.