הקלה בפינוי בינוי? "הכנסת טובה בלחוקק - אבל זה לא בהכרח יקרה"
לפני כחודש פרסם משרד המשפטים הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעים שינויים שמטרתם להפוך את פרוייקטי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) לפשוטים יותר, כמו למשל שיזם יוכל להתחיל בפרויקט עם 66% הסכמה בלבד, לעומת 80% כיום. בנוסף במסגרת התיקון נוסף שינוי שמבטל את התלות של בעלי הדירה בשכניהם, בכל מה שקשור להרחבות בניה. "התיקון למעשה מנסה לטפל ביחסים שבין היזם לדיירים, במסגרתו מספר חתימות הדיירים יופחתו ל-66% במקום 80% כיום" אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "היזמים יוכלו להתחיל להניע תהליך של התחדשות עירונית לא ברוב של 80% זה דבר שיקל עליהם מצד אחד, אך מצד שני מטרת התיקון היא גם לשפר את שקיפות היזם אל מול הדיירים".
כיצד השקיפות תתבטא?
"היזם יצטרך להציג דוחות כלכליים שמעידים על חוסן כלכלי, הצהרות על הליכים משפטיים שננקטו נגדו, הצהרות על ניסיונו בתחום ועוד. עם זאת, צריך להבין שבמדינת ישראל יש פער מאוד גדול בין חקיקה לבין אכיפה של אותה חקיקה בפועל".
אז לדעתך התיקון לא הולך להתממש בפועל כי אין מי שיאכוף אותו?
"כנסת ישראל טובה מאוד בלחקוק וחוקים ותקנות, אבל מצד שני אתה רואה שבכיוון האכיפה לא רואים שינוי. דוגמא טובה לזה הוא תיקון של חוק השכירות והשאילה, במסגרתו הכניסו כל מיני סייגים לגבי הגדרה של דירה ראויה למגורים, ובאיזה מצב צריך להשכיר דירה וכו', תנאים שאמורים להגן על שוכרים אבל בפועל אף אחד לא אוכף את זה.
הכוונה היא טובה, אבל אפשר להסתכל עליה מכמה כיוונים, למשל אם אני יזם ואני מקבל 66% מהחתימות ואני ממהר להגיש את התכנית - אני מייצר לי בצורה אוטומטית אופיזציה, שבעבר הייתה 20%, ועכשיו היא יכולה להיגרר ל-33%, כלומר יכול להיות שאתמודד עם הרבה אנשים שהם סרבנים, שלא רוצים את הפרויקט אז אני לא בטוח שהדבר הזה כשלעצמו הוא חיובי, זו בעיה פנימית בתוך התיקון
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דבר נוסף שהוא בעייתי הוא שהתיקון הזה לא מטפל ברשויות המקומיות, אולי אי אפשר לטפל בהם במסגרת חוק התכנון והבניה אלא במסגרות אחרות כמו מענקים או תמריצים של האוצר, אבל צריך לזכור שהרשויות המקומיות נחשבות לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, ולהן אין שום תמריץ לקדם את התוכניות הללו".
ומה לגבי טופס ההסכמה?
"זה משהו חיובי, שאפשר לברך עליו בהקשר הבירוקרטי, המשמעות שלו היא שאם החצר של השכן צמודה אליך ואתה רוצה להרחיב את הבית שלך לדוגמא, אתה יכול ביתר קלות לקבל את היתר בניה, הסעיף הזה במסגרת התיקון מקטין את התלות בשכנים". שורה תחתונה: התיקון חיובי, והכוונות שלו טובות אבל אי אפשר לנתק אותו מהמכלול – במכלול האפקטיביות שלו מוטלת בספק. זה עוד צעד אחד קדימה, אבל לא כזה שאתה יכול להתחיל לרוץ איתו מרתון.
