ביטול פטור מס שבח: למשקיע המבולבל, האם זה הזמן לרוץ ולמכור את הדירה?

הגאות בשוק הנדל"ן בחמש השנים האחרונות הפכה את ההשקעה בדירות לאפיק מרכזי של הציבור האמיד בישראל. הריבית הנמוכה המאפשרת ליטול משכנתאות בתנאים טובים, יחד עם היעדר אפיקי השקעה בבורסה המיובשת ומס של עד 10% בלבד על רווח משכירות החל מתקרה של 4,980 שקל, הובילו את ציבור המשקיעים להתחרות ברוכשי הדירות למגורים בהיצע ההולך וקטן ובכך גרמו לנסיקת מחירים חסרת תקדים במשק הישראלי.

לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו ביום ב', ברבעון הראשון של 2013 נרשמה נפילה של 20% ברכישת דירות להשקעה, במשרד האוצר מעריכים כי אחד הגורמים המרכזיים לירידה החדה ברכישות המשקיעים היה הגבלת תנאי המימון למשכנתאות הנלקחות על ידי משקיעים ל-50% בלבד, על פי הנחיית בנק ישראל שנכנסה לתוקף באוקטובר האחרון.

אחד מהגורמים המעודדים השקעה בדירות הוא הפטור ממס שבח לו זוכים מוכרי הדירות, המסתכם בחסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אולם "ירח הדבש" של בעלי הדירות להשקעה עתיד להשתנות בקרוב עם ביטול הפטורים שעבר עם אישור תקציב המדינה לשנתיים הקרובות. להלן המצב הקיים של הפטור ממס שבח: 1. קיים מסלול פטור למי שמחזיק יותר מדירת אחת בו ניתן להשתמש פעם בארבע שנים. 2. פטור ממס שבח לדירה יחידה ניתן לניצול פעם אחת ב-18 חודשים ובתנאי כי במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת. 3. תושבי חוץ יכולים לעשות שימוש בכל אחד ממסלולי הפטור ממס. 4. תחולתם של הפטורים לא מוגבלת בתקרת שווי דהיינו במכירת דירות יוקרה ניתן היה לקבל פטור מלא. 5. המס החל (במידה ואין זכאות לפטור) הוא 48% בגין התקופה שעד ליום 7 בנובמבר 2001, 20% בגין התקופה שעד 31 בדצמבר 2011 ו-25% מיום 1 בינואר 2012 ואילך. דהיינו כי שיעור מס השבח הריאלי המשוקלל עלול להגיע עד לשיעור של 42%.

להלן המצב החדש שיחול עם ביטול הפטור ממס שבח: 1. ניתן יהיה לנצל את שני מסלולי הפטור הקיימים כיום עד ליום 1 בינואר 2014. 2. יבוטל מסלול הפטור הכללי של מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת (דהיינו פטור של פעם בארבע שנים). 3. כדי למנוע פגיעה בגין דירות שנרכשו לפני הרפורמה, נקבע כי על השבח שנצמח עד לינואר 2014 יחול מס בשיעור 0% ועל השבח שנצמח מינואר 2014 ועד ליום המכירה יעמוד על 25%. 4. נקבעו תנאי המעבר מחשש לתכנוני מס לתקופת מעבר (ינואר 2014-דצמבר 2017) בה ניתן למכור שתי דירות בלבד במסלול החדש זה. 5. מסלול הפטור לבעלים של דירה אחת נשאר על כנו ואף מיטיב עם האזרח שכן התנאי שזו תהיה דירה יחידה נבדק במועד המכירה ולא בארבע השנים שקדמו למכירה. יחד עם זאת, הוספה מגבלה לפיה על המוכר להיות בעלים במשך שנה וחצי לפחות מסיום הבנייה. תנאי זה נועד למנוע ממשקיעים (דוגמת קבוצת רכישה) לעשות שימוש בפטור מייד לאחר הבנייה. לפיכך מוצע למשקיעים לכלכל צעדיהם ולשקול מכירת דירה מסוג זו קודם לכניסת החוק החדש. 6. הפטור ממס שבח במכירת דירה, גם אם זו דירתו היחידה של המוכר (לרבות אם התקבלה בירושה) יוגבל בתקרה של חמישה מליון שקל כך שהסכום העודף ימוסה כרגיל. 7. תושבי חוץ יאבדו את הזכאות לפטור ממס, אך הם עדיין זכאים ליהנות משיעור המס החדשים. 8. הפטור ממס שבח להעברות ללא תמורה בין קרובים לא יחול על מתנות בין אחים.

