לא חייבים 4 קירות: השקעות נדל"ן עם תשואה גבוהה משמעותית מרכישת דירה
מחירי הדירות הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות הפך את שוק הנדל"ן לאטרקטיבי בעיני משקיעים שבעולם הריביות האפסיות ששורר כיום, רווים נחת. הם קונים נכס פיזי שערכו צפוי לעלות, מקבלים שכ"ד באופן שוטף, שגבוה ממה שהיו מקבלים בבנק ואם ההלוואה שלקחו נמוכה מאוד, ניתן להרוויח גם מהמינוף. ואכן, רכישת דירה להשקעה נתפשת כהשקעה סולידית ויציבה שמניבה תזרים הכנסות שוטף שצמוד למדד ולכן מהווה גם הגנה בפני אינפלציה וזאת בנוסף לציפיות לעליית ערך עם חלוף הזמן.
אך האם באמת מדובר בהשקעת הנדל"ן הטובה ביותר? בגרף שלהלן, שניתן במונחים ריאליים, ניתן לראות כי בבחינה ארוכת טווח מחירי הדירות יודעים גם לרדת. לאורך כל התקופה כולה ועד ימינו הם אמנם עלו בכאחוז וחצי ריאלית בממוצע לשנה אך זאת רק בזכות העליות החדות החל ב-2007. מי שהחזיק בדירה משנת 1994 ועד 2007 ראה גם ראה את ערכה הריאלי יורד בכ- 25% (עד וכולל נתוני נובמבר 2014. ההשוואה מניחה כי עלות המימון בדירה דומה לתשואת ההשכרה ולפיכך מינוף אינו מתגבר את התשואה).
כיום תשואת ההשכרה באזורי הביקוש נמוכה מאוד ועומדת על כ 2-3%. בהתחשב בעליות החדות במחירי הדירות יחד עם ההיסטוריה של התנהגות המחירים נראה שעידן עליות הערך הגבוהות מאחורינו. שמסתכלים על השקעה בדירות לטווח ארוך שיקולי התשואה השוטפת צריכים להיות חזקים משיקולי עליית הערך.
רעשי הרקע שברכישת דירה
כעת ניתן להכניס לניתוח שלעיל רעשי רקע נוספים כגון התהליך הארוך והיקר שכרוך בהשקעה בדירה. העלויות והזמן שכרוכים באיתור שוכרים איכותיים ואמינים, העלויות השוטפות של התחזוקה (וזה עוד לפני הצלצול בשתיים בלילה כי הדוד נוזל...) והזמן שהדירה עומדת ריקה משוכרים (כן, גם זה קורה לפעמים ולפי מה ששמענו משוכרים לאחרונה זה מתגבר). בנוסף, קיימת תלות בדירה יחידה, במיקום הגיאוגרפי שלה ובשוכר יחיד ובמקרה של צורך בנזילות המימוש אינו מהיר.
אפשרות מעניינת נוספת שמשווקת לאחרונה לקהל הישראלי הרחב היא השקעה בנכסים מניבים שאינם דירות. הכוונה בעיקר למשרדים. מההשוואה שלהלן ניתן לראות כי תשואת ההשכרה שלהם גבוהה יחסית.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
גם באפשרות זו קיימים יתרונות בדמות נכס מוחשי בר מינוף, תזרים שוטף וצפי לעליית ערך וגם הבעיות די דומות: עלויות רכישה ותחזוקה גבוהות, תלות בשוכר ובמיקום, נזילות נמוכה ובנוסף קיימות בעיות ייחודיות כגון מחיר לא סופי (בקבוצות רכישה), "מירוץ לתחתית" (שכה"ד בבניין לפי המשכיר הלחוץ ביותר), התדרדרות בתחזוקה בשל ריבוי בעלים וכדו'.
לסיכום, השקעה בנכס מניב שאינו דירה נראית אטרקטיבית אך השאלה היא האם ניתן ליהנות מיתרונות ההשקעה תוך צמצום החסרונות?
השקעה בקרנות ריט
אפשרות ששווה בחינה נוספת היא השקעה במניות של קרנות ריט (real estate investment trust) שנסחרות בבורסות לני"ע. אלו הן קרנות שהוקמו לראשונה בארה"ב, מכוח חוק, לפני יותר מ 50 שנה כדי לאפשר ליחידים להשקיע במגוון נכסים מניבים גדולים ואיכותיים, אפשרות שהיתה סגורה בפניהם עד לאותה העת. קרנות הריט משקיעות בנכסים מניבים מסוגים שונים (בעיקר משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשייה ובארה"ב גם דירות). הן רוכשות, מנהלות ומתחזקות את הנכסים באופן מקצועי לטובת בעלי המניות בריטים שנהנים מתזרים הכנסות שוטף שמקורו בהכנסות משכ"ד מהנכסים שבבסיסו.
