איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א

פסיקה חדשה מבית המשפט המחוזי בתל אביב מזכירה לכל יזם ומשקיע: בפרויקטי תמ"א 38 אין דבר כזה "נכס קטן מדי" - וכל זכות רשומה, גם משרד זעיר במרתף, יכולה להפוך למכשול ממשי עבור בניין שלם ואף יותר מכך - על שורה של בניינים. ומה זה אומר עבור הפרויקטים הבאים בתור ועבור הדייר ה'קטן' שמקבל יותר כוח כעת?

לפעמים חלומות מתנפצים

במרכז הסיפור עומד בניין ישן ברחוב קליי 16 בתל אביב, לא רחוק מדרך נמיר. כמו במאות מקרים אחרים בעיר, דיירי הבניין חברו ליזם כדי לקדם פרויקט תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש של בניין בן שבע קומות. כמעט כל בעלי הדירות חתמו. כולם - למעט אחד: בעל משרד קטן בשטח של 20 מ"ר בקומת חצי מרתף.

בעיני היזם, מדובר היה ב"זנב קטן" שניתן לטפל בו בקלות באמצעות תשלום פיצוי כספי. עמדת הדיירים והחברה היזמית הייתה ברורה: אין טעם להקצות דירה בפרויקט עבור משרד כה קטן, עדיף להציע לבעל המשרד סכום כסף - ולהמשיך בתהליך. אלא שבעל המשרד, מצויד בעורך דין ובעקרון ברור, סירב.

לטענתו, כמו כל בעל נכס בבניין, גם הוא זכאי ליחידת מגורים חדשה בבניין החדש - ולא רק לפיצוי כספי.

תקדים במחוזי

בתחילה, המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת הדיירים והיזם, והציעה לקבוע שווי כספי לנכס - תוך מינוי שמאי שיעריך את הזכויות. אך בעל המשרד ערער לבית המשפט המחוזי, ובערעור טען טענה עקרונית: הפקעת נכס קנייני תמורת כסף בלבד היא מהלך לא חוקי, שפוגע בזכות יסוד - זכות הקניין.

בית המשפט המחוזי, בפסק דין מפורט, קיבל את עמדתו. השופטת קבעה כי אין די בפיצוי כספי לבעל נכס בפרויקט תמ"א 38, אלא יש להציע לו זכות ממשית בנכס החדש. הפקעה בכסף בלבד, גם אם זה "נראה קטן", אינה עומדת בעקרונות חוק החיזוק ואינה מכבדת את הזכויות הבסיסיות של בעלי נכסים.

מכאן ניתן ללמוד שקיים היבט נוסף בבואו של בית המשפט להחליט - ההיבט הרגשי. כלומר, לא תמיד ניתן לשלם כסף ולהפקיע לאדם נכס שבבעלותו.

• עו"ד אביב טסה על תהליכי חידוש ופיתוח במרחב האורבני
• מנהל התכנון לרשויות: לא יהיו עוד הארכות תמ"א 38, תפקע באוגוסט

על המשמעות של הפסיקה

עבור יזמים ומשקיעים, המשמעות רחבה הרבה יותר מהמקרה הנקודתי הזה. במשך שנים הייתה נטייה לחשוב שפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להתגבר על בעלי נכסים "חריגים" באמצעות הסכמות כספיות פשוטות.

הפסיקה החדשה שוברת את ההנחה הזו, ומחייבת את היזמים להיערך אחרת: כל בעל נכס, קטן ככל שיהיה, מחזיק בזכויות מלאות - ולא ניתן לעקוף אותו רק באמצעות הצעת פיצוי כספי. מעבר לסיכון בעיכובים משפטיים ארוכים, מדובר גם בסיכון כלכלי ישיר. אם יזם נדרש להקצות יחידת מגורים נוספת, או לבצע שינויים בתכנון כדי לשמר זכויות של בעלי נכסים קטנים, העלויות יעלו כתוצאה מכך - וזה מעלה את השאלה: האם הפרויקט יהיה עדיין כלכלי עבור היזם.

במקרה של פרויקט רחב, דירה אחת נוספת או שינוי בתכנון עשויים לגרור הפסדים של מאות אלפי שקלים ואף יותר והלקח ברור: אי אפשר להקל ראש בזכויות של אף דייר, אף חלקה ואפילו לא משרד קטן במרתף. לפני התחייבות לרכישת זכויות בבניין ישן, חובה לבצע בדיקה יסודית של כל הנכסים, לזהות סיכונים, להבין האם יש פתרון תכנוני לכל בעל נכס, ולוודא שכל ההסכמות מגובות גם בתוכניות מאושרות ולא רק בהבטחות.

הצד המימוני עבור היזם

מעבר להיבט המשפטי, לסיפור הזה יש גם השלכות מימוניות כבדות, שצריכות להדליק נורה אדומה אצל כל יזם או משקיע הפועל בשוק ההתחדשות העירונית. במרבית פרויקטי ההתחדשות, ובמיוחד בפרויקטים המבוצעים באמצעות תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), הבנקים המממנים דורשים עמידה בלוחות זמנים קשיחים - מהשלב של החתמות הדיירים, דרך קבלת היתר הבנייה ועד להתחלת העבודות בפועל.

כל סטייה מהלו"ז, אפילו במספר חודשים, עלולה לייקר משמעותית את עלויות המימון. כאשר דייר אחד מסרב לחתום או תוקע את קבלת ההיתר, כמו במקרה של בעל המשרד ברחוב קליי, המשמעות היא עיכוב ניכר - ולעיתים בלתי צפוי של כל הפרויקט. עלויות המימון הנוספות אינן זניחות: יזם שמחזיק קרקע או בניין ישן במשך שנה נוספת משלם בינתיים ריביות, דמי ניהול, הוצאות מימון שוטפות, ולעיתים גם פיצוי למשקיעים שהשקיעו מכספם בפרויקט מתוך הנחה שיתקדם על פי לוח זמנים ברור.

עיכוב כזה, שבמבט ראשון נראה "קטן" או "פתיר", יכול לגלוש בקלות לעלויות גבוהות - בהתאם לגודל הפרויקט ומבנה המימון שלו. במקרים קיצוניים, עיכובים מהסוג הזה אף מדרדרים יזמים למצב שבו פרויקט שהיה אמור להיות רווחי - הופך לפרויקט גבולי או מפסיד.