כשהמחירים מאמירים: תיק קונצרני כתחליף להשקעה בדיור

מחירי הדירות בישראל עולים מספר שנים ברציפות עקב גורמים שונים, בהם מחסור בהיצע וסביבת הריבית הנמוכה. כתוצאה מכך, נהנו המשקיעים בנדל"ן למגורים מרווחי הון הנובעים מעליית ערך הנכס, לצד תשואה שוטפת מהשכרת הדירה. נראה כי שילוב עליית ערך הנכס והכנסות משכירות, הניבו תשואות מצטברות פנומנליות למשקיעים בנדל"ן למגורים בשנים האחרונות, זאת במיוחד אם נכניס את אלמנט המינוף המהווה חלק בלתי נפרד מהשקעה בנדל"ן מניב. בהסתכלות קדימה, בחינת רמת התשואות הנוכחית, שמייצגת את שוק הנדל"ן למגורים בארץ, מראה שהמשקיעים בונים על המשך עליית מחירים שתתגבר את תשואת ההחזקה הנמוכה. נדגיש כי מרכיב התשואה השוטפת, שכר דירה בלבד, נמוך מאוד באזורי ביקוש (תל אביב רבתי) ועולה ככל שמתרחקים מגוש דן.

יחד עם זאת, נראה כי גם לנוכח תרחיש של המשך עליות בשוק הנדל"ן למגורים, להשקעה באפיק זה באופן ישיר ישנן לא מעט חסרונות. ראשית, ההשקעה תניב הכנסה שוטפת רק בזמנים שהנכס מאוכלס והדייר משלם. כמובן שבמקרים בהם נדרש לפנות דייר המצב מסתבך, וזאת נוכח ההגנה החלה על השוכרים. חשוב לציין, שכלל לא פשוט להוציא דייר אפילו אם הוא לא מקיים את תנאי השכירות, ובדרך כלל זהו תהליך ארוך ויקר אשר פוגע בתשואה על הנכס.

יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, כגון עלויות תחזוקה, זמן, עלויות עסקה נלוות והעובדה שתהליך רכישה ו/או מכירה של דירה, במחיר המתאים עלול לקחת זמן רב ולהוות גורם מכריע בכדאיות העסקה. נוסף על כך, יש לשלב גם שיקולים של מיסוי, כגון מס רכישה החל על רכישת דירה להשקעה, לפי מדרגות מס שונות.

לצד ציבור המשקיעים שנהנו עד כה מהעליות, עומדים מנגד זוגות צעירים רבים אשר מחפשים נואש אחר דירה למטרת מגורים. במציאות של היום, רכישת דירה עבור זוגות צעירים רבים נראית לא פחות ממשימה בלתי אפשרית. הנתון הכי מצוטט כשזה מגיע ליוקר הדיור, הוא מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לשם רכישת דירה. כיום נדרשות לא פחות מ-136 משכורות ממוצעות לשם ביצוע המשימה, וזאת יחסית לרמה של 100 משכורות בשנים 2004-2006. התוצאה היא עלייה משמעותית בהוצאה על מרכיב הדיור מהכנסות משקי הבית, אשר עומד כיום על רמה של כ-20%.

• אספן מרחיבה את פעילות הייזום למגורים: רוכשת 50% מלנדמרק
• חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"

בצד העלייה במחיר הדיור, טיפס במקביל גם היקף המשכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל במהלך 2013 בלבד נרשמו ביצועי משכנתאות בהיקף חסר תקדים של כ-51.7 מיליארד שקלים - עלייה של כ-11% בהשוואה לשנת 2012.

לעלייה במחירי הדיור לצד יוקר המחייה, ישנו מחיר חברתי מובהק - לפי הסקירה האחרונה של אורות אדומים (מטעם משרד האוצר) נמצא כי "על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, בולטת עלייה ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר. זאת על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים)".

נראה כי ההון העצמי העומד לרשות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש בעת רכישת דירה גבוה יותר בהשוואה לממוצע הארצי. לנוכח העובדה שפערי השכר אינם יכולים להסביר תופעה זו, נראה כי הגורם לכך הוא "ניוד בין דורי של משאבים" מדור ההורים לדור הצעירים. או במילים אחרות - זוגות צעירים עם גב כלכלי ימשיכו לרכוש דירות באזורי ביקוש, בעוד אלה שקצרה ידם מלהשיג, יאלצו בקרוב לוותר על החלום הישראלי של דירת 4 חדרים פלוס משכנתא.

• ההצמדה משתלמת? מה עדיף פיקדון בנקאי או אג"ח ממשלתית
• המשקיעים בורחים לנכסים בטוחים: תשואות האג"ח הממשלתיות יורדות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אג"ח כאלטרנטיבת השקעה אם לחזור לאלטרנטיבות ההשקעה, ישנה אפשרות להיחשף לשוק הנדל"ן באמצעות החזקה ישירה באיגרות חוב של חברות נדל"ן יזמיות הבונות פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, ובפרט באזורי ביקוש. בנוסף ליתרונות בהשקעה בשוק ההון על פני נדל"ן מניב - פיזור, סחירות ואפשרות להשקעה בסכומים נמוכים - השקעה באיגרת חוב נחשבת סולידית יותר מאשר השקעה במניות החברה, ובדרך כלל מגובה בהתניות פיננסיות ובטוחות האופייניות להנפקות בסקטור זה.

יחד עם זאת, סביבת המרווחים הנמוכה המאפיינת את השוק הקונצרני דורשת מהמשקיעים בחירה סלקטיבית של איגרות חוב הנסחרות במרווחים מעניינים, בבחינת יחסי תשואה מול סיכון.

לסיכום, לנוכח עלייה מתמדת בענף הנדל"ן למגורים הנתמך על ידי סביבת ריבית נמוכה, היצע מוגבל וביקושים גואים לפרויקטים למגורים רבים ברחבי הארץ ובמיוחד באזורי ביקוש (ת"א רבתי), אנו מעריכים כי השקעה באיגרות חוב קונצרניות בענף הנדל"ן היזמי למגורים עשויה להתאים למי שרוצה להיחשף לענף זה, תוך פיזור פרויקטים רבים בשלבי הקמה שונים וניצול היתרונות המובנים בהשקעה באיגרות חוב קונצרניות לעומת השקעה ישירה בדירה להשקעה, או במניות החברות הפועלות בענף.

אריק פרץ מכהן כמנהל השקעות במנורה מבטחים ניהול תיקי השקעות בע"מ, והוא ו/או מנורה קרנות נאמנות או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויים להיות בעלי ענין אישי בנושאי הסקירה. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. רפי כץ מכהן כאנליסט במנורה מבטחים קרנות נאמנות בע"מ, והוא ו/או מנורה קרנות נאמנות או חברות אחרות בקבוצת מנורה עשויים להיות בעלי ענין אישי בנושאי הסקירה. שיווק ההשקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.