קרנות הריט התפשטו בעשרות השנים שחלפו ברחבי העולם וכיום הן פועלות במדינות רבות כגון צרפת, אנגליה, גרמניה, בלגיה, הולנד וגם בישראל. הסטטוס מוקנה ע"י החוק והקרנות שכפופות לו מחויבות בעמידה במגבלותיו. המגבלות העיקריות שנועדו להבטיח שהחזקה בקרן תדמה השקעה בנכסים מניבים היא התמקדות בנכסים מניבים (קיימים מבחני שיעור מהנכסים/מההכנסות) וחובה לחלק את הרווחים כדיבידנדים.
בנוסף, לקרן אין בעל שליטה ומניותיה מפוזרות בין משקיעים רבים. בחלק מהמדינות וגם בישראל אימצו חובה מהותית נוספת והיא מגבלה על שיעור המינוף שהקרן רשאית ליטול על עצמה. קרן שעומדת בכל המגבלות מקבלת פטור ממס חברות. המיסוי מתבצע ברמת המשקיע לפי מקור התזרים שחולק בקרן. שוק הריטים הגדול והוותיק בעולם הוא ענק. שווי השוק של הריטים שנסחרות שם עולה על חצי טריליון דולר ובמדד S&P500 נסחרות 21 קרנות, ששווי השוק של הגדולה שבהן, שבבעלותה מאות מרכזי מסחר וקניונים ברחבי ארה"ב ובעולם Simon Properties הינו כ- 55 מיליארד דולר (לשם השוואה טבע נסחרת בכ-50 מיליארד דולר). כמובן שניתן לשקול גם השקעה ב ETF ולא במניה בודדת וכדוגמא נביא את (Vanguard REIT ETF (VNQ שעוקב אחרי MSCI US REIT Index.
בבורסת תל אביב נסחרות שתי קרנות ריט בלבד - ריט 1 , אשר הוקמה בשנת 2006 ו סלע נדלן (סלע קפיטל) אשר הוקמה ב-2007. מאפריל 2010 עד עתה זינקה מניית ריט 1 130.73%, וסלע קפיטל עלתה 70.4%. נציין שבמהלך אותה התקופה עלה מדד ת"א נדל"ן 15 43.97%.
חשוב להדגיש כי בניגוד להשקעה בנכס מוחשי הרי שניתן להשקיע במניות של קרנות ריט סכומים נמוכים, בעלויות נמוכות (עלויות של שוק הון לעומת מיסי נדל"ן) ולהנות מניהול מקצועי, מפיזור הנכסים ומנזילות. נזילות זו היא גם חסרון בעיני משקיעים מסוימים כיוון שהמסחר בבורסה חושף את מחיר המניות לתנודתיות המאפיינת שוקי מניות.
דרור גד, יו"ר ריט 1, אמר: "בתקופה של ריבית אפסית, רבים פונים לחפש אלטרנטיבות השקעה. אחת מהן היא דירות להשקעה, שנהנו בעקבות זאת מעליות מרשימות בשוויין מאז 2007. עם זאת, חשוב לדעת שמחירי הדירות, בניגוד אולי להנחה הרווחת, חוו גם ירידות בעבר ובעוד התשואות על דירות כיום הן כ-2.5-4% הרי שהתשואה על נכסים מניבים כגון משרדים, מרכזי מסחר ותעשיה הינה גבוהה משמעותית ונעה כבר שנים סביב ה-8% בממוצע. מחקרים מהעולם מראים כי ניתן להיחשף לנכסים אלו באופן חלופי דרך השקעה במניות ריט לטווח ארוך. כך, ולמי שיכול לשאת את התנודות של הטווח הקצר, ניתן ליהנות מהתשואות הגבוהות יחסית יחד עם פיזור נכסים וניהול מקצועי וכל זה בעלויות עסקה נמוכות יחסית לעולם הנכסים הפיזי ובסכומי השקעה שווים לכל נפש".
יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסנלס, התייחס לאפיקי ההשקעה ואמר: "רבים משקיעים בדירה ע"י קבוצות רכישה מטעמים של הוזלת עלויות. אבל לצד זה יש גם סיכונים באופן שהעלויות הסופיות הן לא וודאיות, חשיפה לעיכוב בלוחות הזמנים, וכן באופן התנהלות הפרויקט, כאשר המשקיע נתון לחסדי המארגן ויתר חברי הקבוצה. ניתן להוריד את רמת הסיכון על ידי השקעה במספר קבוצות רכישה, כמו גם רק בצד הארגוני (ולא היזמי), תמורת עמלת ארגון של 8%-13% בממוצע. אומנם, זמן הארגון משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט ומספר המעורבים אך ברוב המקרים יהיה קצר הרבה יותר מזמן הכניסה לקבוצה ועד לקבלת המפתח".