- 7.מעט מידי מאוחר מידי 16/04/2021 15:16הגב לתגובה זוכול אזרחים וותיקים! לא הוצע שום טיפול לעוד 2 בעיות מרכזיות: 1. היזם-שגוזר קופון שמן מחתימות בעלי דירות תמימים, שלא מודעים לערך ולהשלכות של חתימה כזו, ומי שרוצה להבין שיקרא למשל על הפרוייקט התקוע במערב רחובות, בגלל מעורבות יזם לכאורה. 2. הרשות המקומית, שמטרפדת את ההליך, וחובה להטיל עליה עיצומים וקנסות ואף למנוע תקציב מרשות שמונעת פינוי בינוי בשכונות ישנות ומתנוונות.
- 6.אא 15/04/2021 16:46הגב לתגובה זוהפחתת הרוב לשני שליש - היא פגיעה בזכות הקנין הבסיסית בחסות החוק
- 5.דני 15/04/2021 13:54הגב לתגובה זומיעוט מבעלי הדירות יתנגד בכל כוחו ויתפתח מאבק משפטי. בעיר יכולים להרויח בעלי הדירות הקטנות. בעלי דירות גדולות יותר ומבוגרים יותר עלולים להפסיד. לא מכבדים בישראל קנין פרטי כמו במדינות טוטליטריות (העיקר שיזמים, עו"ד וקבלנים ירויחו כסף.
- 4.דוד 15/04/2021 09:27הגב לתגובה זוהבעיה היא בעירייה , מתחיל בראש העיר יורד למטה. כי אף אחד לא רוצה להתאמץ. וסוגרים לדיירים את הדלת בפנים. בנוסף המחלקה שהקימו במשרד השיכון כאילו לעזור, חבל על כל שקל מהמשכורת שאנחנו האזרחים משלמים להם. זו עיסקה רק למקורבים ולמשמנים לכל השאק אין להם סיכוי, גם אם הבניין עומד להתפורר.
- 3.רות יהל 15/04/2021 08:37הגב לתגובה זוהעירייה במסגרת פינוי בינוי חוברת לקבלן ע"מ לדרוש במסגרת הפרוייקט בניית מהויות מסחר בחזית הבניין וגני ילדים בשטח הבניין וכל זאת ע"מ להרוויח ע"ח הדיירים. מעריב ביותר
- 2.לא נאיבי 14/04/2021 18:32הגב לתגובה זומישרד המשפטים ושלוחתו סיוע משפטי כמו גם עובדיהם ליאת בן ארי. מארגנים חוקים הקלות והטבות לא סתם יש לבדוק ולתחקר מה האינטרס של המושכים בחוטים והחונטה.
- 1.יוסי 14/04/2021 16:01הגב לתגובה זוהביטוי פינוי בינוי הוא מכבסת מילים למעשי פשע שנעשים בחסות שלטונות המדינה עבריינים מקבלים אישור מאיימים על אזרחים . צריך לקרוא חזה גירוש ולא פינוי בינוי.
- מיקי 14/04/2021 16:12הגב לתגובה זומבלי שרוצים לעשות זאת לעת זקנתם
- יעל 15/04/2021 21:33להרוויח עוד ועוד... העיקר הכסף והרווח הכלכלי?
- רות יהל 15/04/2021 08:39אמת. העירייה ביחד עם הקבלן מנצלים אנשים מבוגרים ומשכנעים אותם לחתום על הפקעת שטח מהם לשם בניית חנויות מסחר וגני ילדים בשטח הבניין ולהכניס כסף לכיסם על גבם של הדיירים. מכעיס ביותר.
- אזרח ותיק 14/04/2021 23:45יש המון סוחרים שקנו רק כדי להרויח והמבוגרים שגרים בדירות לא מעונינים
- אבל מקבלים בית חדש 14/04/2021 19:40תפריד חמוד. מפונה באופן זמני לא תמידי ומקבלים כנגד דירה חדשה.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 0% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
מחירי הדירות שמספק הלמ"ס לא רלבנטיים; בחזרה לטעות ולרשלנות של הלמ"ס ובכמה באמת יורדים מחירי הדירות?
"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.
אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום.
נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור?
הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%. האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה.
זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות.