עורך דין צבי שוב, שמשרדו מתמחה בדיני נדל"ן ומקרקעין, סיפק ל-Bizportal שלושה טיפים להתמודדות עם המצב החדש:

1. מי שמחזיק כיום שתי דירות מגורים יכול למכור עד לינואר 2014 דירה אחת (ובלבד שלא מכר דירה בארבע השנים האחרונות) ובינואר 2014 למכור מידית את הדירה השנייה לפי הפטור בנוסח החוק החדש. לפי שוב, מכיוון שהפטור מכוח החוק החדש מוגבל לחמישה מליון שקל, למוכר דירת יוקרה ודירה רגילה, מומלץ שימכור לפני יום המעבר את דירת היוקרה ולאחר ה-1.1.2014 את הדירה הרגילה.

2. מוכר שמחזיק כיום שלוש דירות בתכנון מס נכון יוכל למכור את שלוש הדירות בפטור כמעט מלא ממס עד ליום 1.1.2018. שתי דירות ימכור מיד בינואר 2014 לפי שיעור המס החדש (בתנאי שלא מכר דירה בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה) כיוון ששתי הדירות יימכרו בתחילתה של תקופת המעבר שיעור המס החדש יהיה כמעט אפסי. את הדירה השלישית ימכור מיד עם תחילת תקופת הקבע בינואר 2018 לפי הפטור של מכירה כל שנה וחצי בנוסחו החדש.

3. מוכר שמחזיק כיום יותר משלוש דירות יוכל למכור את כולן לפי שיעור המס החדש, המבטיח שיעור מס שבח משוקלל נמוך ביותר. באופן שבינואר 2014 ימכור שתי דירות בשיעור המס החדש (במס אפסי כמעט) ויתר הדירות יוכל למכור החל מינואר 2018 לפי שיעור המס החדש (דהיינו תשלום של 25% בגין השבח המיוחס לתקופה החל מינואר 2014 שבמידה ומדובר בדירות שנרכשו לפני שנים המדובר בסך הכול בשיעור מיסוי נמוך) כאשר אין חובה להמתין פרק זמן מינימלי בין מכירת דירה אחת לדירה אחרת.

עו"ד שוב מדגיש שחשוב להבין שעל אף ההחמרה של המיסוי וההגבלות בנדל"ן יש לשקול בכובד ראש את הרצון להעביר את הדירות להשקעה לילדים על מנת לחמוק מאותן החמרות במיסוי- "הסיבה לכך היא שיש כאן שיקול שעשוי לגבור על השיקול הכספי המיידי והוא אובדן השליטה על הנכס, ומשמעויות נגזרות בכל הנוגע לבעלות על הנכס במידה והילד נשוי והבעלות עשויה להיות של שני בני הזוג, אפשרותו למכור את הנכס ללא אישור ההורים וכך הלאה. לכן, חשוב להיוועץ באיש מקצוע לפני שנוקטים צעדים בלתי הפכים שעשויים לחסוך עשרות אלפי שקלים, אבל לעלות באובדן של מיליונים."

עו"ד שוב מספק דוגמה למכירתה של דירה להשקעה שנה לאחר ביטול הפטור ממס שבח: דירה נרכשה ביום 1 בינואר 1995 בסכום של 100 אלף שקל ונמכרה ביום 1 בינואר 2015 בסכום של 1.1 מיליון שקל. המשמעות היא שהשבח שנצמח ממכירת הדירה עומד על מיליון שקל.

התקופה שחלפה מאז הרכישה עד לתקופת כניסתן של הוראות המעבר לביטול הפטור (1 בינואר 2014) היא של 19 שנה והתקופה שחלפה מיום ביטול הפטור היא של שנה אחת בלבד. החלק הפטור ממס הינו עבור תקופה של 19 שנה, כלומר 950 אלף שקל לפי החישוב הבא: 19/20 * 1,000,000 = 950,000 שקל

המשמעות היא שהחלק החייב במס על פי שיעור המס החדש הינו 50 אלף שקל, לפי החישוב הבא: 1/20 * 1,000,000 = 50,000 שקל

מכאן ששיעור המס החדש הינו 25%, מכאן שמס השבח בגין המכירה יעמוד על סכום של 12,500 שקל.

כתבות מעניינות נוספות: חג'ג' רכשה 48% ממתחם סומייל ב-81 מ' שקל - תקים מגדל בן 50 קומות צפו בפרויקט תמ"א 38 לקראת סיום בהוד השרון - כמה עולה הפנטהאוז? טעם של פעם: דירוג 10 הדירות החדשות הזולות ביותר בגוש דן - כנסו לרשימה