לדבריו, כיום יש שתי חברות מרכזיות העוסקות בתחום קבוצות הרכישה, כולל יזמות אך לא בליבת הפעילות: חג'ג' נדל"ן ו ישראל קנדה , שנסחרות בכ-350 ו-180 מיליון שקל בהתאמה. "היתרון בהשקעה בחברות הללו הוא היכולת התפעולית והשיווקית לארגן קבוצת רכישה במחירים אטרקטיביים עבור חברי הקבוצה ובפרק זמן מהיר יחסית. בנוסף, ישראל מצויה בתקופה של האצה בבנייה, שתימשך ככל הנראה מספר שנים והחברות שיהנו מכך יהיו גם חברות גמר בנייה, דוגמת אינרום , קליל ו חמת צפויות להינות השנה, כנגזרת שנייה, מענף הייזום למגורים בישראל. החברות הללו חשופות למצב גמר הבנייה ואם חברות ייזום בישראל צפויות להכיר בצבר חזק, גם חברות "הלוויין" ירוויחו".
- 7.רק פתי יאמין לשקרים ,!!! (ל"ת)בדי ו תן 13/03/2015 23:20הגב לתגובה זו
- 6.דודו 13/03/2015 19:24הגב לתגובה זובמחיר של דירה 1 באיזור המרכז אפשר לקנות 2 דירות בפריפריה
- 5.אחד מהעם 13/03/2015 16:15הגב לתגובה זואחד שיש לו נכסים מסחריים, אכן יש פחת של 2% אולם המס הינו גבוהה ואינו ניתן להפחתה אלא לאחר גיל 65 שהמס נהיה 30%
- 4.Boring 13/03/2015 14:52הגב לתגובה זוממוחזר,ומה עם זמן שפל במניות?בדקתם כמה הפסידו הקרנות המוצעות ?. המוווון. ואנחנו לפני תיקונים לא קטנים בשוק ההוןרק דירה דירה דירה!. תזרים קבוע של הכנסה בלי ילחשוב האם שוק ההון בשפל או בגאות
- 3.תיפול ותמות מהיכסא!! 13/03/2015 13:51הגב לתגובה זוביז,על פקידיו מהשמאל המטורף,נחושים למכור לציבור ממשלת ערבים,שמאל וטרור. הזכות לעיתונות מגויסת לשמאל???
- לירן סהר 13/03/2015 18:46הגב לתגובה זוהלוא מעיתונות אפשר להרוויח מיליונים
- 2.אבי 13/03/2015 12:49הגב לתגובה זוביבי החולה נפש הטינופת מתחבר לכל אחד שהוא מזהה שיש לו כח ואז דואג להרוס אותו ואז נקסט לטמבל הבא וככה הוא נשאר בשלטון על חשבון כל טמבל שקונה את הלוקשים שביבי מוכר לו, 9 שנים ו68 חיילים מתו סתם רק במבצע צוק איתן בזמן שהליכוד ידע על קיום המנהרות ולא עשה דבר כדי שיהיה לו מבצע קלף בשביל שיבחרו בו ובפשוט יותר הליכוד משחק בחיים שלכם כדי להבחר...שטייניץ הטינופת השאיר ללפיד גרעון של 40 מיליארד שקל, ניסן סלומינסקי העביר להתנחלויות מאות מיליוני שקלים גם כשפיזרו את הכנסת והוא עדיין לא בכלא, זקנים מתים מתת תזונה ומחוסר אמצעי חימום וילדים רעבים ואומרים שהם לא רעבים כדי שאמא שלהם תוכל...כל המדינה קומבינות ראשי ערים וליכודניקים רגילים שמקבלים ג'ובים מהליכוד המטונף המושחת והמזוהם בשביל קולות בקלפי,כל המשטרה מכון ליווי ואונס בחוקיות, כל הרחוב מלא באונס פשע סכינים ורצח של עולם תחתון,40 מילארד שקל שהלכו יעני לתקיפה באירן ויעני ולטיפול במנהרות, ראש ממשלה שדופק גלידת פיסטוק באווירת ריחות ריחניים ב11 אלף ומשקאות ב100 אלף בעודו שוכב על מיטה במטוס במיליון וחצי אשכרה צ'אוצ'סקו, ראש ממשלה שמזיין מהצד נשים בפרשת
- רן 14/03/2015 11:08הגב לתגובה זוובישראל נמכרו 2.85 מליון סמארטפונים..לא אלאה אתכם במספר הטיסות בתי הקפה ועוד
- יוגה 13/03/2015 21:24הגב לתגובה זווואלה מילים כדורבנות ..
- דור 13/03/2015 19:35הגב לתגובה זוכולך מלא שנאת חינם ודבריך דברי הבל לא מבוססים
- 1.הפעם הבאתם אחלה כתבה כל הכבוד !! (ל"ת)המבין 13/03/2015 12:20הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
