בכמה עלו מחירי הדירות ב-20 השנה האחרונות ומה זה אומר על ההמשך?

בשנים האחרונות נתוני המידע שמפרסמות הרשויות, בעיקר רשות המסים על מחירי הדירות, מפורטים ומספקים אפשרויות לניתוח מגמות במחירי הדירות. אפשר דרך המערכות (שפתוחות לכלל הציבור) לבדוק עסקאות בעיר, בשכונה, ברחוב ואפילו בבניין ספציפי.

מדובר על עסקאות שוטפות שמדווחות לרשויות המסים, אבל אלו לא עסקאות בזמן אמת כי יש מרווח זמן של כמה חודשים לדווח לרשויות המס, כך שברוב המקרים המספרים נכונים ותקפים רק למצב של לפני מספר חודשים. ובכל זאת, יש דיווחים מהירים ובאופן כללי, מדובר בנתונים הרשמיים שהכי מבטאים את המגמה בזמן האחרון. אבל לנתונים יש ערך נוסף.

אפשר לגזור מהם מגמות ארוכות טווח בשוק הדירות בארץ ובאזורים מסוימים ואפילו בבניין מסויים. הנה דוגמאות לנתונים ועסקאות ובעיקר מסקנות שניתן לגזור על שוק הדירות המקומי.

התחלנו בחיפוש עסקאות בתל אביב. אחת האחרונות שדווחה ב-20 בפברואר היא רכישת דירה בציהתל"י בת"א. דירה של 3 חדרים בקומה ראשונה, כ-50 מטר נמכרה ב-1.95 מיליון שקל.  מדובר על כ-40 אלף שקל למ"ר. מה שמעניין בדירה הזו שהיא נמכרה לפני 21 שנים - בסוף 2002 ב-516 אלף שקל.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

היא הושבחה בכ-1.4 מיליון שקל, וכשמתרגמים את זה לתשואה שנתית מקבלים תשואה של 6.6%. זה עוד לפני השקעה-שיפוץ שהדירה כנראה עברה בתקופה הזו.

באותו הבניין ציהתל"י 49 היו אומנם מעט עסקאות בשנים האחרונות כשלפני חצי שנה נמכרה דירה דומה רק בקומה שנייה  ב-2.35 מיליון שקל. יש פערים בין דירות דומות בשל שיפוץ, קומה שונה (כאן זה לא מאוד משפיע) ושיקולים נוספים. אבל נראה שזה גם עניין של ירידת מחירים בחצי השנה האחרונה. 

העסקה הקודמת שהיתה בבניין שדומה (אותו שטח) לשתי הדירות הקודמות, רק שהיא בקומה שלישית, היתה בתמורה ל-1.9 מיליון שקל בסוף 2022. אי אפשר לגזור מזה עליות מחירים וגם לא ירידות  מחירים, סוג של קיפאון במחירים. הדירה הזו נמכרה לפני 4.4 שנים במחיר  של כ-1.5 מיליון שקל. רווח של 400 אלף שקל ב-4.4 שנים ותשואה של כ-5% בשנה.

וכך המשכנו לחקור את הבניין, את הרחוב וקיבלנו שב-20 שנה האחורנות המחיירם עלו בממוצע בכ-6%. המספר הזה הגיוני, זה עולה גם מנתוני הלמ"ס על מחייר הדירות הממוצעים. עברנו לאזור אחר. 

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפברואר נמכרה ברחוב מגן אברהם בתל אביב דירה של 45 מ"ר ב-3.3 מיליון שקל. הדירה הזו נמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון שקל. מדובר על תשואה של מעל 14% בשנה - הרבה מעבר לממוצע. המשכנו לחקור את מגן אברהם, ביפו המתחדשת, אזור מתפתח עם מקומות בילוי. מדובר בבניין משופץ-מחודש המחיירם בו עלו בצורה תלולה בשנים האחרונות. 

דירה דומה לזו שמוזכרת למעלה נמכרה ב-2020 ב-2.6 מיליון שקל, כשב-2004 נמכרה דירה ב-250 אלף שקל! למה מיוחסת העלייה הזו? להתחדשות עירונית במקביל לשיפור השכונה. מדובר על נסיקה של פי 13-14 ב-20 שנה, זו תשואה של 14% בשנה. 

האזור הזה ביפו הוא חריג, עברנו לאזור יותר "ממוצע" - פתח תקווה. בדקנו את הדירות שנמכרו בזמן האחרון שיש במאגרים מידע על עסקאות קודמות באותן הדירות.

ברחוב זאב ברנדה נמכרה דירת 4 חדרים של 82 מ"ר בקומה שנייה ב-2.18 מיליון שקל - המחיר עלה ב-94% ב-11 שנים.

ברחוב תל חי נמכרה דירה של 93 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל, לפני 24.9 שנים היא נמכרה ב-530 אלף שקל.

באליעזר קפלן נמכרה דירה קטנה של 40 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל, עלייה של 1505 לעומת המחיר לפני 24.9 שנים.

וכך עברנו על רשימה ארוכה של דירות בפתח תקווה ועברנו לרמת גן, ומצאנו שבממוצע מחירי הדירות ב-20 שנה עלו בשנה ב-6%-7%. המבחן הזה נכון גם ל-10 השנים האחרונות, וזה אומר בעצם דבר מאוד משמעותי - יש שנים של עליות חדות, יש אפילו שנים כמו 2021-2022 של עלייה מצרפית של קרוב ל-30%, אבל לאורך זמן התשואה היא סביב 6%-7% בשנה. 

מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. לא בטוח שהעליות הממוצעות האלו ימכו, וצריך לזכור שהן משמעותית מעל המדד. שי כאן עלייה ריאלית ממוצעת של כ-4%. זה הרבה. זה נובע מאנומליה בשוק הדירות, מכך שיש יותר ביקוש מהיצע, רק שינוי של הנוסחה הזו ישנה את מחייר הדירות לטווח ארוך. אחרת מה שהיה עלול להיות גם מה שיהיה