כשהמחירים מאמירים: תיק קונצרני כתחליף להשקעה בדיור

אריק פרץ, מנהל מחלקת תאגידים, רפי כץ, אנליסט צוות מחקר, מנורה מבטחים פיננסים, בוחנים את ההשקעה באיגרות חוב של חברות הנדל"ן למגורים
|
(6)
אריק פרץ רפי כץ

מחירי הדירות בישראל עולים מספר שנים ברציפות עקב גורמים שונים, בהם מחסור בהיצע וסביבת הריבית הנמוכה. כתוצאה מכך, נהנו המשקיעים בנדל"ן למגורים מרווחי הון הנובעים מעליית ערך הנכס, לצד שוטפת מהשכרת הדירה. נראה כי שילוב עליית ערך הנכס והכנסות משכירות, הניבו תשואות מצטברות פנומנליות למשקיעים בנדל"ן למגורים בשנים האחרונות, זאת במיוחד אם נכניס את אלמנט המינוף המהווה חלק בלתי נפרד מהשקעה בנדל"ן מניב.


בהסתכלות קדימה, בחינת רמת התשואות הנוכחית, שמייצגת את שוק הנדל"ן למגורים בארץ, מראה שהמשקיעים בונים על המשך עליית מחירים שתתגבר את תשואת ההחזקה הנמוכה. נדגיש כי מרכיב התשואה השוטפת, שכר דירה בלבד, נמוך מאוד באזורי ביקוש (תל אביב רבתי) ועולה ככל שמתרחקים מגוש דן.

יחד עם זאת, נראה כי גם לנוכח תרחיש של המשך עליות בשוק הנדל"ן למגורים, להשקעה באפיק זה באופן ישיר ישנן לא מעט חסרונות. ראשית, ההשקעה תניב הכנסה שוטפת רק בזמנים שהנכס מאוכלס והדייר משלם. כמובן שבמקרים בהם נדרש לפנות דייר המצב מסתבך, וזאת נוכח ההגנה החלה על השוכרים. חשוב לציין, שכלל לא פשוט להוציא דייר אפילו אם הוא לא מקיים את תנאי השכירות, ובדרך כלל זהו תהליך ארוך ויקר אשר פוגע בתשואה על הנכס.

יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון עלויות תחזוקה, זמן, עלויות עסקה נלוות והעובדה שתהליך רכישה ו/או מכירה של דירה, במחיר המתאים עלול לקחת זמן רב ולהוות גורם מכריע בכדאיות העסקה. נוסף על כך, יש לשלב גם שיקולים של מיסוי, כגון מס רכישה החל על רכישת דירה להשקעה, לפי מדרגות מס שונות.

לצד ציבור המשקיעים שנהנו עד כה מהעליות, עומדים מנגד זוגות צעירים רבים אשר מחפשים נואש אחר דירה למטרת מגורים. במציאות של היום, רכישת דירה עבור זוגות צעירים רבים נראית לא פחות ממשימה בלתי אפשרית. הנתון הכי מצוטט כשזה מגיע ליוקר הדיור, הוא מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לשם רכישת דירה. כיום נדרשות לא פחות מ-136 משכורות ממוצעות לשם ביצוע המשימה, וזאת יחסית לרמה של 100 משכורות בשנים 2004-2006. התוצאה היא עלייה משמעותית בהוצאה על מרכיב הדיור מהכנסות משקי הבית, אשר עומד כיום על רמה של כ-20%.

בצד העלייה במחיר הדיור, טיפס במקביל גם היקף המשכנתאות. לפי נתוני במהלך 2013 בלבד נרשמו ביצועי משכנתאות בהיקף חסר תקדים של כ-51.7 מיליארד שקלים - עלייה של כ-11% בהשוואה לשנת 2012.


לעלייה במחירי הדיור לצד יוקר המחייה, ישנו מחיר חברתי מובהק - לפי הסקירה האחרונה של אורות אדומים (מטעם משרד האוצר) נמצא כי "על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, בולטת עלייה ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר. זאת על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים)".

נראה כי ההון העצמי העומד לרשות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש בעת רכישת דירה גבוה יותר בהשוואה לממוצע הארצי. לנוכח העובדה שפערי השכר אינם יכולים להסביר תופעה זו, נראה כי הגורם לכך הוא "ניוד בין דורי של משאבים" מדור ההורים לדור הצעירים. או במילים אחרות - זוגות צעירים עם גב כלכלי ימשיכו לרכוש דירות באזורי ביקוש, בעוד אלה שקצרה ידם מלהשיג, יאלצו בקרוב לוותר על החלום הישראלי של דירת 4 חדרים פלוס משכנתא.

כאלטרנטיבת השקעה
אם לחזור לאלטרנטיבות ההשקעה, ישנה אפשרות להיחשף לשוק הנדל"ן באמצעות החזקה ישירה באיגרות חוב של חברות נדל"ן יזמיות הבונות פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, ובפרט באזורי ביקוש. בנוסף ליתרונות בהשקעה בשוק ההון על פני נדל"ן מניב - פיזור, ואפשרות להשקעה בסכומים נמוכים - השקעה באיגרת חוב נחשבת סולידית יותר מאשר השקעה במניות החברה, ובדרך כלל מגובה בהתניות פיננסיות ובטוחות האופייניות להנפקות בסקטור זה.

יחד עם זאת, סביבת המרווחים הנמוכה המאפיינת את השוק הקונצרני דורשת מהמשקיעים בחירה סלקטיבית של איגרות חוב הנסחרות במרווחים מעניינים, בבחינת יחסי תשואה מול סיכון.

לסיכום, לנוכח עלייה מתמדת בענף הנדל"ן למגורים הנתמך על ידי סביבת נמוכה, היצע מוגבל וביקושים גואים לפרויקטים למגורים רבים ברחבי הארץ ובמיוחד באזורי ביקוש (ת"א רבתי), אנו מעריכים כי השקעה באיגרות חוב קונצרניות בענף הנדל"ן היזמי למגורים עשויה להתאים למי שרוצה להיחשף לענף זה, תוך פיזור פרויקטים רבים בשלבי הקמה שונים וניצול היתרונות המובנים בהשקעה באיגרות חוב קונצרניות לעומת השקעה ישירה בדירה להשקעה, או במניות החברות הפועלות בענף.

אריק פרץ מכהן כמנהל השקעות במנורה מבטחים ניהול תיקי השקעות בע"מ, והוא ו/או מנורה קרנות נאמנות או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויים להיות בעלי ענין אישי בנושאי הסקירה. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

רפי כץ מכהן כאנליסט במנורה מבטחים קרנות נאמנות בע"מ, והוא ו/או מנורה קרנות נאמנות או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויים להיות בעלי ענין אישי בנושאי הסקירה. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

תגובות לכתבה(6):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 6.
    למי יש כסף לקנות דירה היום ???
    ניר 04/02/2014 23:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    טוב לדעת שאפשר לרכב על הגל גם באמצעות איגרות חוב. אני אישית לא נוגע במניות.
    סגור
  • 5.
    חזרו לספסל הלימודים....
    ביאליק 01/02/2014 15:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל השקעה של מליון שח באג"ח קונצרני המניבה 4% רווח ברוטו נושאת מס רווחי הון המכרסם ברווחיות זו. בהשקעה בנדל"ן ,שכירות של 4800 שח/לחודש פטורה ממס ז"א 5.7% נטו או 7.6% רווח ברוטו באג"ח.
    סגור
  • 4.
    בועה כפולה
    סוחר מעו"ף 31/01/2014 15:17
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הקונצרנים מנופחים וכך גם שוק הדיור, אז למה להיחשף ל-2 החולות הרעות הללו, זה לא הזמן. אם כבר היית מוציא כתבה על הריט'ס ונותן דרכים למדוד את הביצועים ולהגדיר את החשיפה שלהן, וכמו כן לתת דוגמאות לריט'ס שנסחרות במחיר אטרקטיבי לדעתך. זו הייתה יכולה להיות מועיל למי שמחפש חשיפה לנדל"ן בסכומים קטנים יותר מאשר דירה או משרד שלם, דרך שוק ההון, היכן שיש עוד הזדמנויות כלשהן (ארה"ב)
    סגור
  • 3.
    נקודת מבט מעניינת, יפה מאוד! (ל"ת)
    משה 30/01/2014 11:14
    הגב לתגובה זו
    0 3
    סגור
  • 2.
    בעיה בכתבה
    משקיע 29/01/2014 12:11
    הגב לתגובה זו
    12 1
    מציגים נתונים מעניינים ונכונים לגבי סקטור הנדלן למגורים אבל לחלוטין אין שום קשר להשקעה באגח נדלן למגורים. המסקנה היחידה שאפשר להסיק מהכתבה זה שכל הסקטור הזה הוא בועה וצריך להתרחק ממנו בכל צורותיה.
    סגור
  • 1.
    אין קשר בין תשואה על דירה לתשואת אגח נדלן.
    ערן 29/01/2014 11:47
    הגב לתגובה זו
    11 2
    מה גם שעל תשואה דירה אין מס מהשקל הראשון
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות